《上海市城市更新实施办法》自去年6月1号施行以来，上海把加强历史风貌保护、彰显人文底蕴、提升城市魅力作为实施重点之一，其中老城厢的规划发展是重中之重。
作为上海历史发祥地的老城厢，是上海中心城内整体性最好、规模最大的以上海传统地域文化为风貌特色的地区，是上海率先划定的中心城区历史文化风貌区之一。在老城厢历史文化风貌区保护规划中，有价值的历史建筑与建筑群是其中的点状要素，风貌较为完整的片区和街坊是其中的面要素，而作为线要素的街巷则是传统空间的核心，承载着老城厢原本的空间骨架。
据介绍，一些专家学者对上海老城厢改造提出过意见。例如露香园房产开发地块中，街区式的拆除和新建行为导致了以街巷为主体的结构遭到破坏，不同点要素与面要素之间的线性联系开始缺失，而新建的建筑与周边和传统也不协调。
专家们指出，除了因为道路线形变得流畅使得可视范围增加以外，新建的中高层住宅建筑也使历史文化街区的传统风貌不再完整，因为新老建筑的强烈对比，缺乏协调关系。露香园一期已经封顶的别墅，目测每户都是面积数百平方米的豪宅。但原有的老街已经消逝，老城厢自身的景观价值并没有得到升华。
据介绍，上海老城厢地区目前的复兴策略主要集中在两个方面：旅游业与中高端房地产。如今的老城厢虽凭借豫园、城隍庙等上海重要的风貌景点吸引着游客，但以生活性功能为主导的老城厢面临着周边地区高能级服务业带来的冲击。以旅游和中高端居住为主导的单一功能发展策略只会使老城厢地区逐渐走向边缘化，功能衰落更为突出。
专家认为，老城厢的活力复兴首先离不开功能的多样性，即要有对原有历史用途与渊源的再挖掘，又要把握当下上海“转型发展，创新驱动”的契机，通过调整地区功能、产业和空间结构，推进新的人口和产业导入，容纳新的经济活动，从而提升土地使用效益。
在专家看来，老城厢的复兴还应注重构建开放的街区。功能单一的、高端的、封闭的改造模式是不适合目前老城厢地区转型发展需求的。老城厢地区的活力复兴，必须是注重多功能性、开放性的，满足新的经济活动和服务需求的，能反应历史用途与渊源，值得后人体会的，能彰显城市魅力和影响力的。
据介绍，目前老城厢改造中，出于对成本的考虑，充分挖掘其旅游和商业价值，于是搬迁成了一种普遍方式。当地居民得到补偿款后搬离老城厢，渐行渐远。这种改造方式最大的问题在于使得与传统环境相契合的社会结构发生整体式突变，空间的“灵魂”丧失了，场所的精神不复存在，传统生活难以延续。
留住老城厢独有的韵味，不仅仅要保护那些富有代表性的历史建筑，更要保留老城厢的市井生活与文化记忆。“看似杂乱，却也最具活力。”华东师范大学历史系副教授瞿骏认为，老城厢表面上喧嚣杂乱，“面子”似乎不大好看，而“里子”却透着市井生态的活力。在未来若能维持街区内部原住民的传统生活方式，充分而全面地反映上海的市井生活才是较为合理的改造效果。
