江苏消保委发布“住宅小区物管问题调查报告”
34.7%业主不满车辆乱停放
南报网讯（记者 邹伟）3月23日，江苏省消保委发布《江苏省住宅小区物业管理服务问题调查》报告。本次调查省消保委委托第三方调查公司在全省13个设区市进区入户、采用当面访问和在线访问相结合的问卷形式开展，全省共计完成有效样本2700余份，调查对象涵盖500余家物业公司。
知名物业公司品质有保障
本次调查着重从我省基础物业服务、合同及履行情况、物业收费合理性、延伸服务的需求、业委会履职现状等多方面开展。
保洁、保绿、保修、保安等物业基础服务是物业公司的基本职责。本次调查，我省物业基础服务满意度得分为75.44分。
本次研究发现，万科、保利等知名物业服务企业获评明显偏高，得分达到了79.94分的良好水平，而一般物业公司及地方性物业公司的业主满意度得分均在73分左右。可见，品牌化、市场化的运作模式能够提升物业公司的服务水平，从而提升业主满意度。另外，不同物业收费标准的业主满意度存在明显差别，总体上高物业服务收费水平的业主满意度明显高于低收费水平和中收费水平。
车辆管理无序、公共设施维修不到位、财务收支不透明等问题突出
小区环境整洁、车辆停放有序、电梯等公共设施保养到位、资金支出透明公开等是业主对物业服务的评价依据。本次调查显示小区绿化养护、环境卫生清洁获评相对较高，分别为77.92分、77.80分。相较之下，车辆停放管理以及房屋及公用设施设备维修获评偏低，满意度分别为70.75分、73.49分，34.7%业主表示车辆停放混乱，还有近两成业主认为设施设备维修不及时也是目前物业服务存在的主要问题。
从物业公司信息公开、透明、合规情况来看，26.5%的业主表示所在小区存在各项资金支出不公开、不透明的情况，11.5%的业主表示存在各项资金支出不合理的情况，还有8.3%的业主认为物业服务与收费不太相符。据分析，业主认为物业收费与服务水平“质价相符”的评价得分为72.17分，处于一般水平。
合同签订存陷阱、沟通机制缺乏易导致矛盾升级
本次调查中，有不少业主表示未签订物业合同或不太清楚是否签订，且对所签订物业合同的具体内容也不是很了解。分析发现，物业合同中有些“条款”在陈述时存在含糊其辞的现象，这容易造成业主难以判断或理解不到位。而一旦发生相关纠纷，物业公司往往会自行对“条款”进行解释，造成难以判定责权，存在损害业主权益的局面。而双方解决纠纷实际的不对等地位，必然导致沟通机制单一，消费者维权成本上升，在此情况下，部分业主就会通过拒缴物业费方式表示不满，而收缴情况欠佳又直接导致物业公司将很大精力花在物业费催缴上，从而影响物业服务品质，由此造成了部分业主不缴费-物业公司降低服务标准-更多业主不满意的恶性循环。
业主委员会覆盖率低、侵权行为时有发生
本次调查结果显示，成立业委会的小区业主对物业基础服务的评价明显较高，由业委会或业主大会选聘物业公司服务获评也明显高于其他类型的小区，然而，23.3%的业主明确表示所在小区没有成立业委会，究其原因主要有三，一是我国业主大会由物业行政主管部门指导召集，但相关部门人员有限，业主大会成立召集困难；二是部分建设单位、前期物业服务企业不提供相关资料，拖延成立业主大会等；三是业委会的成立人员限制，一些新交房小区，业主入住率较低，尚不能达到成立业委会的业主人数。此外，很多小区的业主构成较为复杂，部分业主对于小区管理的事情并不热情，这些在很大程度上也影响业委会的成立。而目前对业委会的履职情况尚缺乏有效监督，也会出现部分小区业委会出于私利侵害广大业主利益的情况，如擅自动用二期业主维修基金、与物业“瓜分”广告收益、车辆停放不公平管理等现象时有发生。
问题产生的原因及对策建议
本次调查报告分析认为，造成江苏省内物业服务产生上述问题的原因是多层次的，主要集中在：开发企业与前期物业公司相互关联；行政干预政策较多，监管效果欠佳。当业委会、物业公司、业主之间出现矛盾时，为了维护社会和谐稳定，政府部门仍习惯于用行政手段直接干预。另外行业监管主要对象仍是物业服务企业，对于业委会、业主等市场参与主体的监管较弱，覆盖不够全面；市场化经营欠佳，物业企业缺乏专业水平。
省消保委建议，健全物业法律体系、鼓励地方配套措施出台；优化行政监管体系、引导物业全行业自律；加强基础服务、创新智能化管理模式；建立合同监督机制、尽快出台示范文本。
