长三角城市网讯 万达广场、新城市广场、虹悦城……每到周末，南京几乎每个商业综合体都呈现出爆满状态。据昨天南京市统计局公布的数据，截至去年年底，南京城市商业综合体已有24家，全年累计实现销售额226.13亿元，营业面积131.86万平方米。全年客流总量约1.75亿人次，车位数约为1.6万个，商户从业人员数达到3.58万。此外，南京规划建设或已建成的城市综合体超过50家，各个板块均有项目在建、完工或者酝酿建设，南京在建购物中心面积位列全球前十。
南京每个区都有商业综合体
1996年4月，新街口的金鹰国际购物中心开业，南京第一家商业综合体就此诞生。20年间，随着社会经济不断发展，商业综合体在南京已经是遍地开花，随着去年9月溧水康利广场的正式开业，南京实现了区区有商业综合体的局面，投入使用的商业综合体总数达到了24家。
商业综合体是城市扩张到一定阶段的产物，它是商业零售和商业地产融合发展的高级形态。一个现代商贸中心城市尤其是现代国际商都往往都有一批现代化的知名大型商业综合体。2010年之前，南京仅有6家开业的城市综合体，但最近的6年，城市综合体进入了爆发期，18家新开业的综合体中，仅2015年一年就开业了6家，形成了全城尽是综合体的局面。截至2015年底，这24家商业综合体全年累计实现销售额226.13亿元，商户数共计6335家。
停车难吃饭难是通病
“南京的商业综合体真是让我又爱又恨！”家住南湖的张先生，几乎每个周末都要带孩子去一趟河西万达，“万达里面几乎什么娱乐项目都有，看电影、逛商场、吃饭，孩子也喜欢去，可每次想起停车排队、吃饭排队，我一个头就要变成两个大。”正如张先生说的那样，停车难吃饭难，几乎成为商业综合体的通病。
即便像河西万达这样拥有1000多个车位的综合体，一到周末，停车场门口同样会排起长龙。尽管现在绝大多数的综合体都已采取更加快捷的停车收费系统，但高峰期排队的问题，却始终得不到解决。“停车取车确实是很难解决的问题，平常倒还好，一到周末的中午或者晚上，没有半个小时别想找到位置，出去也要费好大的劲。”河西万达一位商户老板说，“南京大部分综合体都面临这样的问题，这好像也是个世界性的难题，因为周末的客流就是比平常多很多！”
停车难，吃饭也不容易。统计数据显示，南京全年总客流量超过100万人次的商业综合体有15家，其中超过1000万人次的有7家，德基广场以将近2800万人次的客流总量勇夺冠军宝座。这就使得周末的饭点，几乎所有综合体内的餐厅门口都有排队等翻台的消费者。更夸张的是，虹悦城某自助餐厅，11点开门营业，周末10点钟就会有人排队取号。
河西一公里就有一家综合体
在南京市统计局的报告中，规模过大、布点不均成为南京商业综合体存在的突出问题。以河西为例，江东中路从草场门大街到河西大街这几公里之内，已经云集了新城市广场、苏宁广场、河西万达、河西中央商场、金奥中心、河西中央公园6家建成的商业综合体，再加上已经动工的河西金鹰，以及即将营业的金基广场和河西德基，密度之大确实令人咋舌。
据南京市统计局初步了解，目前南京市规划建设或已建成的城市综合体超过50家，各个板块均有项目在建、完工或者酝酿建设，南京在建购物中心面积位列全球前十强。按照国际惯例，商业面积与人口的配比是“人均1平方米”，而这一商业面积包括城市中心商业、区域商业、社区商业等多种业态，目前南京市商业面积与人口比例远超这一配比数字，全市的商业综合体扎堆和同质化现象比较严重。“现在我都遇到了选择性障碍了，带小孩出去，都不知道去新城市广场、苏宁广场还是万达了，这些综合体的模式都差不多，里面也没有太多特别的东西，逛多了其实都一样。”张先生说。
实际上，城市商业综合体内容趋同、布点不均，已经成为一个比较突出的问题。南京市统计局的报告也指出，决定商业项目生死的关键在选址、业态定位、规划设计、招商和运营管理，这些环节环环相扣，任何一个环节出现问题都可能影响项目的成败，而区位选择尤为重要。商业综合体的开发不能一哄而上，对现在正在建设的商业综合体要进行综合效益评估，适当调整其主体功能，避免同质化竞争。建设商业综合体，需要全市统一规划，划分区域功能。使得各地建设的综合体有不同特点，有不同的功能定位，人们可以根据各自所需，到不同地方的综合体去消费，扩大人们的消费半径，使南京全市各区都有差异化的热点商圈，南京的消费资源得以全面地利用起来。
并非所有综合体都能盈利
商业综合体在南京城遍地开花，足见南京人的消费热情和消费能力，不过一个不容忽视的现实是，并不是所有综合体都能实现盈利。
成功的商业综合体作为区域内大型“一站式”购物天堂，必将吸引其辐射范围内的消费者进行消费，进而提高项目自身和区域内的土地价值、商业价值，以及促进第三产业的发展。目前，南京的商业综合体，业态分布种类较多，零售、餐饮、电影院、游乐游艺、KTV、教育培训、健身养生等均有涉足。总体看，零售业占绝对主导地位，餐饮业次之。2015年末，这两种业态的营业面积占全部营业面积的比例分别为60%、23%，入驻商户数分别是4929家、1106家，全年零售业、餐饮业商户实现的销售额占全部综合体销售额比重分别为81%、13%。据调查，南京城市商业综合体经营模式主要为招租模式，从租金收益看，24家城市商业综合体合计实现租金收入10.83亿元，比上年增长27.3%。
不过，与主城区及河西地区的商业综合体几乎每天爆满相比，南京周边地区的商业综合体，效益相对差了不少。如江宁的汤泉奥特莱斯，由于远离主城，加上周边配套设施并不完善，目前并没有达到预期的成效。 魏炜记者盛文虎
