近日，又有一地鼓励农民进城买房。
8月11日，长春发布关于进一步给予进城农民和来(留)长人才购房补贴政策支持的通知。
图片来源：长春市政府官网
其中，明确提出：对于进城农民购买90平方米以下新建商品住房，且为个人首套唯一住房的，给予200元/平方米购房补贴。
事实上，长春并非首个提出支持农民进城买房的城市。
据不完全统计，截至8月11日，2022年至少有10地出台政策鼓励农民进城购房，包括长春、延吉、泰州、遵义、玉林、安徽泗县、盐城市阜宁县、吉林市代管县级市桦甸市、贵州省黔西南州晴隆县、四川省凉山彝族自治州宁南县及安徽省潜山市等。
而鼓励农民进城买房，真能起到催热楼市的作用吗?
01 多地鼓励农民进城购房，网友：放过农民吧
今年以来，救市政策层出不穷，如今为鼓励农民进城买房，多个城市更是放出来一系列优惠，政策力度可谓空间。
补贴方式通常为三种形式，一是像长春一样，直接按每平米多少钱给补贴。二是根据购房款按百分比给补贴，比如有的地方给1%总房款补贴。三是给予政策方面优惠，比如减免契税。
随着鼓励农民进城买房政策的刷屏，一时间吸引了各界关注，更是直接冲上了微博热搜!
对此，不少网友表示：”别割农民的韭菜了!“
毫无疑问，舆论一边倒。
从大众意愿度上可以看出，对于广大农民朋友而言，他们并不认为眼下是进城购房的最佳时机!
在政策频出的同时，开发商也“不甘寂寞”，想方设法引诱农民购房，甚至有些“不择手段”。
如江苏南京市郊，近日推出“西瓜换房”活动，称“一万斤瓜可以冲抵10万元房款”。
此前，河南商丘就率先推出“小麦、大蒜换房”活动，仅两天就“无疾而终”。
无论是从政策来看，还是花式营销来看，对于购房者来说都是一大利好，对有购房需求的老百姓来说，可以节省一笔购房成本。
那么，能否靠此举促进当地楼市去化，激活楼市呢?
有业内人士表示，鼓励农民进城买房的政策对“人口流失县城”的楼市刺激有限。
或者说，仅靠这一个政策是远远不够的。
首先，目前出台鼓励农民进城买房城市主要以三四线城市，县份城市为主，这些城市本身库存量就大，同时购买力就弱，仅靠此举，很难激活。
其次，这类城市多数存在人口外流，经济发展压力比较大的问题，对外来人口吸引力，招商引资能力等，相对局限，而这些也会制约着楼市去化，降低楼市活力。
最后，三四线城市有条件买房的农民，多数已在老家县份，或者工作的城市买房了。
留在乡村发展的，要么是自建住房，要么是不想买，或者买不起的。
从这些情况来看，此举促进农民买房的效果并不可观。
据了解，长春在2021年就已经实施农民进城买房给补贴的政策，当时的补贴标准是每平米80元，事实上最终对长春楼市促进效果并不明显。
其中，今年推出农村户口进城买房给补贴的，目前执行效果来看，也并不是很明显。
02 农民成为县域楼市的主要潜在客户
纵观今年以来开发商营销手段、地方政府出台政策，都在印证着农民正成为县域楼市的主要潜在客户。
那么，“家里没有多少余粮”的农民，为何地方政府和开发商盯上呢?
中国宏观经济研究院国土开发与地区经济研究所研究员黄征学表示，这类政策出台的原因有三个：一是县城房地产去库存压力大；二是落实上级要求因城施策维护房地产市场稳定；三是县域经济增长和财政增收动力不足。
总的来说，人口流失是主因。
仔细研究你会发现，此次出台“鼓励农民进城买房”政策的县市均存在人口流失情况。虽然长春目前人口虽然还在增加，但增幅已经微乎其微。去年常住人口只增加了2.03万人。
而人口流失，是绝大多数县城都绕不开的趋势。
比如贵州和安徽，截至2021年末，贵州省晴隆县常住人口为23.21万，而2015年时该地常住人口为24.8万，6年时间里人口减少超1万；截至2021年5月，宁南县人口数量为18.43万，比2017年巅峰时期的19.2万减少了近8000；截至2021年5月，安徽省安庆市潜山市人口数量为44.12万，比2019年的52.2万，减少了约8万。
人口大量流失，使本地“未来刚需”大幅消解，甚至“化为乌有”，长期以来，县域楼市去化压力比较大。
住房购买力透支，也是造成库存高企的一大因素。
几年前，在棚改货币化的带动下，三四线城市房产曾迎来了“高光时刻”，房价“猛涨”。这让不少人纷纷当起了“炒房客”，原本三四千元/平米的房价，涨到了七八千元，有些甚至突破了万元大关，严重透支了周边农民的“购买力”。
如今，在国家“宏观调控”和新冠疫情的双重打击下，三四线城市房价明显下跌，普遍都跌了千元以上，部分地段的房价甚至被“腰斩”。
二手房即便是大幅降价也“无人接手”，面临“有价无市”的局面，三四线城市的“供需矛盾”暴露无遗。
有关数据也显示，今年一季度，全国商品房销售面积和全国商品房销售额双双下滑，前者下滑13.78%，后者下滑22.73%。
03 补贴仅是开始，还需打好组合拳
其实，鼓励农民进城买房，并非最近才有，只是因为出现了“现金奖励”等更优惠的政策，才吸引大众目光。
早在2015年12月14日，中共中央政治局会议上便提出了，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。同时提出要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。
说到底，最终能使农民扎根县城的，不是房子，而是稳定的工作和可观的收入。只有真正完成从“农民”到“市民”身份的转变，新流入的县城人口才能留得住、有活干。
这就要求县城在就业、教育、医疗等方面，要让农民看见实实在在的保障，自觉对比出县城优于农村的居住优势。
首先是就业，稳住就业就稳住了经济基本盘，提供更多的就业岗位，老百姓收入增加了，手里有钱了，自然而然就愿意进城买房了。
其次，在置业买房信贷政策方面可以给予一定的宽松，比如贷款利率上给予优惠，买房门槛方面降低，可以更直接地利好农民进城买房。
最后，控制供给，一般高库存的城市，量价齐跌，楼市信心低迷，很难激活潜在购房者。要调控好供需平衡，稳住房价，稳住信心，楼市逐渐才会有转机。
总之，楼市已经到了转折点，仅靠政策激活楼市的时代已经结束了。
当下，地方政策不能只是刺激楼市的短期举措，更应该放长远一些，注重整体规划，结合县城自身的区位条件、产业基础、功能定位、经济发展水平等各方面的特点，取长补短，以打造更加优越的生活工作环境来吸引农民主动进城。
本文根本目的旨在客观讲述房地产市场现状，不存在刻意中伤任何项目。
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