记者 叶宇
上海市土地出让交易规则宣布新的变化。记者昨天从上海市规划和自然资源局获悉，自今年第五批次起，上海商品住房用地出让将对市场热度较高的地块施行“双高双竞”举措，即施行两轮竞价、两轮竞高品质建设标准。其中，“第二轮竞价”将不再设置溢价率上限，以“价高者得”确定最终竞得人。
同时，上海市土地交易市场发布上海第五批次商品住房用地出让公告，具体出让静安区2幅地块，出让总用地面积约5.01公顷，起始总价106.79亿元。这意味着，在下一批次的土地出让中，静安区2幅地块将完全交由市场定价。
双高双竞，梯度竞争
此次宣布的“双高双竞”，拆开来看可以分为两轮竞价、两轮竞高品质建设标准，竞买完成上一个指标要求后，转入下一个指标要求，采取梯度竞争举措。具体步骤如下：
“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。因此这一轮“竞高”也可以理解为进入现场土拍流程前的起始条件。符合前一轮条件的竞拍者，将在土拍现场进行“第一轮竞价”，对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间。这一环节基本延续此前土拍的竞价模式。
当“第一轮竞价”触到地块的溢价中止价时，将进行“第二轮竞高品质”，对“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买。通过“第二轮竞高品质”的竞买者，将进入“第二轮竞价”，通过再次竞价，以“价高者得”的方式最终确定竞得人。
值得注意的是，此次新规针对的是市场热门地块。上海在2021年为抑制房地产市场过热，曾实行限价竞价政策。今年6月，上海取消土拍溢价率10%上限，但对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节。
因此，本次新规中的“第二轮竞高品质”与“第二轮竞价”相当于替代了此前土拍中的摇号环节。尤其是在“第二轮竞价”中，将不再设置溢价率上限。这意味着，热门地块的土拍成交地价将完全由市场化竞价确定。
新增指标，引导高品质建设
此次规则的改变，可以看到两个方向：一是释放市场活力，加强市场资源配置功能；二是吸引优质投资者，引导建设高品质住宅项目。
本次新规的另一个重要改变就是增加了“第二轮竞高品质”，且放在了最终竞价轮的前面。上海市规划和自然资源局相关负责人表示，这一改变针对的是房地产市场供求关系的新变化和人民群众对优质住房的新期待，引导住宅建设高质量发展。
因此，除原有的绿色建筑、超低能耗建筑等高品质建设指标外，本次出让增设了“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”3项全新指标，鼓励市场主体建设优质住房，提升居住配套的公共服务功能和高品质公共空间环境，吸引各类人才落户发展。
其中，地块的高品质建设导向和具体竞争指标，均在出让条件确定阶段，由市相关部门会同相关区政府（出让人）通过综合评估和会商机制，根据地块区位条件、产品定位、市场情况等差异化确定。
地块成交后，高品质建设各项要求将全部纳入土地出让合同，实现建设、竣工验收、运营等全生命周期合同监管，确保高品质建设要求落地。
