近几天，全国楼市最关注的新闻无外乎6个字：业主强制停贷!
在楼盘延迟交付、无法复工的情况下，全国各地已经有不少城市的业主集体抱团要求强制停贷。
近日，南京也有业主集体发布了一则强制停贷告知书。
1、烂尾楼断贷愈演愈烈!15家银行紧急发声
近日，一场由烂尾楼业主发起的“断贷”行动在全国各地上演。
据不完全统计，目前共有19个省55个市牵涉其中，除河南、湖南、湖北、山西、江西、陕西等省份城市，还蔓延至深圳、北京等一线城市。而涉及的房企有恒大、绿地、泰禾等50余家，业主发布的强制停贷楼盘个数已达106个，涉事楼盘不乏前些年颇受市场关注的 " 网红 " 楼盘，部分楼盘甚至在开售时 " 日光 "，多地方还有愈演愈烈的趋势。
随着相关话题甚嚣尘上，银行作为房地产行业链条中至关重要的一环，备受关注。多家银行相继发布公告，回应涉烂尾“断贷”风险情况，江苏地区两大城商行——江苏银行和南京银行也在第一时间做出了回应。与此同时，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、兴业银行等13家银行发布公告披露排查情况。
——江苏银行
江苏银行公告称，截至6月末，该行个人住房贷款余额 2446 亿元，不良率为 0.1%。
针对辖内部分地区存在完工风险的楼盘，进行了全面排查，可能存在“保交楼”风险的楼盘涉及的个人住房贷款不良余额为0.31亿元，占该行个人住房贷款余额的0.01%，对整体信贷资产质量影响小。
图片来源：江苏银行公告
同时，江苏银行表示将密切关注完工风险楼盘情况，以“保交楼、保民生、保稳定”为目标，积极配合地方政府做好客户服务工作，努力促进房地产市场平稳健康发展。
——南京银行
南京银行同样发布公告称：截至2022年6月末，南京银行个人按揭贷款余额832亿元，其中可能存在“保交楼”风险的楼盘涉及个人按揭贷款余额仅为0.2114亿元，占南京银行全行个人按揭贷款余额的0.0254%。目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小，不会对南京银行经营构成影响。
图片来源：南京银行公告
同时，南京银行表示，将密切关注合作企业和楼盘情况，严格落实监管机构要求，积极配合地方政府做好相关金融服务，维护房地产市场平稳健康发展。
——工商银行
工商银行称，近期，个别房地产开发企业风险暴露，个别楼盘的开发项目出现延期交付的情况。工商银行高度重视，迅速行动，经排查，目前停工项目涉及不良贷款余额6.37亿元，占工商银行全行按揭贷款余额的0.01%，风险可控。
图片来源：工商银行公告
——农业银行
农业银行称，已初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元，占农业银行全行按揭贷款余额的0.012%，占一手楼按揭贷款余额的0.017%。目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小，总体风险可控。
图片来源：农业银行公告
——中国银行
中国银行称，今年以来，中国银行房地产融资平稳有序，房地产开发贷款投放及对困难房企项目并购的支持力度不断加大，新增房地产开发贷款位于同业前列；因城施策，实施差异化住房贷款政策，支持刚性和改善型住房需求；疫情期间为客户提供延期还本付息等多项纾困政策，资产质量保持稳定，中国银行个人住房贷款业务总体风险可控。
图片来源：中国银行公告
——建设银行
建设银行称，当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘情况，涉及建设银行规模较小，总体风险可控。建设银行将密切关注合作企业和楼盘情况，积极配合地方政府做好客户服务工作，与客户做好沟通，促进房地产市场平稳健康发展。
图片来源：建设银行公告
——交通银行
交通银行称，近期个别房地产企业风险暴露，导致部分城市的项目出现停工、延期交付的情况。经初步排查，媒体报道中存在风险的楼盘所涉及的本公司逾期住房按揭贷款余额0.998亿元，占本公司境内住房按揭贷款余额0.0067%，规模和占比较小，风险可控。
图片来源：交通银行公告
——中信银行
中信银行发布公告称，针对近期个别房地产企业风险暴露、住房开发项目延期交付情况，经初步排查，媒体报道中存在风险的楼盘所涉及的中信银行逾期个人住房贷款余额0.46亿元，占中信银行个人住房贷款余额0.0048%，规模和占比较小，总体风险可控。
中信银行公告截图。
——邮储银行
邮储银行称，密切关注部分地区出现的停工缓建和未按时交付楼盘情况，开展深入排查，初步认定的停工项目涉及住房贷款逾期金额1.27亿元，规模和占比小，风险可控。
图片来源：邮储银行公告
——招商银行
招商银行称，经初步排查，目前招商银行涉及“网传停贷”事件的楼盘数量占比较小，所涉及的招商银行逾期个人住房贷款余额0.12亿元，占招商银行境内个人住房贷款余额的比例不到0.001%，风险整体可控。
图片来源：招商银行公告
——兴业银行
兴业银行称，经排查，截至目前兴业银行涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额16亿元(其中不良贷款余额0.75亿元)，已出现停止还款的按揭金额3.84亿元，主要集中在河南地区。得益于前期兴业银行对按揭贷款的差异化准入和管理要求，兴业银行已介入的且存在烂尾风险的按揭贷款总体规模较小，不会对兴业银行经营构成重大影响。
图片来源：兴业银行公告
——平安银行
平安银行称，经查，目前平安银行涉及网传“停贷事件”楼盘的逾期按揭贷款余额0.318亿，占平安银行全行按揭贷款余额的0.011%，占一手楼按揭贷款余额的0.021%。平安银行涉及烂尾风险的按揭贷款总体规模小，不会对平安银行经营构成重大影响。
图片来源：平安银行公告
——光大银行
光大银行称，经光大银行初步排查，截至2022年6月末，认定存在“保交楼”风险楼盘的逾期按揭贷款余额0.65亿元，占光大银行全行按揭贷款余额的0.01%，规模较小，整体风险可控，不会对光大银行经营产生重大影响。
图片来源：光大银行公告
——民生银行
民生银行称，针对近期网传房地产相关风险事件，民生银行迅速开展了排查。截至2022年6月末，民生银行住房按揭贷款余额5910.39亿元，其中涉及上述风险事件逾期按揭贷款余额0.66亿元，总体风险可控。
图片来源：民生银行公告
——浙商银行
浙商银行称，已对网传“强制停贷”消息中的楼盘进行排查，相关楼盘涉及浙商银行按揭贷款余额约3100万元；浙商银行同时谨慎且宽泛认定可能存在“保交楼”风险的楼盘涉及按揭贷款余额2.6亿元，业务规模与占比较小，总体风险可控，不会对浙商银行经营构成较大影响。
图片来源：浙商银行公告
2、全国停贷潮?南京也有了?
近日，一封“强制停贷告知书”，让金陵华夏中心一下站上了南京楼市的风口浪尖。
据了解，金陵华夏中心位于南部新城核心位置，规划总建面约96万㎡，集产业总部、约27万方自持商业、甲级商务办公、高端住宅于一体的城市综合体。整个项目分为A、B、C、D、E、F、G共7个地块进行开发，G地块即是项目的住宅部分。由于机场限高问题存在，在此前销售过程中，G地块1、2栋高层住宅销售的是19层以下部分(规划31层)。
在业主的声明中提到，由于限高问题存在，他们购买的1、2栋高层住宅，目前19层以上自2021年10月停工至今，已经有9个月的时间。他们担心项目限高问题如不能解决，将会影响到后期的交付。
因此，在声明最后，业主们一致申请：自2022年8月起，将停止向贷款银行偿还房贷直至楼盘全面复工。
那么，金陵华夏中心是否会如业主所担心的，因限高问题得不到解决，进而导致不能顺利交付，甚至烂尾呢?
面对相关争议，金陵华夏中心也在第一时间给予回复：作为南京市重大项目，项目商业三个地块都获批“差别化工地”(适用工地差别化管理政策，能够有效保障重大项目施工进度)，不可能成为一个烂尾项目。
来源：金陵华夏中心7月工程日记
另外，针对项目的施工情况，开发商也做出了回应：金陵华夏中心96万方全面开工，在场约1300人同时施工，是南部新城最大的工地。
关于金陵华夏中心资金监管问题，开发商回应：华夏幸福暴雷后，于2021年3月开始强资金监管，封闭管理，除规定要求监管的资金之外，其余资金也由政府共管。
关于业主提出的提前封顶的诉求：开发商也表示，限高楼栋如提前封顶，会存在着几方面的隐患：
1、安全隐患：按31层设计的建筑楼栋如果提前在19层封顶，会导致上部结构荷载减少，结构抗拔承载力减弱，随着时间推移将会带来较大的系统性安全隐患。
2、荷载隐患：19层为标准层，达不到结构防水要求，不满足屋面机房、设备、屋面结构荷载要求。并且，提前封顶后再施工，将涉及屋面太阳能、稳压水箱、电梯及机电系统拆改和重新安装，影响限高以下的使用，实际无法操作。
3、公摊面积变大：若提前封顶，会导致公摊面积加大，业主将面临相关费用的补缴；
4、无法验收风险：项目装配式建筑率无法达标，存在无法验收的风险；
5、19层业主利益受损：19层非顶楼设计改为顶楼，将导致19层的业主利益受损。
这样的回答其实也在意料之中，毕竟此前南京也有不少被爆出延期交付的楼盘，但真正烂尾的住宅倒并不多。
3、如何拯救“风雨飘摇”的烂尾楼?
楼盘延期交付，大多数业主要求停贷。与此同时，关于取消购房预售制度的声音越来越多。
取消购房预售，其实全国多城早有试点。
从全国各大城市来看，虽然从2016年就有多个城市陆续开始进行现房销售试点，但并未大面积推广。
2016年，深圳试点现房销售，金茂和电建以82.9亿元的总价联合拿下首宗试点地块，命名为龙华金茂府。这是深圳第一宗，也是唯一一宗。
同年，杭州、南京、苏州等城市土地拍卖时，都提出了现房销售的要求。其中，南京在2016年8月至2018年7月，先后拍出67块现房销售地块。苏州从2016年9月至今，累计出让了超过130宗住宅用地，其中有约70宗要求现房销售，占比超50%。
2018年10月，安徽合肥发布《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》，要求房地产行政主管部门应当优化、简化备案手续，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。
2019年7月31日，四川成都的两块土地成功拍卖，在拍卖指标中明确要求，“100%现房销售”。
2020年，海南出台新规，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。海南由此成为全国首个全省推行商品房现售制度的省份。
整体来看，虽然全国多地推出了现售地块，部分取消住宅预售制度，但取消预售制的范围并不大。之所以各城市试点现房销售未果，原因在于商品房预售制，至今已经有近30年的历史，并且从数据来看商品房预售制已然是主流销售模式。
1994年出台的《城市房地产管理法》，建立了预售许可制度，并迅速在全国范围内盛行；
2005年，全国商品住宅现房销售比重尚有43.4%；
2021年，现房销售比重只剩下13%，其余87%的房源均采用预售制销售。
目前来看，市面上的新房基本上都采用预售制度，现房出售的项目屈指可数。
取消预售变为现售，楼市即将面临三方面问题。
从现实角度来看，废除预售制度，房企、购房者和市场端三方面即将会出现更多问题。
房企：暴雷企业增多
事实上，近两年开发商融资环境困难，资金链紧张。因此，售卖期房是开发商获取资金的重要来源。
而现房销售，资金周转变慢，资金紧缺，资金回笼变慢，导致竣工时间加长，从而影响市场供应，推升市场风险，加剧楼盘烂尾现象。
市场：楼市复苏难度加大
取消预售制度将会减缓楼市复苏进度。目前开发商不愿意再出钱拿地，地方城市出台了宽松措施来扶持开发商，这其中就包括资金监管宽松。
此时取消预售制度，无疑会加大开发商的压力，届时楼市复苏难度会越来越大。
此外，废除预售制度会限制楼市的流动性，有能力开发楼盘的房企数量会减少，造成市场供给不足，绝大多数人购房难度会加大。
购房者：短期内购房成本增加
现房销售，短期内在售新房房源大幅减少，供不应求加剧，房价会进一步上涨。同时，新房的恐慌又会转移到二手房市场，大批购房者涌入二手房市场，二手房价格也会上涨。
一旦短期内叫停期房销售改为现房销售，那么现房的销售均价会比期房高出20%~30%左右，对于很多人来讲，购房压力要增加更多。
尤其是在后疫情时代，很多人的生活压力本就在增加，如果此时再购房端继续增加压力，很可能会打击购房者对于买房的预期，很多人尤其是刚需会因为凑不齐首付或者还不起贷款无法拥有自己的房子。
预防烂尾楼，更重要的是资金监管。
事实上，导致这次“断供潮”的根本原因，并不全是预售制的“锅”，而是商品房预售资金监管制度以及立法的缺乏。
来看现实行的资金监管制度，银行在住宅开发前期介入，与相关行政部门共同掌握监管账户资金释放权利，但承担风险的却是购房者，购房者不可无责退房退首付，属于终身责任制。也就是说不管房子能不能按时按点交出来，购房者的月供都少不了。
内地的期房制度源自香港，但为什么香港几乎没出现烂尾的情况呢?这就在于香港的个人房贷是在验楼完成后，才可以发放，从根本上杜绝了购房者为烂尾楼月月偿还房贷。
因此，房地产现售制度并不能为烂尾楼破局，想要预防买到烂尾房，银行的资金监管执行很重要。除此之外，购房时选择稳健性较强的国企、央企及平台房企也是避免房子烂尾的有效手段。
本文根本目的旨在客观讲述房地产市场现状，不存在刻意中伤任何项目。
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