也许对于一般的工薪阶层而言，小陆家嘴一线江景公寓可能和自己没什么关系，因为横竖是买不起的豪宅。不过在房价高企的当下，小陆家嘴却悄然出现了“价格洼地”。
记者日前在小陆家嘴所在的浦明路沿线发现，一些楼盘打出了均价8万起的广告!粗略算一下，1200-1500万就能买上一套看得到黄浦江的公寓，这一价格和近年来大火的静安大宁、浦东洋泾等区域居然已经差不多了。那么究竟现实情况如何，记者日前进行了走访。
广告频现“8万元”
提起小陆家嘴一线江景公寓，外界通常首先想到的是汤臣一品、中粮海景等上海高档住宅的代表。事实上，浦明路沿线，从张家浜桥开始一直到陆家嘴环路、花园石桥路，近十个楼盘组成了上海传统的“小陆家嘴一线江景住宅群”，动辄上亿元的价格和名人住户成为了上海的地标之一。
不过记者日前在走访中发现，在浦明路沿线的一些楼盘门口，时常聚集着大量的房产中介在推销这些高档住宅，有些价格已经相当亲民。例如有中介打出了“财富海景公寓8万起!”“7万元可买世茂滨江!”
一直以来房地产市场有着一句近乎真理的名言———买房就是买地段。而就在近日，位于彭浦板块的静安福邸、浦东洋泾的尚海郦景，这些地段不如小陆家嘴的一手房的均价都已经超过了8万。而整个原闸北区区域内8月初的成交均价，更是达到了85000元。相比之下，小陆家嘴一线江景住宅简直是卖出了“地板价”。
实地探访“8万元”住宅
一个工作日的上午，记者来到了“财富海景”。据了解，该小区建造于2006年，由数幢35层的高层组成，目前有10年的房龄。据中介介绍，国内某张姓知名男模、以及一位目前主攻投资的香港一线男艺人都在该小区内置业。
中介带记者看了一套2室2厅184.99平方米的房型，该户位于8楼。全装修并且基本都是朝南的房型，房东开出的到手价是1650万元，均价是8.9万元。“这其中还包括所有的税费和附送一个50万元的车位，如果去掉这些，实际的单价就更便宜了。”中介工作人员告诉记者。由于楼层相对较低，从房间望出去的景观被中国商飞大厦有所遮挡，但仍然可以看到不少江景。
距离“财富海景”一街之隔的“世茂滨江花园”位于浦明路、潍坊西路口，尽管是工作日上午，但仍有数十位房产中介工作人员站在小区门口揽客。记者看了两套正在出售的两房房型，一套是141平方米1350万元，单价9.5万元，因为位于高区，江景基本一览无余。另外一套江景略有遮挡，131平方米卖到1160万元，单价8.85万元。
记者通过几个主要的房产中介公司网站查询到，其实类似8万元左右均价的小陆家嘴江景小区并不少见。像位于浦明路商城路口的“汇豪天下”，今年经历过一波上涨之后，成交均价也仅在8万元上下。
三大原因致房价难以疯涨
缘何“小陆家嘴一线江景房”卖得便宜?记者一番调查发现了其中的奥秘。首先，作为二手房，这些小区大都房龄较老。“财富海景”建于2006年，“汇豪天下”建于2004年，“世茂滨江花园”从2002年一直建到了2009年前后，这些小区大都有10年左右的房龄。“这些小区大部分是港资房企建设，尽管从规划建设到后期的物业管理都比较到位，但毕竟这一年限放在那里了。”一位业内人士告诉记者。
原因之二是像“世茂滨江花园”当初的定位是国际化社区，房型设计和朝向上并不强调全部朝南，有的甚至是东西通透或者西+南的朝向。“这样的房型老外比较喜欢，中国购房者并不太中意。”一中介告诉记者。
据一位开发商透露，这些小区的绿化、会所一般建得比较好，一幢楼通常设置3部电梯，因此公摊面积比较多、得房率低，这是房价低的第三个原因。
使用成本是普通小区三倍
程女士是一位来自福建的投资客，目前她在财富海景和汤臣一品里各有一套房子在手。她告诉记者，小陆家嘴一线江景房别看单价有时候并不高，其实使用成本却远远高于上海其他区域。
“汤臣一品的物业费是15元一平方，财富海景便宜一点，也要5元一平方。”程女士给记者算了一笔账，如果财富海景里一套184.99平方米的公寓，一年的物业费就要1.1万元。另外，购买这些小区的车位的话一般是40-50万元一个，如果租赁的话是500元一个月。仅仅是物业费加上停车费，一年就要将近2万;而一般市区的住宅小区，物业费每月2-3元，停车费每月300元，综合起来也就6000-7000元，仅为滨江住宅的三分之一。
“像小区里还有会所可以使用，也是需要付费的，一家三口的使用费大概是一年一万多。”一位“世茂滨江花园”的业主告诉记者。综合这些，如果再加上水电煤费用，居住在这些滨江小区内，一年成本在5-6万元。
未来或突破单价10万元?
在上海最新的楼市成交榜上，位于浦东洋泾板块的尚海郦景名苑的成交均价是80382元，闸北彭浦板块的静安福邸是84699元。那么有8万-9万元的预算，究竟是买彭浦新村还是买小陆家嘴?
“从投资的升值潜力来说，新兴区域的楼盘因为小区设施新、规划也更好，因此升值空间肯定会超过小陆家嘴的那些老牌江景小区。另外，像世茂滨江有3000多户居民，小区日常的交易量较大，也会使价格上不去。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者。“但从自住的角度，这些区域的地段是全上海首屈一指的，因此是自住的很好选择。”
也有业内分析师认为，目前上海中外环附近的中小房型是上涨最快的，但是上海新的规划已经提出，未来相当一段时间内还将坚持新建住宅里中小户型的供应比例，所以未来中小房型的价格有望回归合理。“到那个时候，滨江那些大中户型的价格会被重新发现，届时均价将普遍突破10万。”
相关报道
上海高档住宅数量超过东京纽约
今年上半年，上海已经成为全球最大的高档住宅市场了。统计显示，今年上半年，上海每套价格超过2000万元人民币的“豪宅”，一共成交了1597套。其中新房1118套，二手房479套。
相比之下，东京上半年同价位的新建公寓(不包含“一户建”，即别墅)成交套数仅有16套(数据来源：日本不动产经济研究所)。而东京的新建别墅和二手住宅成交没有按价格段的明细统计，如果按照市场份额估算的话，全市场2000万人民币(约合3亿日元)以上住宅的成交量，应该不超过百套。数量上是远不如上海的。
把目光放到纽约，今年上半年，纽约总价超过2000万人民币(约合3百万美元)的住宅总成交套数约为1100套(数据来源：根据Compass，REBNY，Elliman等机构数据综合估算)。其中绝大多数来自曼哈顿，成交量位居第二的布鲁克林区仅有前者的约1/10。这是包含一二手市场的数据，纽约的新房市场占比仅为20%左右，所以这里我们用的是全市场的成交量。和上海全市场接近1600套的成交量相比，纽约还是少了约30%的量。
而在香港，根据土地注册处的数据，今年上半年总价超过2000万人民币的一二手私人住宅套数为880套。数量略低于纽约，自然也低于上海。其中新房620套，二手260套。在二手房为主的香港楼市，豪宅中却是新房的比例更高。
伦敦虽然也是全球著名的豪宅市场，但相关统计数据比较缺乏。根据伦敦土地注册处的数据，可以得到伦敦城的住宅成交套均总价约在450万人民币，低于纽约的761万和香港的687万;因此，虽然伦敦住宅总成交套数超过纽约的一倍多，但可以推算出，伦敦价格超过2000万元人民币的住宅成交套数应该不超过1000套，低于上海和纽约，和香港差不多。
