就在刚刚,南京江宁上秦淮的一块地用途改变了:
这块地,原来大部分是科研用地,而现在变更为大部分是住宅用地。这意味着上秦淮1.0的住宅面积将进一步扩大!
无独偶有,在朗诗玲珑新亭完美收官的同时,隔壁地块迅速推出,该地块大部分为住宅属性,预计下半年推出,江宁核心地段,又会上新。
话音刚落,百家湖北的一块地也修改了规划,住宅面积明显增大。预计这块地下半年会推出...
而在土拍市场,江宁核心区推出的地块大放异彩。招商G08(现在的璀璨璟园)和象屿G16全部触顶摇号,热度超过河西南和南部新城。
在今年年初江宁区规划的2023年拟出让的重点地块中,涉及到江宁滨江、方山南、吉山新城、汤山等远郊板块的地块,到现在还没有任何动静...当然,即便推出,可能也很难成交。
这说明,江宁的土地供应结构,出现了明显改变,南京的楼市逻辑和江宁一样,正在发生深刻变化:
由远郊新城,向核心区回归;
由远期规划地段,向成熟地段回归;
由普通品质楼盘,向高品质新盘回归;
注意,这不是江宁一区的变化,整个南京,都在出现类似的变化!资源正在回流核心区!资源正在回流核心区!资源正在回流核心区!重要的话说三遍...
那么对于江宁来说,核心区在哪?
2017年,我首先提出江宁核心区的概念。那时候南京江核和紫核是官方力推的两大核心区,但对于楼市而言,我认为雨花和江宁的核心区,其实具有极大的抗干扰能力,可以走出独立行情,从此以后,“雨核”和“宁核”两个概念开始深入人心。
既然这个概念是我提的,那我们不妨来定义一下江宁核心区的范围:
江宁核心区示意图
从地理结构上看,江宁核心区是由将军山、牛首山、方山等丘陵合围地区,秦淮河居中穿过,冲击出一片难得的大平原,百家湖、九龙湖镶嵌其中,形成“三山环两湖,秦淮出大江”的壮美格局。如果再细致分析一下,以天元路为交通轴,以秦淮河为生态轴,两条轴线将江宁核心区划分为四个象限:
百家湖-江宁的商业中心,地位不言而喻,生态自然环境良好,价值高地;
老东山-江宁的政务中心,政府所在地,老江宁人口聚集区,配套成熟,虽然城市界面一般,但改善需求比较旺盛;
九龙湖-江宁的研发中心。以东南大学和九龙湖国际总部为双核,要环境有环境,要产业有产业,要大学有大学,大有超越百家湖之势;
科学园-江宁的产业中心,周围大公司聚集,研发中心、产业园遍布。目前正在进行退二进三,产业升级,未来一片大好;
当然,从楼市角度看,南站江宁片区,上秦淮1.0也可列入江宁核心区。在这个核心区范围,江宁楼市走出独立行情:在南京很多热门板块二手房价大跌1-2万/㎡的同时,江宁的优质次新,房价却能保持稳定,表现出极大的抗跌性,成为南京楼市一道美丽的风景线。直到现在,南京很多买房人才开始明白,原来没有PPT规划的江宁核心区,才是真核心区...老百姓对于PPT规划已经谈虎色变,不再轻言相信...其实,不是ZF规划不管用了,而是时代变了!经济增速如果常年保持在8%以上,城市资源可以快速增长,最大限度地分给新区、新城。而如今的情况出现了明显变化,新常态的增长,意味着很难有更多资源分给远郊新城,楼市必须向核心区域、成熟区域收缩!而江宁核心区,就具备这样的属性:
3000亿+的GDP,就业岗位众多,大部分产业资源聚集在江宁核心区;
200万+的人口聚集,改善需求澎湃,大部分人口居住在江宁核心区;
江宁最优质的政务资源、商务资源、产业资源、教育资源、生态资源、交通资源,也聚集在江宁核心区;
关键的关键是,江宁核心区的土地非常稀缺,卖一块少一块,僧多粥少。否则江宁也不会疯狂变更规划...
这些因素决定了,江宁核心区优质新房在过去5年已经完全跑赢南京大势,而且未来5年还将继续跑赢!双赢=赢两次...
这么说吧,江宁核心区+高品质新盘,这两条原则一卡,基本上稳赚不赔。江宁买房,按照这个思路走就行了!
但随着朗诗玲珑新亭的收官,目前江宁核心区的新房供应非常稀缺,僧多粥少!难怪科学园双地铁盘招商璀璨璟园上周末公开,当天晚上人山人海,挤爆了!
璀璨璟园售楼处公开
很多读者咨询,江宁核心区的璀璨璟园,到底能不能买?不吹不黑,我们就细细分析一下,来看看这个盘是否具有成长性...
先看品质这块,璀璨璟园在区域是独一档!即便将对比范围拉到南京全城,在3-4万/㎡这个房价的级别里面,璀璨璟园仍然具备很强的竞争优势。
户型、装修、整体产品,都审美在线,做了大量革新!
这次璀璨璟园只做了两个户型:100㎡和135㎡,简单直接,可以刚需,也可以改善。
100㎡三房两厅两卫双阳台的格局,这种户型在南京比较常见,但一般楼盘需要105-110㎡才能做出来,璀璨璟园100㎡给你搞定,降低了总价。
大家看下入户玄关的长度,全城罕见,收纳空间太大了!我在现场拍了照片:
璀璨璟园100㎡样板间实景图
看到没,这个玄关分为三部分:金属壁龛+超大鞋柜+透明玻璃柜,这个收纳空间,我在其他楼盘的中小户型没见过这么大的。
金属壁龛中间配置了智能控制板,可以调节温度,控制电器,还能查看小区内摄像头;鞋柜中间配置了石材面板,品质感更好;玻璃柜后方还是客厅岩板,颜值很高。
璀璨璟园100㎡样板间实景图
客厅超大岩板占了一整面墙,还是非常气派的。而卧室的空间也非常开阔,大飘窗增色不少,有一定改善的味道了。
璀璨璟园100㎡样板间实景图
135㎡做了四房两厅两卫双阳台,这就是纯改善了!
面宽超13米,跑道阳台宽约10米,而这个大宽厅面宽达到6.75米,这显然是大平层的配置尺度。(现场有一个三房概念样板间,一个四房交付样板间)
璀璨璟园135㎡概念样板间实景图
再看主卧,空间感拉满!
璀璨璟园135㎡样板间实景图
再看厨房,清清爽爽,两个人做饭一点也不拥挤,大空间,大改善!
璀璨璟园135㎡样板间实景图
厨房餐厅一体化,厨房还有一个独立的岛台,未来都交付给业主,这在500万总价以内的南京市场非常少有,可以说诚意满满。
璀璨璟园135㎡样板间实景图
所以从户型方面,璀璨璟园的设计比周围次新房又迈出一大步!当然璀璨璟园之所以这么设计,本身底子也非常好,这是一个小高层产品,得房率接近82%(不算增送),普通高层得房率只有75%上下,怎么比?没法比。
现场沙盘其实就可以看出这个楼盘的一大属性—低密!我们就拿江宁核心区楼盘来说,九龙湖几个次新盘容积率高达3.1左右,一河之隔璀璨璟园,密度立马降下来了!
昨天看房的时候有一对年轻人反馈,招商的品牌、璀璨的品质、包括双地铁的区位,以及3.5万元的放风价,他们都能接受,觉得确实很好。就是不知道科学园这个小板块怎么样,在江宁核心区,这么成熟的片区,未来还有没有成长性?
翻译一下这小两口的诉求:我们不但想保值,而且想增值,跑赢南京市场!
璀璨璟园区位示意图
那么科学园现在要产业有产业,要人口有人口,要地铁有地铁,还是两条(1号线、5号线),那这个片区未来的增长点在哪?
在产业升级!
我不知道大家有没有去过江宁硅巷考察过,以前区域内工厂比较多,现在已经完全升级为研发中心、酒店、茶馆、写字楼、商业街...这事江宁并没有高调宣传,但这几年发生了巨变,城市界面大大提升!
给大家看看几张实景照片。如果不告诉你这是哪,你能想象这是在江宁?反正我看到后吓了一跳,感觉到了巴黎...
江宁就是这样,一直很低调。做了很多事,宣传方面却不太多。其实未来科学园的发展方向,也是一样:产业升级,业态丰富,环境优美...形成一个优雅的生态住区。
这就是科学园板块的X因素,未来方向也非常明确。
另外最后提醒大家一下,招商这几年在南京的产品,确实变化明显。从江心印、到臻境,再到臻园,这三个作品拿到全南京市面上,都是代表作级别,方方面面做得都很到位,也获得了市场的认可。
而璀璨璟园延续了招商这几年的变化,直接把上海璀璨系复制到南京,已经在上海爆火的产品,在南京市场相信也难度不大。让南京青年享受上海青年一样的待遇,非常公平合理。
今天我们以璀璨璟园为案例,发现江宁核心区的楼市逻辑愈发清晰:
地段:核心区!核心区!核心区!非核不买!
品质:户型更好,品质更佳,密度更低,只买适合居住的房子!
跟随江宁楼市的逻辑变化,追求更大的确定性!江宁核心区楼市,越来越稳健!
目前璀璨璟园售楼处公开,感兴趣的朋友可前去了解,或者咨询项目金牌销售:江璟咨询,17361873701(电话微信同号)。
(稿件由招商地产南京公司提供)