小区“富”了，纠纷多了——“小区公共收益如何监管”系列报道（1）
12345市政务热线各类投诉中，哪一类占比最高？记者昨了解到，自2016年3月以来，有关物业管理的投诉量每年排名第一。在大量物业管理类投诉中，不少投诉涉及“小区公共收益”这个关键词。
小区公共收益为何成为投诉热点，小区业主要求公示收支明细的原因何在？近日，记者做了深入的调查采访。
投诉增多，案件增多，小区公共收益纠纷多
“2013年至今我们交的停车费、电梯广告费去向不明，多次找物业和业委会，他们都不理。”
“业委会在小区里的各种收费，怀疑共有40多万元，一直不公开账目。要求职能部门加强业委会管理，公开账目，重新选业委会成员。”
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根据12345市政务热线提供的数据，2017年有关物业管理的投诉有139679件，2018年截至4月底有48179件。其中不少投诉指向小区公共收益，投诉的内容多为业主要求公开小区公共收益收支账目。
据南京市中级人民法院官方微信，2015年、2016年，全市法院受理物业纠纷一审案件数分别为9613件、12551件，增幅为30.56%，2017年仍高达11764件。物业管理纠纷约占普通民事案件的13.96%，是当前法院审理的民事案件中占比较大的案件类型，仅业主起诉业主委员会的近年来就有：雨花台区阅城国际小区5名业主将小区物业公司告上法庭，要求“查账”，公布小区电梯广告、公共车位出租费等小区公共收益；鼓楼区清江花苑小区一名业主将业委会告上法庭，要求业委会公布小区停车费收支分配情况、公布业委会任期内的各年度财务收支账目、收支凭证等。
记者从市物业管理办公室了解到，业委会与物业公司屡屡发生争夺小区公共收益经营权的情况，普遍存在业委会和物业公司相互违约的现象。另一方面，围绕小区公共收益，业主与物业公司之间、业主与业委会之间以及业委会与物业公司之间，纠纷也在不断增多。
“年利润”超百万，众小区悄然“富”起来
市物业管理办公室行业监管科科长张汛石表示，有关小区公共收益的投诉、纠纷增多，案件上升，众小区悄然“富”了起来是其中一个重要原因。
小区公共收益指的是小区共用部位和设施产生的收益，其主要由公共车位出租费、小区电梯广告费、公共产权的房屋出租费等组成。张汛石介绍，2000年以前，小区公共收益金额不大，基本由物业公司收取、管理和使用。由于当时小区物业管理费比较低，大多每平方米在0.2元、0.3元，小区公共收益大多被用来弥补物业管理经费上的不足。
随着私家车增多，小区停车位的租金水涨船高，同时电梯广告、楼宇广告等逐渐进入众多小区，渐渐地，众多小区的收入增加了，悄然“富”了起来。
南京市城市治理委员会公众委员、物业专家库成员王兴宏以鼓楼区某小区为例介绍说，2010年之前，该小区地下停车位中有属于业主共用车位80个，每个月租金300元，减掉80元的物业管理费交物业公司，小区公共收益中仅停车费一项年收入超过21万元。小区共有43部电梯，每部电梯轿厢每年的广告费1000元；有35个电梯等待厅，每个每年的广告费2000元，电梯广告每年收益超过11万元。仅此两项收入，该小区每年的公共收益就超过32万元。
2010年之后，该小区又在地下车库的空余公共区域划出80个车位，仅停车费一项收入就翻倍。随后，一部电梯轿厢每年广告费也涨到9000元，再加上其他公共收益，该小区“年收入”近百万元。
这并非个例。根据市物业管理办公室提供的数据，目前我市公共收益达到两三百万元的小区也并不少见。
信息不透明，业主查账遭遇重重困难
《物权法》规定，小区公共收益归全体业主所有。也就是说，不管是物业公司也好、业委会也罢，仅仅相当于一个“管家”，替全体业主管理小区公共收益。
《南京市住宅物业管理条例》明确规定，物业公司和业委会在管理、使用小区公共收益时，都要向全体业主公示经营所得收益情况。
张汛石说，现实情况是，不少小区公共收益账目不公示，信息不透明，作为“主人”的小区业主不知道收入多少、开支多少，最后又盈余多少。在越来越多的小区业主讨要知情权时，针对小区公共收益的纠纷多了、投诉多了、案子也多了。
江宁区某小区面积40万平方米，有2000多个停车位，上百块广告牌，小区业主估算每年借此进账两三百万元。按照合同约定，其中三成归物业公司，另外七成属于小区公共收益。然而，小区业主从未见过这笔收益，也未见小区公共收益账目。
为了弄清楚小区公共收益，业主找物业公司、找业委会，却遭遇重重困难，跑了一年多，甚至打起了官司，将业委会告上法庭，要求公布小区公共收益和使用账目等。 本报记者 徐宁
