沪连续6个月房屋租金指数下降 新兴城区板块跌幅较大

　　降租仍是市场普遍现象

　　上海房屋租赁指数办公室认为，3月的市场表现为租赁市场新增需求以低端市场为多。随着新入沪人员数量的缓慢增多，成交量逐周上扬，但降租仍是市场的普遍现象。初入上海的年轻人，大多以合租、分租解决居住问题，需求结构的变化使得各板块租金走势略显差异。

　　需求结构中，应聘、跳槽等择业变化在一定程度上制约了这轮新租、换租行情。其中，高、中端市场部分租客为企业中高层管理者、自主创业者，偏好租借中心城区及附近区域的中小户型；低端市场以中低收入的白领及务工人员为主，偏好租借小户型。部分长租公寓运营商受市场影响调整经营策略，将房源每套租金下调200元-300元，少数停止揽房甚至还房给委托人。与此同时，个人房东分租出租的比例上升，以更低的租金来争夺客源。

　　另外，上海房屋租赁指数办公室认为，节后租赁需求未及往年，受多个城市招揽人才政策影响，潜在租客或转向其他城市。加上买卖市场成交低位运行，部分拟置换的业主转售为租，供大于求明显。

　　目前，市场租客中以外来常住人口为主，也包括部分户籍常住人口，有初入职场人群、尚无力购房者以及各类过渡性居住需求的人群，不小比例为短期租约。

　　新兴城区板块跌幅较大

　　高端市场中跌幅较大的板块大多位于新兴城区，如青浦徐泾、闵行金虹桥、浦东三林，租金分别下跌0.42%、0.41%、0.37%。区域内企业及个人租赁需求平淡，精装修房源往往也需降租5%-8%才能成交。调查显示，成交案例中租客为企业高管，或租借大户型以同时满足工作与居住需求。

　　中端市场换租减少，以板块看，新兴城区的板块跌幅较大，如嘉定丰庄、闵行七宝、青浦徐泾，租金分别下跌0.45%、0.39%、0.33%。究其原因，一是轨交网络的发达，换乘40分钟基本能到达主要的CBD和科创园区，工作调动产生的换租需求在减少；二是节后新增挂牌上升但求租人数不多，租客往往被带看数十套房后，才选择性价比最高的房源，往年节后的抢房现象不再。

　　另外，中心城区一些板块的户型成交上升，租金小幅上涨，如中等户型成交较热的黄浦蓬莱公园、静安南京西路、浦东塘桥，二室户型租金分别上涨，平均租金为8019元、8624元、7614元。而大户型的浦东联洋、普陀甘泉宜川、长宁仙霞，三室户型平均租金为11096元、8919元、9088元。在上涨板块中，仅内环内一些板块整体租金延续小幅上涨，如徐家汇、黄浦老西门、普陀长寿路，租客多为初次进入上海，而成交上升也离不开多轨交。

　　轨交房源成为租房热点

　　低端需求成交热点在新兴城区轨交房源。低端市场中分租、合租需求逐渐升温，成交节奏加快，整租房源降价揽客。低端市场租金跌幅较大的多为新兴城区板块，如金山朱泾、闵行颛桥、嘉定南翔、奉贤南桥，抽样显示，金山朱泾、奉贤南桥由于地理位置稍远，租客多为基层务工人员，人均求租成本在千元以内；在合租较为热门的二室户型，平均租金为1606元、1944元。而闵行颛桥、嘉定南翔等轨交板块，基本生活配套完善，距离中山公园、徐家汇、人民广场等CBD板块半小时至45分钟车程，初入职场的白领租借较多，受板块内供应充足影响，租金合理，成交趋好。一室户型平均租金为2404元、2418元；二室户型平均租金为3284元、3060元。

　　相对于中心城区的老公房，新兴城区近郊轨交动迁房、老公房更受到职场年轻人的青睐，正在成为租房交易的热点。在中心城区，租金跌幅稍小的板块，如徐家汇、普陀光新、静安大宁绿地、陆家嘴，调查显示，租客中白领能承担2000元-4000元租金，租房方式以合租为主。中心城区上涨板块，如徐汇龙华、杨浦五角场、普陀武宁、浦东花木，租金分别上涨0.15%、0.11%、0.09%、0.03%，得益于临近核心商务圈。