允许买房人自愿选择装修是否升级，规定装修样板间中硬装部分必须与交付标准一致，明确要求“所见即所得”，对违反购房者医院强制选择升级装修等行为进行严肃查处和曝光……今日，南京市发布装修新政解读，保障购房者权益。据悉，这是8月14日南京市住房保障和房产局、南京市发展和改革委员会和南京市城乡建设委员会联合发布的《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》。
【官方解读】
1Q：购房者如何选择装修方案，升级装修会不会强制选择?
A：购房者可自愿选择全装修或升级装修方案。凡是本《通知》适用的地块，在土地出让合同约定全装修交付的，根据《通知》要求，均应提供全装修方案;在全装修基础上，房地产开发企业提供商品住宅升级装修方案，购房者可根据实际情况选择。
自商品房预售许可之日起3个月内，购房者自愿选择全装修方案或者升级装修方案;3个月期满后未售出的房源，一律按全装修标准确定装修方案。房产部门将对销售行为不规范、违反购房者意愿强制选择升级装修等行为进行严肃查处和曝光。
2Q：如何保障购房者的权益?
A：一是规范样板间交付标准展示。对于全装修和升级装修样板间中硬装部分须与交付标准一致，明确要求“所见即所得”;软装部分非交付标准的，如家具、灯具等设施设备、装修材料和装饰物品，应采用醒目标识提醒购房者。
二是明确样板间留存的时间。样板间保留时间须至项目交付后三个月，防止出现交付标准的样板间与对应的装修具体方案不一致的情况。
三是严格遵守相关约定内容。依据评估报告，在商品房销售合同中明确全装修的主要材料、设施、设备的相关信息，包括品牌、型号和产地等;同样在升级装修合同中明确相应的升级装修主要材料、设施、设备的相关信息，包括品牌、型号和产地等。
3Q：为什么要出台商品住房装修《通知》?
A：这是规范房地产市场秩序的必然要求。2016年以来，我市按照国家要求，房地产市场规范有序。为进一步推进商品住宅装修标准、内容和价格相符，提升装修价格的透明度，提高装修评估的公信度，切实维护购房者重大切身利益，我市出台了《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》(宁房市字〔2020〕153号)。
4Q：《通知》能够解决哪些方面的问题?
A：一是落实国家绿色、环保、节能要求。为节约社会资源，最大程度减少业主入住前二次装修，避免资源浪费，推行全装修和升级装修方式，更好地贯彻落实国家建设工程节能环保要求，实行成品房交付模式。
二是充分满足购房者对装修的实际需求。为满足购房者实际装修需求，推行全装修和升级装修的模式，为业主提供多元化装修选择，在满足基本居住需求的前提下，提升我市整体居住水平。
三是完善装修价格评估机制。目前商品住宅装修价格评估由开发企业直接委托评估机构，部分项目评估标准和内容不统一，装修品质参差不齐，购房者反映强烈，《通知》进一步完善了装修价格评估机制。
四是加强装修工程质量监管。《通知》对全装修设计、施工、质监等环节实施监管，针对性地解决商品住宅装修实施过程中遇到的装修标准不明、装修标准与价格不符等群众普遍关注的问题;采用集约化装修模式并纳入竣工验收备案，满足人民群众品质化、多样化居住需求，实现资源集约利用，推动住宅高质量发展。
5Q：全装修、升级装修是如何规定的?
A：全装修应当符合“房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成”，具体是指给排水、燃气、供电照明、空调、通风、通信等系统安装到位，厨卫基本设备配置到位并可正常使用，户内所有功能空间和公共部位的地面铺装、墙面及顶棚粉刷完成，达到基本入住标准。
升级装修在全装修基础上，根据不同消费层次或市场需求，在主要功能空间的材料、设备、设计等方面，进行品质化的提升。
全装修价格按房屋(整栋)建筑面积计算，不具备科技系统(恒温恒湿)或新风系统(含中央空调)的新建商品住房，全装修标准不低于1500元/平方米;具备科技系统(恒温恒湿)或新风系统(含中央空调)的新建商品住房，全装修标准不高于2000元/平方米，评估价格高于2000元/平方米的，按2000元/平方米计。在全装修标准基础上，房地产开发企业可在相关职能部门的指导下，根据市场需求及产品定位，提供升级装修方案供购房者选择。
6Q：装修价格谁来评估、如何评估、如何监管?
A：装修价格评估着重从以下几个方面提高装修评估报告的科学性和合理性：
首先，建立商品住宅装修价格评估机构库。发改部门牵头会房产、建设等部门建立我市装修价格评估机构名录库，并对装修价格评估机构工作情况进行检查，同时建立评估机构名录库准入、退出机制。
其次，形成商品住宅装修价格评估机制。开发企业通过“南京市发改委新建商品住房价格监管系统”中的“选取装修价格评估机构”模块，随机抽取装修价格评估机构，对装修方案中的价格及构成，进行公平、公正、客观评估。后期，发改会同建设、房产等相关部门会商后，对价格标准适时进行调整并公布。
再次，加强对装修价格的指导。新建商品住房执行一房一价和明码标价，充分保障购房者的知情权和选择权。建设部门定期发布主要材料和人工费用等市场信息，为公众提供相应参考。
7Q：如何加强装修质量监管?
A：着重从以下几个方面加强装修质量监管：
一是开发企业应完成并提供所开发项目全部新建商品住房的装修具体方案(含全装修方案、升级装修方案)，包括装修设计图、装修主要材料和设施设备的品牌、型号、材质及主要施工工法等，并须申请装修价格评估。
二是全装修和升级装修均由建设部门纳入质量监管，两类装修工程须随商品住房主体工程同步设计、同步施工、同步监管、同步竣工验收备案;建设部门对全装修和升级装修设计、施工等实施监管，对装修质量与国家标准不符造成不良影响的，纳入开发企业信用记录。
三是房地产开发企业承担装修主体责任，负责解决装饰装修过程中的纠纷;采用项目预售资金监管额度的20%不可预见费，涵盖了升级装修的资金监管;升级装修合同中应明确升级装修工程款的资金交付、使用和监管，保证升级装修工程顺利建设。
8Q：购房者选购全装修或升级装修住宅有哪些注意事项?
A：建议购房者在选购全装修或升级装修住宅时，尽可能充分了解全装修或升级装修的有关信息，具体可以参考以下几个方面：
(1)查阅项目装修方案，包括全装修方案和升级装修方案，了解装修方案中的装修设计图，采用的主要装修材料和设施设备，包括相应品牌、型号、材质、产地等内容;
(2)查询装修价格评估报告，了解装修价格构成;
(3)参观现场展示的样板间，查看装修设施设备和装修材料的品牌、型号、产地等，体验交付标准的房屋装修实际感官效果。
9Q：政策什么时间开始实施，哪些项目适用这一政策?
A：《通知》自2020年8月14日发布之日起实施。凡是我市通过“限房价、竞地价”模式出让的地块一律采用;其他项目，开发企业可根据具体项目的区域位置、品质特点、产品定位等情况自行选择是否适用。另外，2019年1月11日《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》(宁房市字〔2019〕15号)与本《通知》要求不一致的，以本《通知》为准。
