转眼间，2022年上半年，已经结束，南京楼市的各项数据也陆续出炉!
这半年里，南京楼市经历了三个阶段：
1、1-4月市场持续低迷，传统的楼市旺季金三银四泡汤，房贷利率普遍下调，土拍市场趋于冷静。
2、自4月开始，南京政府出台一系列放松政策，开始积极拉回房地产。
3、5-6月南京房地产市场稍有起色，改善楼盘率先走出独立行情。
1、南京政策：救市不断加码，政策持续放松
上海疫情蔓延带来的经济问题，成为继“三道红线”之后，扼住房地产复苏咽喉的大杀器。
投射到南京房地产市场，大部分购房者信心不足，市场上很多新房都陷入了去化困顿的境地，以往大热板块呈现出“门庭冷落鞍马稀“的局面。
据不完全统计，从今年4月初溧水、六合取消限购开始，南京共出台楼市调控约15次，其政策的主基调就是——放松，限购、限贷、限售齐松绑，且调控呈现由点到面，由郊区向主城区的趋势；降低购房门槛，先利率、再公积金，逐步促进购房需求的释放。
1、限购政策放松：
外地人在南京买房条件放松，仅需提供1年内累计6个月的社保或个税证明，可补交，但限当年补交；
雨花台区、栖霞、江宁、江北、六合、高淳、溧水地区，全域取消限购；
南京主城仅鼓楼、秦淮、建邺、玄武四区全域限购；
外地家庭，南京单身可买第二套，南京家庭可购买3套房。
2、限贷政策放松：
房贷结清可按首套利率执行；名下多套房，贷款结清再买房，可首付5成不查房；
首次使用住房公积金购买第二套住房公积金最高可贷额度，调整至50万元/人、夫妻双方100万元/户!(公积金利率保持不变，仍旧上浮10%)
3、优化人才购房配套支持政策：
针对不申领人才安居购房补贴的A、B、C类人才，在申请享受人才购房服务时不受退休年龄限制；
在现有住房限购政策基础上，A、B、C、D类及博士人才可增购1套住房。
4、首套房利率全部进入4字头：
当前市场中，房贷利率的下行，或是促使改善客群出手的一大因素。最低4.25%的利率降到历史低点，极大降低了购房成本，购房人能够感受到实实在在的购房优惠。
同比南京多家银行2021年、2022年6月的房贷利率数据，从结果来看南京首套房房贷利率已从2021年的最低5.6%，降低到了4.25%，降幅最高达到140个基点。
5、溧水区推出三大楼市新政
(1)全面实行“房票”安置政策；
(2)实行商品住房(二手房)购房补贴政策；
(3)推行个人住房贷款全是最低贷款利率政策。
值得一提的是，南京的调控政策，最先基本上都是中介、置业顾问、网络自媒体等，以“网传”、“小道消息”的方式公之于众，而非官方渠道。
对于南京这一波操作，可以总结为“不主动、不拒绝、不负责”，即不主动宣传，不拒绝执行，不负责效果。如果政策力度不够，后面可以继续加码；如果政策尺度太大，可以马上叫停。
4、5月份，南京一系列调控政策如井喷一般出台，不过6月之后，政策发布的频率和尺度均有所减弱。或许，南京也是在摸着石头过河。
2、南京新房：195次开盘、新房成交约3.8万套、38次摇号!
南京网上房地产数据显示(截止至7月2日16：00)，今年上半年，南京新房成交38609套，与去年同期近6.9万套的成交量相比，跌幅近45%。整体来看，南京楼市依然处在“低谷”。
目前，南京新房的库存依旧居高不下，超7.7万套。
事实上，今年“金三”初，南京新房蓄水池里的“水位”在7.3万套左右，一个月后的“银四”涨至7.5万套，之后“红五月”库存超7.8万套，达到南京的最高“水位”。经过6月份楼市的一系列救市行为，有所回落，库存约7.7万套。
限购四区(鼓楼、玄武、秦淮、建邺)之外，高淳、溧水、六合、江宁、栖霞这5区，库存去化周期均已超过一年，甚至两年，属于风险较高的区域。雨花和浦口虽不超过一年，但也有较大的库存压力。
与此同时，随着新盘的相继入市，若去化还跟不上，新房“蓄水池”进一步攀高，“高水位”库存预计将维持较长时间!
据不完全统计，南京前6个月共有195次开盘，累计上市房源约2.8万套，其中开盘售罄的楼盘约39个，对比去年同期(360次开盘、新房成交超6.9万套、超17万人摇号，约121次开盘最终售罄)大幅下滑。
从上半年各个楼盘的入市情况来看，多数楼盘中签率高达100%，为平推入市。摇号楼盘综合中签率在50%以上的项目共有17次，占总摇号次数的44.7%；低于20%的共有7次，全部位于河西。分别是金鼎湾(19.1%)、颐和云台源筑(18.63%)、长江华府(13.66%)、嘉璟峰(15.8%)(9.94%)、华润鱼嘴润府(10.25%)、海玥花园(15.65%)。
尤其是河西南嘉璟峰6月以来两次加推，综合中签率保持在20%以下，热度可见一斑。而6月29日的加推，凭借仅9.94%综合中签率(也是唯一一个上半年摇号盘里中签率在10%以下的楼盘)，荣膺南京上半年摇号盘最难买楼盘。
同样低于20%的金鼎湾、颐和云台源筑、海玥花园、华润置地鱼嘴润府等改善盘也表现不错，开盘去化基本在8成以上，甚至售罄。
不难看出，南京改善市场走出了独立行情，带动南京楼市缓慢升温。
3、南京土拍：首轮集中供地惨淡 7月二轮结果将成信号!
上半年南京的土地市场，经历了罕见的低谷。
2021年南京首轮集中供地历经两天、51幅地、揽金992.5亿、超90家房企参与角逐、36幅地触顶最高限价、8幅底价成交、整体溢价率18.2%，单幅地最高溢价率31.9%。
2022年南京首轮集中供地20宗出让地块，6宗流拍，成交的地块中还有8宗底价成交，只有3宗地块触及最高限价。最终出让14宗地块，总成交价191.45亿元，低于挂牌出让总价。
从992.5亿到191.45亿，南京土地成交额下降80%；从36幅触顶到3幅触顶，摇号率下降90%。
不论哪个维度，都是断崖式下跌，当然变化的不仅仅是数字。
和去年同期相比，今年南京集中土地供应各方面门槛一降再降，包括取消租赁配建要求、保证金比例下调、调高房地价差、取消竞得地块数量限制等等。
同时，拿地的企业大多数都是国央企，民营房企缺席；大热的区域集体哑火等一众信息皆验证了今年陷入土拍“低谷”。
土地市场的低迷，也迫使南京有关部门不断优化调整土拍政策，提振房企拿地积极性。其中，毛坯限价的调整尤其受到关注。
从第一次集中土拍开始，就有多个区域上调了毛坯限价，其中江北核心区上调到了40000元/㎡。房地价差的拉大，给房企预留了更加稳健的预期利润。
不过从第一次土拍的结果来看，政策调整带来的作用并不明显。终于，在第二次集中出让44幅地块公告中，13幅地块未设置毛坯限价，而采用“差异化定房价”的方式，南京在用实际行动支持高品质住宅开发。
整体来看，拿地企业是否比首轮土拍更具积极性，对整体楼市能否起到进一步的提振作用，7月的土拍将是一个信号。
4、南京楼市下半场
上半年的压力还是挺大的，部分房企为了冲刺半年度的业绩，纷纷加大了推盘力度和营销力度，比如像我们见到的郑州小麦、大蒜抵房款，南京的西瓜抵房款等等“奇招”。
在当今经济下行需求收缩的大环境下，投资客散去、观望情绪弥漫，下半场的南京房地产市场信心的修复恐怕还需要一定时日。
近日有媒体直接对南京楼市下半年进行了预言。
第一：
优质板块内卷加剧，河西南、大校场、江北核中核。
上车门槛越来越低，更加容易买到房子。
第二：
房贷利率将会有小幅上涨。
最新消息，房贷利率恢复基准，个别银行不再下调20个基点，利率4.65%。
第三：
刚需板块局部回暖。
下半年麒麟科创园、兴智科创园、城南中心、五桥自贸区、雨花两桥等板块，刚需小面积会供不应求，出现局部回暖。
第四：
远郊板块继续降价，依旧去化困难，整体去化率底，期房卖到现房是大概率事件。
2022年，可以说是地产人从业以来压力最大的一年。不过，借用万科董事局主席郁亮的话，“不管未来的路有多长，未来的道路有多么艰难，只有走下去才会有出头之日”。而对于预言能否实现也让我们拭目以待。
本文根本目的旨在客观讲述房地产市场现状，不存在刻意中伤任何项目。
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