全国房地产市场统计数据显示，今年1至3月份来了一波小阳春，与去年同期相比有所增长，4月份又掉头向下，5月份仍没有明显起色。从去年开始，中央及地方各级政府先后出台了一系列救市政策，尽管市场需求出现恢复迹象，但房地产投资和开发建设仍在下降，房地产市场整体仍处于调整阶段。
近来“救楼市”呼声此起彼伏，有的主张力挺楼市，呼吁政府尽快出手，拯救处于水深火热之中的楼市。有的反对，认为楼市不需要救，应顺应房地产市场发展规律，通过市场机制来促进房地产市场发展。还有一种观点，直接躺平，自我修复，任其生长。
吴晓波先生发表了一篇短文《只有救楼市才能救内需》，提出五项救市建议。北师大董藩教授提出救楼市14条建议。经济学家马光远先生发表《房地产不需要救，需要耐心》的文章，从五个方面阐述了他的观点。进入6月份以来，党媒为稳楼市，树信心频频发声。中国经济时报发布《一线城市房地产限购应适时优化调整》，呼吁一线城市房地产限购措施适时适势优化调整。经济日报发文《房地产市场企稳还需一些耐心》，提出我们应该给房地产市场的企稳回升以及持续平稳健康发展更多耐心和信心。(专家的主要观点，将在本文后附录。)
各位专家从自己对楼市理解的角度，为处于病态中的房地产市场开出了“灵丹妙药”。说实话，这些药方也许能缓解病情，可是有些深层次的关键问题并没有给予解答。楼市“病根”在哪?楼市“救”到何处去?希望实现什么目标?
2020年初为了应对疫情造成的经济下行，政府出台一系列“救楼市”政策，在政策驱动下房地产市场快速上涨，至2021年上半年为了抑制快速上涨的房地产市场，政府又出台调控政策，促使房地产市场降温下行，2022年开始加速下行。从2022年下半年政府又快速出台“救市”政策，出手之快，力度之大前所未有，但是效果不明显。今年一季度虽有小阳春，但随后楼市又处于下行探底阶段。
我们知道，我国房地产市场20多年的发展过程中，在政策调控与救市的驱动下不断发生变化，因城市住房强大需求与供应内在运行规律所决定，这一阶段房地产市场经历了六次较大的波动，依然是一路高歌猛进，商品房销售量价齐升。
我国房地产市场走过了20多年，为什么每一次在楼市下行时，政府出手救市都灵?房地产市场都会有一个快速上升的过程，但是这一次救市却反应迟缓，仍在下行探底呢?
我们做了大量的调研认为：房地产市场稳定发展的内在规律，就是平衡需求与供应的关系。
我国房地产市场经历了20多年的发展，虽然存在一些问题，但是依然取得了巨大的成绩，有力地推动了我国城镇化高速发展，城市居民住房条件得到极大改善，全国人均住房面积超过40㎡，达到中等发达国家的水平，至2022年我国城镇化率达到了64%。
那么问题来了，我国城市到底还需要多少房子?今后我国房地产市场仍然有四大需求。1、我国新型城镇化仍在发展进程中，大量的农村人口进入城市拉动房地产市场发展，大约还会持续10年时间。2、改善性住房需求不断上升。3、投资性购房仍有一定的需求。4、新市民居住需求呈现上升趋势。但是，因城市人口住房条件得到根本改善，城镇化进程放缓等因素，城市住房需求将会逐渐下降。根据国家统计局公布的数据，待售商品房、施工面积数量很大，同时二手房上市供应量也在快速增加。目前房地产市场正处于需求下降，供应上升的状态，调控房地产市场供需关系，已是当前迫切需要解决的问题，必须引起政府高度重视。
我从2018开始在全国各地的演讲或发表文章中，就预测我国房地产市场将会从2020年开始进入转型新周期。我国房地产市场经历了近30年高速增长，将在2022年开始进入中速增长期，其主要特点是商品房销售量将会持续下行，但仍然有较高的需求。房价会在目前的高位上下波动，城市与区域差别将会越来越明显，越来越大，强者恒强，弱者恒弱。
楼市“救”到何处去?本文结论：如果寄希望于通过拯救楼市回到曾经拥有过的房地产市场量价齐升的红火时代，那是绝对不可能的!
拯救楼市的目标就是尽快稳定房地产市场，政府出招，企业自救，金融稳定，重塑市民购房信心，四方齐努力，救市稳楼市，尽快建立房地产市场新发展模式，促进房地产市场健康持续发展，这是我们希望看到的局面。
我们认为：当前我国房地产市场进入加速换挡期、房地产企业进入加速转型期、房地产项目进入加速升级期、房地产运营进入加速融合期。我国房地产市场已经进入中速增长新周期，今后的发展趋势是什么?房地产企业如何应对?我将在今后的演讲或文章中，阐述我的观点，敬请关注。您如需与我探讨，请在下面留言。
专家关于“救楼市”的主要观点
吴晓波先生发表了一篇短文《只有救楼市才能救内需》。文章认为，想要提振当前十分低迷的国内需求，恐怕非房地产莫属，因此，只有救楼市才能救内需。并提出五项救市建议：尽快对房地产税和产权到期问题做出具体的法律安排和明示。降低改善型住房的房贷利率。降低存量房贷利率。全面取消限价政策。认真落实“三支箭”和保交楼政策。
北师大董藩教授提出救楼市14条建议：中央政府要释放明确的救市信号，要推出国家层面的救市措施。要通过中央政府文件，重新确认房地产业的支柱、主导和先导产业地位，恢复市场主体的信心。放松对“三条红线”的管理。中央政府要明确宣布紧缩未来几年的建设用地供应。全面取消限购、限贷、限售、限价等各种限制政策。对开发商和买房者实施财税扶持政策。鼓励各地政府在购房补贴、税收减免方面给购房者以帮助。降低首付成数，延长按揭贷款期限。要适度松绑房地产贷款集中度限制。处理好烂尾楼罢供问题。已出台的保交楼支持政策，必须落实好。对开发商的融资一定要出台实实在在的政策等。
经济学家马光远先生发表《房地产不需要救，需要耐心》的文章，从五个方面阐述了他的观点：一是正确认识中国房地产所处的阶段。中国房地产并没有进入“晚期”，而是刚刚进入到中期。二是清理不合时宜的房地产政策，松开卡住房地产脖子的手。中国已经到了该真正落实制度建设，长效机制的时候了。三是真正贯彻支持“改善型需求”的政策。四是畅通房地产市场的循环体系。五是解决房地产问题需要耐心，需要大智慧。
中国经济时报发布《一线城市房地产限购应适时优化调整》，该文强调，房地产行业三高模式(高杠杆、高负债、高周转)将逐渐成为历史。消费者对住房需求也发生了明显的改变，从过去“有没有”向“好不好”转变。呼吁一线城市房地产限购措施适时适势优化调整。
经济日报发文《房地产市场企稳还需一些耐心》，该文指出，当前房地产市场仍处于调整期，市场明显下行，购房者观望情绪浓厚。2023年第一季度，很多城市都出现了销售量和销售价格的双升，如今的回落，当视为企稳回升过程中出现的正常波动。有关部门和各地持续出台支持政策，放松购房限制，减轻资金压力，加大金融支持，而政策的落地见效需要一定时间。我们应该给房地产市场的企稳回升以及持续平稳健康发展更多耐心和信心。我国城镇化进程仍在稳步推进，房地产行业仍将是一个大行业、好行业，房地产市场有望进一步实现平稳健康发展。
注：本文已获“东方地产发展联盟”授权发布。
