原标题：住房租赁条例施行、人员流动加速及节后出现返城潮，上海租房市场表现如何?
租住成交“小阳春”，租金表现较稳定
“禁群租会抬高租金”近日登上微博同城热搜。2月1日，以更严举措规范市场的《上海市住房租赁条例》正式施行，拍手称快之余，有人不免担忧，因禁止群租而外溢的租住需求是否会拉高租房价格。
除了制度规范加码，疫情防控措施优化带来的人员流动加速及节后返城潮也被认为是影响租房市场的两大因素。日前，记者采访了多家房产中介门店、房产经纪机构及专家，了解上海租房市场的真实表现。
“小阳春”主要体现在成交量
传统租房旺季只有两季，一是毕业季，二是春节后。市场认为，随着我国疫情防控措施优化，楼市表现将逐渐转好。上海作为交易最为活跃的城市之一，租房市场有望迎来首轮复苏。
“从业务订单来看，‘小阳春’更多体现在成交量上。”中原地产陆家浜路门店店长余莎莎告诉记者。陆家浜路门店周边配套齐全，办公和学校资源较多，近两周，咨询租房的客户增加一倍，成交量明显增加，平均每天有2到3单成交。租金表现稳定，一室户每月7000元到8000元。
单个门店的表现，折射出全市散租房源情况。根据上海链家散租房源数据监测，近两周成交量要高于往年同期，比春节前增加50%到70%。租金表现较稳定，以世纪大道周边一室户为例，其挂牌月租5000元到6000元，与2021年持平。“上海近期租赁成交量明显上涨，但远未达到‘旺季’。因为2022年下半年以来，需求下行，成交量下降。今年处于复苏回正阶段。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾说。
除了个人散租房源，长租公寓也有较好表现。根据克尔瑞租售事业部调研，上海部分租赁项目和租赁运营商在春节后的出租率明显上涨，租户转化率提高。已度过爬坡期、出租率超85%的项目，节后出租率普遍提升3%到5%，而项目开业不久、出租率不超50%的项目，节后出租率提升10%到20%。
着眼2023年租房市场，随着群租整治力度加码，需求溢出是否会影响价格?杨雨蕾认为，群租群体规模小，个人行为很难影响整个市场表现。群租人群对租金也更敏感，一般会选择租在更便宜的郊区或其他城市，对一室户、两室户等主流户型需求影响不大。
魔方生活服务集团魔方研究院表示，从目前的数据来看，上海住房租赁市场有望迎来“小阳春”，但随着春招结束和流动人口逐渐减少，预计2月下旬租赁需求热度会趋于平稳。
两大因素影响几何
除了租金和成交量，户型区位的需求深受外界影响。市场曾预测，疫情将改变人们的租住习惯，比如，合租在封控中带来的不便会促进一室户需求量增加。
“根据各个门店中介反馈的租赁情况，目前还没有出现这样的趋势。”杨雨蕾表示。上海中环内的一室户租赁价格普遍在每月4000元以上，因此，绝大多数租客会在性价比和体验感上作平衡，人们在租金上的敏感度是比较高的。根据58安居客研究院调研，上海目前增长最快的租住需求是每月2000元以下的。
作为租房市场的重磅新规，《上海市住房租赁条例》本月正式施行，明确禁止群租的同时，进一步规范住房租赁市场主体的各项行为，如立法规范房源信息发布制度，保证房源信息真实有效；明确住房租赁企业、房地产经纪机构向房屋管理部门备案，并要求从业人员持卡实名从业。
“通过立法让房屋租赁全流程被严格管控，帮助我们规范了操作，降低从业风险。”余莎莎表示。不过专家认为，《条例》虽让基层在执行中有了更清晰的依据，但执行过程中有堵还需有疏。
记者了解到，上海多个街道和基层社区治理正将群租整治行动日常化。与此同时，上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰指出，在禁止群租的同时也要保障基础服务行业人员的居住需求。“要解决这两者的冲突，一是要政府采取措施鼓励市场和社会多增加廉价租房，包括宿舍型的集中式公寓，类似安歆公寓、9号楼等；二是政府对一部分基础服务行业人员给予一定的租金补贴，提高他们对居住需求的要求，避免去寻找群租房。”
警惕新平台监管漏洞
在租赁市场进一步规范的同时，涌现的新平台带来的风险也需警惕。
“趁年轻想来上海闯一闯，计划2月初入住，求靠谱室友。”春节结束，扬州人小闵在“小红书”发布一条租房帖，迅速引来200多人跟帖。“这是我为租房注册的新账号，没想到第一条帖子有这么高的流量。”
随着各大平台社区兴起，租房平台不再局限于传统中介机构开辟的在线平台。豆瓣、小红书等月活量极高的社区平台，似乎也成了各大租赁机构和中介发布房源的新渠道。记者浏览小红书平台发现，发布的房源帖都配有精美图文，照片呈现的精装修、窗外亮丽景观，以及搭配的“懒人家电”，都在迎合年轻人的租住需求。受限于平台公约，租房帖不提及房源细节和具体价格，感兴趣的用户可留言私聊。得益于小红书的“种草”基因，在点开一条租房帖之后，算法会给用户推送更多相似的帖子。
一位业内人士坦言，传统平台和新平台各有利弊和侧重，社区平台不同于传统租房平台，用户占据着内容生产的两头，众多笔记中也会藏匿着虚假信息。在“滤镜”加持下，一些普通房源会被人为抬高卖相，造成实物和图片不符；一些中介伪装成房东，通过发布低价假房源引流，吸引用户到线下并带看其他普通房源。
上海链家、中原地产多位经纪人提醒，在租房时要警惕房东身份，如果没有通过中介而是自己找房子，那么一定要让房主出示房屋产权证原件、身份证原件，并核对两者是否相符合。如果出租人说是房主的亲戚朋友并委托其出租，也要看房产证及委托公证书。
如果是自己找到的合租房源，需要签订租房合同，可以在网上搜一下房屋租赁合同并打印出来，在签订之前仔细浏览，并在后一页上写明双方的附加条款，把违约责任写清楚，并保存对方身份证的复印件。
在寻找室友时，不仅要看承租人的身份证、毕业证或其他相关证件，还要在交谈中初步了解其职业、性格等。另外，让对方交纳房屋押金也能够在一定程度上降低自己的风险，保存其身份证复印件，出于平等原则，出租方也要向对方交付自己的身份证复印件。(戚颖璞)
