中国房地产市场蓬勃发展30多年，从没有像今天一样，让地产商们如此纠结。
进入2022年，一边是供应端海量房企信用危机的蔓延，融资受阻、债市危机、现金干涸、项目停工，另一边是消费端政策红利的密集释放，限购松绑、贷款放宽、增值税免征年限降低、公积金贷款额度提升。
众多房企，眼睁睁地看着房地产行业整体性坠入谷底，又眼睁睁地看援救之绳从高处抛下。坠落的发生，是整个行业倾覆之下所有房企的运气欠佳；而攀援的机会，考验的则是自己的体力与资质是否具备那个力气。
而长三角地区，对于房地产行业来说，既是“众生相”的典型市场，也是“生死考”的第一现场。
民营房企“众生相”与“生死考”
自去年9月恒大爆出债务危机以来，后续已有多家大型房企也纷纷发生美元债违约、项目停工等事件。在房地产行业，融资收紧背景下的高负债率、销售回款下滑等，进一步加剧了房企的资金周转困难，几乎所有房企的头上，都高悬着一把“达摩克利斯之剑”——体量越大，危机越强。
进入2022年，尤其是4月下旬以来，虽然从中央到地方，各级政府发布了多种限购松绑、限贷放宽等房地产救市政策，但消费端的暖市红利，并未立竿见影地解决所有房企的困境。
在这种背景下，5月16日的一则消息，为房地产行业带来融资端的真正暖风：碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选为示范民营房企，将陆续发行人民币债券。为吸引投资人，创设机构将同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。
民营房企债券融资积极政策释放的信号，顿时成为房地产圈“奔走相告”的特大利好，意味着民营房企“有救了”。然而融资新政并非施舍，众多房企是否有机会发行人民币债券，并获得信用保护，则要凭实力说话。
首批三家民营房企获得信用保护工具的加持，足见机构已将上述三家企业视作“稳健型优等生”的代表，能够作为典范，列入先行发债的示范企业，显然经历了开发经营能力强、财务相对稳健等严苛规范的检验。
而在“前三名”中，无论碧桂园还是龙湖，都是国内房产行业的龙头企业，美的置业能够从行业中脱颖而出，却让人颇感意外。
房地产这个“大班级”中，名企林立，美的置业凭什么能进入融资新政的“前三名”?
监管信任 机构信赖，聚焦房企“优等生”特质
美的置业能与碧桂园、龙湖被监管部门当作行业示范，让公众感到意外，但却并没有出乎证券分析师们的预料。
美的置业的财务稳健，从财报中看，一目了然：截至2021年底，美的置业的平均融资成本约为4.82%，同比减少0.51个百分点。
融资成本如此之低，尚在其次，决定一家房地产公司生死的往往是自身现金流的稳健程度。
截至2021年底，美的置业的净负债率、现金短债比以及扣预资产负债率分别为46.3%、1.71、72.1%，现金总额同比增长27.6%至342亿元，尚未动用银行授信额度为1001亿元。
低调稳健，几乎是美的置业成立以来的“代名词”，凭借高信用、稳财务、自律和克制的发展步伐，美的置业一度成为了银行机构信赖的优质房企之一。今年2月，美的置业第一期15亿4年期票据已成功发行，票面利率为4.5%，成为2022年首个成功发行中期票据的民营房企。紧随其后的3月，美的置业又先后与招行、交行、建行、农行签署了贷款战略合作协议，分别获得贷款额度为120亿、190亿、220亿、220亿。
从公开的财务状况可知，美的置业可以算得上目前行业内现金流较好且财务健康的民营房企。
是什么造就了美的置业稳健可信赖的融资实力?
美的置业脱胎于制造业样本企业美的控股，其无论是管理能力、发展战略还是在产品打造方面，都充分吸收了制造业精髓。
具体表现来看，其坚持“智慧健康生活服务商”的发展定位，重视产品的功能和体验以及后端服务，以高质量增长为牵引目标，通过数字化战略贯穿经营全过程，从而实现了规模、利润和回款的稳步增长。
2021年，当众多龙头地产尚且四处筹集资金“保施工”、“保交付”的时候，美的置业沪苏皖区域全年交付量约18000套，甚至围绕“集中交付、维修、满意度”三大维度以及到访交付率、整体交付率、户均缺陷率、维修户关闭率、满意度等八项核心指标层层分解，追求面向业主的“完美交付”。
2021年至今的房企“生死考”中，别人努力及格尚且不易，美的置业却将始终将目标设定在“100分”，低调“优等生”的实力可见一斑。
“制造业思维”深耕沪苏皖，智慧“产品力”破局
在全国制造业版图中，长三角地区属于前沿地带，而在美的置业的战略推进中，这个区域的落地项目也最能体现房地产的“制造业思维”。
2010年，美的置业开始推进深耕沪苏皖的区域战略，最初精准落子徐州、南京、无锡、扬州，后续战略辐射常州、苏州、泰州等12个城市，截至目前已布局87个项目。
承袭制造业基因带来核心产品力，美的置业通过多年来持续自主研发与落地实践，形成了智慧家居和智慧社区系统智能化的自研体系。对于产品力打造，美的置业致力于精细化运营，为业主创造美好人居，合肥珺和府、苏州云筑、南京云筑、扬州大河、无锡云开东方、徐州美的云与湖等项目，都是典型名作。
以无锡的云开东方为例，美的置业从25个人居维度，延展出90+套科学智慧解决方案为无锡带来4.0智居生活。从根本上区别于传统科技住宅，完美展现了“科技、生活、未来”的空间智能理念，用真正的绿色智慧住宅，通过全屋家居产品的互联互通，家居、物业和业主之间的互联互通，让业主获得智慧社区4.0的高品质生活体验。
美的置业结合用户体验与智慧功能打造的户型图
或许要到多年之后，人们才能真正意识到，2022年绝对是国内房地产行业的分水岭。
在此之前，绝大多数房地产企业运营背后的秘密，都是金融的应用，崛起的源头和衰落的终点，大多与高杠杆相关，而曾经被奉为神话的地产运营宝典，就是多种金融杠杆工具加上高周转管理。众多民营房企的发展策略，是选择在高杠杆与高周转之间“走钢丝”。
真正让美的置业免于现金流危机的秘诀，反而是与生俱来的制造业基因，对于高杠杆金融工具的敬畏之心。
而制造业基因的内核，是要将一套房子，回归产品制造的本质，还原为一款商品，从规划、设计、开发、销售、服务等诸多环节去追求综合竞争力。而这里面最核心，是“房子”这一特殊产品的真正品质，从开发到购买，从先期融资到后续物业，都要遵循市场经济的客观规律。
美的置业的一位高管曾言：美的置业信仰的是房地产行业的“长跑能力”，目标是成为动能十足、具有韧性的马拉松选手。
而2022年之所以成为房地产行业的分水岭，显然就是，资本腾挪的金融家悄然落幕，一砖一瓦的实干者隆重登场。
本文根本目的旨在客观讲述房地产市场现状，不存在刻意中伤任何项目。
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