天下买房人苦精装修质量问题久矣……
“精装变惊装”、“装修材料货不对板”、“5000元/㎡装修标准实际连500元/㎡装标都不如”等等，商品房精装质量乱象越来越严重，买房人维权也是苦不堪言。
近日江苏省高院发布了《全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》，为“精装房”装修质量常见纠纷立规矩。今后，购房者的权益将得到哪些保障?
1、精装变“惊装”!全装修维权常态化?
事实上，交付的房子要带精装修，一开始并非是房企提出，而是源于政府的要求。
从2014年起，包括江苏在内的多个省市相继出台精装政策，要求未来大部分住宅交付是精装房；
2019年2月下旬，住建部发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》中明确提出“城镇新建住宅全装修交付”，全装修、精装修市场规模不断扩大。
图片来源：网络
然而，随着全装修、精装修住宅项目越来越多，装修住宅质量难控等问题成为房地产市场上的一个痛点。
装修质量引起的纠纷层出不穷。
苏州寒山闻钟上对于精装质量问题的投诉
图源：寒山闻钟
无独有偶，中海明耀华庭的业主近期遇到了空调减配，功率不够，制冷困难的问题。
今年年初，南通的南山美锦、南山湾玺壹号等项目也相继陷入装修“质量门”。
南山湾玺壹号被业主爆料样板间与实际交付严重不符，涉嫌虚假宣传和故意误导消费者。
南山美锦被曝精装变惊装，降标减配严重，存在多项质量缺陷，甚至还强制业主收房。
自2016年全国房地产调控以来，不少地方政府针对调控采取了限价政策，让新房价格得到了有效控制，这本来是件好事。
但由于限价只限网签价格，忽略了购房者的实际支付价格，因此，部分开发商为了扩大利润，开始在装修方面做文章。
在交房时：精装变“惊装”，交付即维权……地暖漏水，空调常坏，地板很多坑，发霉长蘑菇，豪宅不如安置房……遇到问题后，售楼处和物业相互推诿，房修速度奇慢，一点小问题，也要三个月起步!
根据全国消协组织受理投诉情况统计，2021 年全国商品房投诉案件共 9920 件，同比增长 20.2%；装修建材投诉案件 17632 件，同比增长 18%。其中，主要问题包括商家私下承诺难以兑现、精装修住房问题繁多、房产装修前期承诺与实际不一致等。
2、官方出击!江苏高院为“精装房”常见纠纷立规矩
江苏法院网发布了《江苏省高级人民法院全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》，为业主维权提供法律武器。
此次出台的《指南》对精装修房买卖合同的概念、界定，装修质量认定规则等方面做出了明确。同时，要求精装修房交付时必须具备基本居住使用功能，房屋所有功能空间的固定面需全部铺装或粉刷完成，卫生间、厨房的基本设备全部安装完成。
首先，根据江苏高院发布的全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南，以下三种情况都属于全装修商品房买卖合同范畴。
1.与开发商签订的商品房买卖合同中约定装修条款。
2.出卖人与买受人在商品房买卖合同之外另行签订装修合同(装修包)
3.经出卖人指示，买受人与第三方装修企业签订装修合同，或者出卖人、买受人与第三方装修企业签订装修合同等。
在受理范围之内，出现问题又该怎样评判呢?
下面来为大家划一下重点?：
一、 关于退房与赔偿
详见指南第13条：“装修质量问题与合同解除“。有以下三种情况：
① 因装修质量问题严重影响正常居住使用，或者存在依法不得交付使用情形，买受人请求解除商品房买卖合同并主张损失赔偿的，应予支持。
② 商品房装修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料，买受人以受欺诈为由请求撤销商品房买卖合同并赔偿损失的，应予支持。但买受人主张惩罚性赔偿的，不予支持。
③ 出卖人与买受人签订的商品房买卖合同，约定交付标的物为全装修商品房，因严重装修质量问题，买受人请求单独撤销或者解除装修合同的，不予支持；请求撤销或者解除商品房买卖合同的，应予支持。
注：在这种情况下，可以选择直接退房，而不能不退房但不要精装，即不能“精装改毛坯”。
二、 拒绝收房、维修责任与费用承担
详见指南第14条：“ 装修质量瑕疵与修复责任 ”，有以下三种情况：
① 装修质量存在工程质量、功能质量、品质档次等质量瑕疵，但对正常居住使用没有实质影响，除当事人对房屋装修质量瑕疵另有明确约定，买受人拒绝受领房屋、要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。
注：这种情况，不能拒绝收房，也不算延期交付，但开发商必须把装修问题解决好。
② 装修质量问题严重影响正常居住使用，或者装修质量问题符合不得交付使用法定情形，买受人拒绝受领房屋，要求出卖人承担逾期交房违约责任和装修质量修复责任的，应予支持。
② 装修质量保修期间内，出卖人应当承担修复责任。出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延修复，买受人自行维修或者委托他人维修，就修复费用及修复期间造成的其他损失要求出卖人承担责任的，应予支持。
三、 关于赔偿装修差价损失
详见指南第15条：“减价责任与装修差价损失”。部分内容如下：
装修质量不符合约定或法定要求，或者出卖人欺诈、装修实际价值过分低于约定装修价格，当事人对此未约定违约责任或者违约责任约定不明确，买受人请求出卖人减少房屋装修部分价款的，应予支持；当事人对此有明确约定，买受人要求出卖人在约定违约责任承担方式之外减少装修价款的，不予支持，出卖人同意的除外。
特别提醒：维权也要在出卖方责任范围以内，不能过度。
四、广告宣传、样板间与交付标准
详见指南第5条：“销售广告、宣传资料的适用与排除”。
① 出卖人的销售广告、宣传资料对装修质量要求所作说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立和价格确定有重大影响的，应当视为合同内容。出卖人设置样板房的，交付商品房的装修质量应当与样板房的装修质量相当。样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次，应当作为认定装修质量要求的依据。
② 商品房买卖合同概括性排除广告宣传、样板房对装修质量要求约定的，不予支持。商品房买卖合同对所交付商品房的装修与销售广告、宣传资料、样板房等不一致之处有明确具体特别约定的，从其约定，但未对买受人进行提示或者说明的除外。
对此，江苏省高级人民法院民六庭庭长于泓也作出解释，“精装修房的交付标准，我们主要强调有约定按约定，通过商品房买卖合同、装修合同以及补充协议来进行确定。如果说你这些约定不太清楚的，它的销售资料包括广告宣传、样板房都可以作为我们评价的标准。”
全文如下↓
事实上，早在2019年，江苏高院已出台我国首个专门针对精装房的规范指导意见的《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》。
那么，2022版针对其主要进行了那些补充和更改呢?
其中，2019版指南第3条，商品装修房买卖合同的界定。
2022版指南第2条进一步升级为全装修商品房买卖合同的界定。
装修合同内容也做了补充：
装修部分的合同内容，法律性质是否属于商品房买卖合同，应当结合商品房买卖合同、装修条款约定和履行，或装修合同的订立、约定与履行等情况综合判定。交付标的物为全装修商品房的，按照商品房买卖合同纠纷处理；交付标的物为毛坯商品房，毛坯商品房交付后进行装修的，按照装饰装修合同纠纷处理。
2019版指南第6条，广告宣传的适用与排除。出卖人的广告宣传、样板房对装修价格等所作说明和允诺具体确定，对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，应当视为合同内容。
2022版指南第5条，销售广告、宣传资料的适用与排除。出卖人的销售广告、宣传资料对装修质量要求所作说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立和价格确定有重大影响的，应当视为合同内容。
2019版指南第8条，装修价格与装修质量要求。
①当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。
②当事人约定的装修质量要求的相关内容至诉讼时仍不能明确，或者明显不足以反映基本装修价格，或者交付房屋实际装修质量与样板房存在明显差异的，买受人主张依照前款规定以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。
2022版指南第7条，装修价格与装修质量要求。
①当事人对装修设计、装修施工、装修材料等据以估计装修基本价值的内容有约定的，装修质量要求的认定应当从其约定。买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。
②交付商品房的装修质量与样板房存在明显差异，或者交付商品房的装修质量问题难以修复，严重影响房屋整体装修价值的，买受人主张参照前款规定以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。
2019版指南第16条，减价责任与装修差价损失。
对装修质量不符合约定要求、不符合法定要求或者因欺诈、重大误解等原因导致装修实际价值明显低于约定装修价格的违约责任，当事人没有约定或者约定不明，买受人请求出卖人承担减少房屋装修部分价款的违约责任的，应予支持；当事人有明确约定，买受人在约定责任方式之外要求出卖人承担减少装修价款违约责任的，不予支持，但出卖人同意的除外。
2022版指南第15条，减价责任与装修差价损失。
装修质量不符合约定或法定要求，或者出卖人欺诈、装修实际价值过分低于约定装修价格，当事人对此未约定违约责任或者违约责任约定不明确，买受人请求出卖人减少房屋装修部分价款的，应予支持；当事人对此有明确约定，买受人要求出卖人在约定违约责任承担方式之外减少装修价款的，不予支持，出卖人同意的除外。
江苏盾领律师事务所彭平律师表示，省高院此次出台的新版审理指南是在2019年版本基础上结合民法典等法律法规及审判实践进行了更新，并得到了最高院审查批准，可以说在全装修商品房纠纷解决领域走在了全国前列，为该领域今后的相关立法作出了有益尝试。同时，审理指南对装修质量的是否合格或符合约定采取了多维度的认定依据，既包括销售广告、宣传资料、样板房等对装修质量的允诺，也包括装修价格、备案装修资料等，旨在对商品房买受人的合法权益予以多渠道救济，进一步明确了认定标准，回应了全装修商品房领域的现实存在的疑难问题，具有重要的实践意义。
3、加强监管!面对精装修乱象频频出手!
其实面对这种精装修乱象，不少地方政府早已经在加强管理措施了。
前不久，济南市住房和城乡建设局印发《济南市新建商品住宅工程先验房后交房活动具体实施要求》，根据全装修房和毛坯房的不同标准，指导广大业主对房屋质量进行查验，明确了包含户内门窗、户内地面、墙面、顶棚、房间尺寸、室内防水、室内电气、室内水暖等多个查验要点。
近年来，西安、河南、广州、海南等16个省市也都相继出台或实施精装修住宅工程监管政策，加强分户验收管理。
2019年1月19日，南京市出台的《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》(以下简称《通知》)明确，现场公示的样板房必须在项目交付后3个月才能“拆除”，装修保修期至少两年。
同年12月，被称为我国首个专门针对精装房的规范指导意见的《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》也在江苏省高院印发。指南对限购限价情形下，装修房买卖合同纠纷中争议较大的单独解除装修合同、装修质价不一、装修质量标准等问题进行了规范和指引。
2020年8月，南京市住房保障和房产局、南京市发展和改革委员会和南京市城乡建设委员会联合发布《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》，明确对装修标准进行了限制，全装修标准在1500-2000元/㎡之间，买房人可以自主决定是否购买升级版装修包(升级装修包不做限制)。
与此同时，开发商全装修和升级装修样板间中硬装部分须与交付标准一致，明确要求“所见即所得”，样板间保留须至项目交付后三个月。
如今，江苏高院再次出台了一系列更加全面的装修认定标准，对于整个地产行业、开发商都有一定的约束效果。
这份指南的出台，对于买房人来讲是自身权益的有效法律依据!对于约束开发商行为，提升楼盘的住宅品质也是一个有效保障!
精装修不再成为惊装修，真正解决装修质量问题，仍任重而道远!
