眼看2018年即将过半，北京楼市不但没有丝毫的政策松动，相反原有限购、限贷政策的补丁还在不断加码。楼市也在2018年里出现了严重的分化。一方面，在限竞房细则未出台之前，新房供应极度低迷，全是每月成交量不足1500套，半年近8000套左右的成交记录，创下了2005年有成交数据记载以来的历史最低点。另一方面，二手房则延续了去年底开始的成交回暖。尤其在5月份单月成交量突破了1.8万套，价格也止跌回升。二手房开始进入新的博弈过程，业主期望值回升与购房人接受程度的博弈将为下半年二手房交易定调。
上半年北京新房成交不足万套
上半年，北京楼市新盘供应寥寥。由于限竞房销售细则直到5月份才出台，一大批北京开发商在上半年大多数时间里无所事事，只是呆呆地望着西安、长沙、南京、杭州等新晋热点城市在一旁吵闹着、喧嚣着：千人排队、抢白菜一样抢房、拼关系预留房……每一样似乎都能看到从前的影子，也能回忆起曾经的“辉煌”,很久没有闲这么长时间了，一不小心，在北京开发商的共同努力下，闲出来了个有记载以来最低销售记录。
来自中原地产研究中心统计数据显示：今年上半年新建商品房住宅网签将创造历史同期最低，截至6月25日，新房网签8051套，预计半年合计不足8500套，平均每个月的成交只有1400套左右。这是个什么概念?北京青年报记者调查数据发现，从有完整成交数据的2005年开始，这是北京楼市历史上第一次出现半年新建商品房住宅(不含共有产权)不足万套的历史最低值，即使加上共有产权房的2103套，也仅1.06万套，依然是有网签记录来的历史最低值。
不难看出，2018年新房成交创下了新的纪录。半年不足8500套的数据仅相当于北京二手房半个月的交易量。新房市场全面低迷。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为：整体看，2018年上半年，楼市新盘供应不多，是造成成交创新低的主要原因。
思源地产首席分析师郭毅也表示，去年出让的土地都是限竞房，但限竞房由于销售细则一直到5月份才出台，大量的限竞房还没有进入集中入市周期。只有4个项目赶在6月迎来了开盘，还都没有进入签约阶段，所以限竞房对上半年市场拉动并没有产生影响。而非限价的普通商品房，要么本身定位较高端去化较慢，要么就是开发商认为比较稀缺，不愿轻易投入市场，导致上半年的新房无论是供应还是成交都出现了少有的低迷。
限竞房同样面临销售大考
那么随着限竞房的入市，新房市场会在下半年出现逆袭吗?业内人士普遍认为，虽然限竞房也面临销售大考，但成交量一定会比上半年好上不少。
郭毅告诉北青报记者，6月份入市了4个限竞房项目，整体成交情况都比较乐观，随着限竞房大量入市，大量中低价位商品房充斥市场，会对下半年市场成交产生明显拉动作用。
不过在严格的调控政策下，限竞房也面临着销售困境。郭毅表示，限竞房本身虽然限制了价格，但也限制了产品户型和设计，70/90的要求导致限竞房主要以中小户型为主，同质化较为严重。尤其是在限竞房集中的区域，随着未来大量限竞房集中入市，每个项目都面临着客户分流，回款不乐观的情况。因此像房山、大兴等限竞房较多的区域，销售时面对同质化产品，同区域供应等问题，会造成区域各个项目都很难销售。所以今年限竞房都在抢入市，抢着把购房需求吸引到自己的项目，越往后拖销售难度越大。
也同样因为售价限制，北京一二手房倒挂的现象可能在下半年更加明显。我爱我家市场研究院院长胡景晖对北青报记者表示，北京二手房目前的成交均价在5万-6万/平方米左右，而新房均价则只有4万/平方米，一二手房价格已明显倒挂，但这主要是因为北京已经步入二手房时代，新房基本位于五环以外的远郊区县，所以价格自然较市中心的二手房更低。随着限竞房的入市，这些限价产品将使得同一区域同一地段都出现价格倒挂。
不过，胡景晖认为，从长期来看，一二手房价的倒挂并非不可接受。因为新房市场在政府干预之下有满足中低收入人群基本居住需求的功能，所以新房市场是可以有两个方向的，一是政府控制之下的保障房市场，另一个则是纯粹的商品房市场，两个市场各有各的价格机制，保障房市场按保障价格前行，纯商品房市场则由市场定价，双方互不干涉。
土地市场下半年仍可能出现流拍
新房成交新低直接影响了开发商的回款，进一步影响了开发商在土地获取上的积极性，这也导致上半年北京多宗土地出现流拍的情况，这也是近年来少有的。业内认为开发商对于土地的慎重选择在下半年还将继续。
近日，北京市规土委与发改委正式印发《北京市2018年度建设用地供应计划》，对2018北京市土地供应节奏指定了明确计划。计划显示，2018年全市建设用地计划供应总量4300公顷，国有住宅用地计划供应1000公顷，其中，商品住宅用地(含共有产权住房用地200公顷)650公顷，保障性安居工程用地350公顷。同期，计划供应商服用地180公顷，比上年增加30公顷。计划新增供应集体土地租赁住房用地200公顷。
计划中可以明确看到，2018年土地供应严格按照“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，尤其加大了对于共有产权住房用地、保障性安居用地、集体土地租赁用地的供应，在租售市场同时扩大土地供应。国有住宅用地计划供应1000公顷与商品住宅用地计划供应650公顷，与2017年持平。
郭毅认为，从规划上看，土地供应明显增加，但主要是租赁土地供应的增加，商品房土地供应与2017年持平，开发商对于获取土地的热情也相对谨慎。一方面开发商资金面紧张，土地市场土地限定售价，规划条件限制，让地块利润空间得到抑制，加上北京去年供地过多，所以成交量并不乐观。另一方面，开发商回款也不乐观，因此房企对于土地获取有更多的顾虑，不太好的地块都出现了流拍，这种趋势将在下半年延续。
下半年将发力
全年成交量极有可能超越2017年
虽然上半年新房成交有史以来最低，但业内对于下半年完成逆袭仍充满信心。
在限竞房政策明确后，预计未来2个月，北京限竞房供应将出现井喷。张大伟表示，2018年下半年，预计新建住宅将出现签约井喷，特别是限竞房的大量供应，将快速签约，而这些项目在最近几个月有望入市2万套以上。
郭毅也表示，2017年里，北京商品住宅大概成交了2.6万套，今年限竞房短期就将有2万套入市，理想情况下可能达到4万套左右。就算这4万套限竞房只有50%实现了成交和签约，那么今年新房也会超过去年，因此下半年新房成交量逆袭不会有太大悬念。
同时，郭毅也对购房人提出了建议：限竞房都是70/90的产品属性，导致限竞房更适合首次改善置业和刚需置业。另外限竞房由于大多是2021年交房，以及5年限售的规定，对于流通年限的锁定长达8年，因此将投资属性降到了最低。可以预计首次改善和刚需将成为下半年的购房主力，也将有更多的限竞房可供挑选。但对于改善置业来说，优质的可流通的商品房则是买一套少一套，新增土地目前全部是限竞房，对于中高端需求来说，想买到高品质的普通商品房，就需要尽早入市。
从价格走势看，业内专家普遍认为，2018年北京市场因为有大量的房源供应，各种调控政策也继续严格执行，所以价格出现明显反弹的可能性不大。但在经历过2017年大幅度下调后，市场平稳运行将是2018年下半年的主要趋势。
对于政策的调整，业内也普遍认为可能性较小。近期，由于北京住建委表态将支持住房改善需求，加码精准调控被一些自媒体解读为政策可能放宽的预兆，对此郭毅表示，这种可能性并不大。楼市调控整个大的方向不会出现明显放松，限购限贷依然是调控政策的基本纲领，但有可能在执行尺度上有所调整，支持合理的买房需求。
文/门庭婷本报记者李桁
