南京再拍11块地，这次不会出“地王”
新规后首批被限价地块昨亮相，最高楼面价均低于此前同区域“地王”
上周五南京出台了号称“史上最严”的土地限价新规，仅仅一周过后，昨天首批被限价地块便登上了南京市国土局的官方网站，总共有11幅最高限价地块上榜，全部都是纯住宅地块，且均来自江宁与江北两地，拍卖时间分别为6月14日和7月8日。按照规定，开发商举牌若超过最高限价即宣告“流标”，限价地的亮相意味着“地王”将暂时销声匿迹。
地块看点
限价后，最高楼面价均低于“地王”
上周五南京出台新政，对热点区域的住宅地块实行最高限价，报价超过最高限价的，竞价结果无效；同时对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，将不计入其房价的准许成本。此举被视为相关部门向南京近期遍地开花的地王“宣战”，而从昨天亮相的11幅限价地来看，“地王”确实暂时消失了。
昨天正式公布出让的地块共有14幅，包含4号公告中的4幅以及5号公告的10幅，其中有11幅纯住宅用地被设置最高限价，全部来自江宁与江北两地，溢价幅度在30%-137%之间，相比苏州此前限价地最高溢价达230%，明显“低调”了许多。限定最高地价后，由于超出竞争保障房资金的部分均不计入房价成本，因此开发商拿地的最高楼面价便一目了然，记者发现，与目前江宁板块最高楼面价22353元/平方米和江北板块最高楼面价22435元/┫相比，11幅地块均未超过“地王”的水平，也就是说，只要地块顺利出让，都将低于此前的“地王价”。
具体来看，江宁的8幅被限价地块分布在青龙山国际生态新城、九龙湖、方山等地，设置最高地价后，这8幅地块的最高楼面价从15962元/┫到19866元/┫不等，均低于此前北京嘉诚拿下的江宁麒麟“地王”楼面价22353元/┫；江北的两幅限价地块均位于江浦，最高楼面价分别是22358元/┫和22328元/┫，均低于此前中建东孚的江北“地王”22435元/┫。
防“任性加价”，设最高加价幅度
由于限价地在举牌竞拍时，一旦有房企举牌价格超过最高限价将导致地块流标，为防止有开发商“一举”便突破限价，南京市国土部门专门设置了最高加价幅度。比如在4号公告中，江宁的G18地块竞价达到竞争保障房建设起始资金时，加价幅度调整为2000万元的1—5倍，江宁另一幅G19地块竞价达到竞争保障房建设起始资金时，加价幅度调整为1000万元的1—5倍。
而在5号公告的说明中也规定，当限价地块竞价达到竞争保障房建设资金起始价时，加价幅度为原基准加价幅度的1—5倍，竞价超出部分为保障房建设资金，并不计入房价准许成本，出资最高者为竞得人，当地块竞价达到最高限价时，中止土地出让。
业内人士认为，设置最高加价幅度主要是为了避免地块流拍的情况，房企拿地时将会更加精于“算计”。
竞配保障房面积仍未现身
南京曾于上月出台土地拍卖新规，超过5万平方米的地块在出让时，一旦超过限定的溢价幅度，将要竞配保障房面积而不再是竞争建设资金，这也意味着商品房小区里将会配建保障房，房管部门还将公布具体的配建细节，比如地块位置、配建规模、建设标准等等。
然而，在此次推出的限价地块中，超出底价一定幅度的地块依然竞争的是保障房建设资金而非面积，这究竟是什么原因？记者注意到，这11幅限价地块中有6幅超过了5万平方米，且位于江宁江北两地，较为符合配建保障房的条件，楼市专家表示，这可能是由于小区内配建保障房仍有不小的困难，因此具体细则仍在制定当中，至于何时会有配建保障房地块现身仍是个未知数。
3点追问
1 房企还会向之前一样疯狂拿地吗？
多家开发商昨向记者表示：会慎重考虑
被限定了最高楼面价后，房企还会像之前那样疯狂拿地吗？昨天接受记者采访的多位开发界人士表示，会“慎重考虑”。一家央企的营销负责人表示，新的限价地出来后，如果要想拿地会好好“算账”。“毕竟楼面价大家都看得到，不管你是多少价格拿下的土地，核价时的成本都是恒定的”，该人士说，房价申报时肯定也有限制，就比如最近亮相的华润国际社区，只能卖21000元/┫，比开发商的预期少了4000元/┫，还不是得照样卖吗？所以，今后拿地会更加谨慎，“不计成本”的时代过去了。
还有多家房地产企业负责人表示，“双限”之后，南京楼市或将步入降温轨道。“你看，地价被限死了，房价也要严格限制，开发商的利润又被摊薄”，相关人士称，“双限”对南京房地产市场来说应该是件好事，“狂热”了一年多的市场早该冷静下来了，对于买卖双方都有利。
2 限价地会有流拍可能吗？
理论上完全可能，关键看开发商是不是理性
业内专家告诉扬子晚报记者，理论上说这是完全有可能的，就像苏州执行限价地政策之后的第一个交易日，多幅限价地块因为一些房企的举牌超过限价而流拍，令人对苏州限价之后能否顺利出让地块产生疑问。
然而，在第二个交易中，所有限价地全部正常拍出，有人认为是相关部门做了工作，无论如何，限价地的顺利出让意味着“地王”的销声匿迹，普遍预计在南京的限价地拍卖中，应当不会出现地块流拍的情况，开发商会选择理性拍地。
3 最后时刻，多家同时举牌怎么办？
出现争议如何解决仍有待观察
专家告诉扬子晚报记者，跟苏州土拍的网上竞价不同，南京仍采取现场举牌拍卖的方式，一旦距离最高限价的最后一举，有多家房企同时举牌的情况出现，拍卖师会点谁呢？
对于这个问题，多次观摩现场拍卖的业内资深人士表示，过去南京的土拍现场也多次出现过多人同时举牌的情况，拍卖师通常会依据自己的经验，判断出举牌早一些的竞买人。而执行最高限价后，房企可能面临错过最后一举便拿不到地块的情况，因此越到接近最高限价的时刻，现场气氛将越为紧张，此时如果出现争议将如何解决，仍有待观察。
■延伸
热点城市地价
患上“三高”症
开发商：地价贵还能赌，手里没地筹码就没了
据克而瑞研究中心统计，今年以来，22个热点城市“三高”地块达118宗，其中有51宗地溢价率在100％以上，最高达400％。而在上一个“地王年”2013年，全国的“地王”数量也不过60幅。
有关人士表示，在此轮土地拍卖中，热点城市“三高”症状（高总价、高单价、高溢价）普遍是一大特点。5月27日，2016年全国总价地王在杭州诞生，信达地产以123.18亿元、接近100％的溢价竞得该地块；24日，武汉出让8宗地块，其中一幅地块经过250多轮激烈竞争后，被正荣地产以9.72亿元夺得，溢价率达173％。而在23日，苏州更有两宗地因超过政府规定的最高出让限价而流拍……
以葛洲坝集团刚刚拍得的南京河西南地王为例，该地块总价32.8亿元，相当于2015年南京土地出让金总额的4％；单价达每平方米4.5万元，是5年前该区域单价的近10倍；溢价率更是超过110％。
地价高过周边现房价，“三高”地块频出……非理性的土拍市场，令不少业内人士开始担忧。面对屡创新高的地价，一家近期频频参与土拍的开发商投资总监却认为，“地价高估并不是最可怕的，最怕的是无地可拿。一二线城市风险相对较小，土地价格贵还可以赌；如果未来没地，我们手里连筹码都没有了。因此现在要做的就是拼命让自己依然存在在牌桌上。”这可能是目前一些开发商“玩命”拿地的普遍心态。
据新华社
