原标题：独家|江苏上半年房地产观察：持续回暖，稳字当先
7月16日，国家统计局发布6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局解读，6月面对复工复产复业复市继续推进，住房需求持续释放，70个大中城市房地产市场运行总体平稳，价格微涨。江苏的南京、无锡、扬州、徐州，在这70个大中城市之列。
房价：一个“稳”字管半年
对于今年1月至5月，70个大中城市商品住宅销售价格指数，国家统计局解读的关键词依次为“总体稳定”“稳中有落”“总体稳定”“稳中略涨”“环比略有上涨”。可见，一个“稳”字能够概括这半年的商品住宅价格。
2月最为特殊，受疫情影响，扬州新建商品住宅、二手住宅无成交，价格视为没有变动;南京新建商品住宅出现环比0.1个百分点的微弱回落;无锡二手住宅环比下降0.3个百分点。在上半年其他月份，这4个城市的新建商品住宅、二手住宅价格，环比、同比都为微涨态势。
交汇点记者在国家统计局网站查到，江苏全省商品住宅销售面积，2月仅为759.13万平方米，3月为1899.14万平方米，4月为2904.95万平方米，5月回升到4212.90万平方米，为去年同期的96.8%。
在“房住不炒”的政策下，消费者购房心态少了几分焦虑。在南京一家科技公司工作的袁林，两年前卖掉江南主城的一套小房子，想换套江北新主城的房子。两年来，她成了江北各楼盘的常客，前后参与7次新楼盘开盘摇号，摇中一次，因对户型不满意而弃号。她说，在新房仍然限价、限购的调控政策下，新房价格不会涨太快，不如再等等。
今年元旦，《2020年南京市人才购买商品住房办法(试行)》开始实施，袁林符合这一新政中人才的条件，申请到“人才购房证明”。6月1日，袁林参加江北热门楼盘“江畔都会上城”。这一次摇号，普通房中签率1.43%，而人才房中签率为6.75%。袁林摇中，且选到满意的户型。
成交：二手房交易回暖迅速
南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华教授认为，上半年江苏房地产市场在城市间存在分化，有的城市相对较冷，而苏南城市、南京、连云港等市上半年房价上涨幅度稍大一些。
吴翔华介绍，目前南京、无锡、徐州、常州、扬州和南通启东、苏州张家港等7个市县实施限售政策，南京、苏州、无锡、淮安、扬州和镇江句容等6个市(县)实施限购政策，而限价几乎在全省各地都存在。对于限购和限价城市，二手房市场的表现比新房市场更有参考价值。
7月14日，365淘房存量房中心与网尚研究机构联合发布的“2020年上半年二手房数据”显示，今年2月南京二手房成交量不足1000套;3月成交回温明显，共成交9153套;6月达到近年新高——11771套，同比上涨82.2%。
在南京河西地区一家金融机构工作的小李，2019年底入手单位附近一套99平方米的二手房。这是一个新房、二手房价格倒挂较为明显的区域，小李签购房合同时有几分犹豫，毕竟比摇中新房的同事多花100多万元。最近半年，小李经常上网刷一刷小区二手房成交价，看到房价在涨，也就安心了。
影响二手房价的因素是复杂的。365淘房存量房中心总经理单伟认为，今年南京市教育局推出的“公民同招”入学政策，带动了有学区优势的二手房成交量增加。南京市河西南部一个小区，由于今年学区划定，挂牌价同比涨幅高达18%，成交量也居于高位。
根据证券时报·数据宝发布的《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》，连云港市成为全国二手房价涨幅榜第一名，6月份二手房均价10685元，相比去年底上涨14.99%。不过，去年底连云港市二手房均价环比下跌13.44%。因此，这一涨幅还要客观看待。
消费：刚需与改善型需求俱旺
上半年南京二手房市场上，60平方米以内房屋挂牌量同比增长38%，此类房屋多为主城老旧学区房;90平方米-180平方米大面积户型，挂牌套数也明显增加，此类房源业主一般会购置更高端的改善型住宅。
上半年无锡住宅成交数据显示，90-144平方米的住宅占70%。今年6月，该市新房均价达到20222元/平方米，首次突破均价2万元/平方米。“这个成交结构说明，无锡市场是一个以刚需和改善型为主的市场。”无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵分析，“一方面，土地市场的热度传导到新房市场;另一方面，住宅品质在提升，健康节能房、智能家居房、科技住宅等等适销对路产品受到市场青睐。随着苏锡常一体化和无锡新一轮城市建设加速，生态环境、产业支撑和人口导入的加强，无锡的城市价值会进一步提升。”
南通市房地产业协会常务副秘书长汪均介绍，据世联行统计，上半年南通成交 11040 套住宅，同比减少 1452 套、下降 11.6%。上半年《南通市居民优先购买市区首套普通商品住房实施办法(试行)》出台，为无房居民特别是选择南通的无房人才增加购房机会、减轻购房压力。五六月份，南通楼市明显复苏，开盘常供不应求，通州区6月份住宅成交面积达28万平方米，创历史新高。预计下半年南通房地产市场还将有好的销售局面，持续稳健发展。
调控：出让土地时即“限房价”
吴翔华分析，房地产市场3月开始逐渐复苏，到五六月份新房、二手房成交量上涨都较快，主要一季度市场需求叠加至二季度集中释放。同时，为了刺激经济复苏，各地出台了不少较宽松的政策，一些地方政府在土地出让方面也加大力度，一定程度上会影响人们的投资预期，刺激更多人入市。
中国指数研究院发布的“2020年上半年全国300城市土地市场监测数据”显示，土地出让金总额在500亿元至1000亿元的城市有11个，苏州、南京、南通、无锡位列其中。
6月5日发布的《南京市国有建设用地使用权挂牌出让公告(2020年宁出第07号)》，备受关注——8幅涉宅地块都设置了毛坯房销售限价，且在地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为竞争人才房建筑面积。这是南京首次采取“限房价、竞地价”土地出让的方式，意味着房地产开发企业拿地之际，便“拿”到未来新房售价的“天花板”，传递出南京坚决稳定地价、房价的态度。7月10日，除一幅地因故终止出让外，其他7幅地块成功，其中出5幅“触顶”。
4月21日，南通市通州区地块竞拍超300轮，溢价率近60%。汪均认为，今年初，南通确定了“长三角一体化新门户城市”的城市新定位，加上通州湾全力打造江苏新出海口、南通新机场选址、北沿江高铁开工提前、沪苏通铁路正式开通运营等重大利好，包括房地产开发企业在内的国内外企业更加看好南通。南通今年在加大土地供应总量的基础上，4月首现“限地价+限房价”的“双限”地块。“土地出让实行‘双限’，是南通稳步推进房地产市场‘一城一策’工作方案，实现‘稳地价、稳房价、稳预期’目标的重要举措。”汪均说，“一般来说‘双限’地在两年后新盘交付，如果售价跟周边二手楼盘差距不大，就会在一定程度上抑制炒房客的冲动，促进房地产市场平稳健康发展。”(刘霞 白雪 徐冠英)
