徐蕴海
从2015年5月15日起，根据苏州市政府《关于促进苏州市房地产市场平稳健康发展的意见》，我市调整了部分公积金贷款政策。市公积金中心对最新的贷款政策进行了具体解读，帮助职工用足用好住房公积金。
申请贷款需同时符合7个条件
新政中，借款申请人的条件不变，具体为：在本市行政区域内缴存住房公积金的职工出资购买住房的，可作为借款申请人申请公积金贷款。职工本人与配偶、父母(含公、婆或岳父、岳母)、子女(含媳妇、女婿)共同出资购买住房的，可共同申请一笔公积金贷款。
借款申请人的配偶、其他住房共同买受人及其配偶应当作为共同借款申请人。在苏州工业园区缴存住房公积金的职工，以及在上海市缴存住房公积金、家庭所在地在苏州市的上海铁路局上海地区职工可作为借款申请人，或参与计算可贷额度的共同借款申请人。借款申请人或参与计算可贷额度的共同借款申请人，在苏州工业园区公积金管理中心的公积金缴存和公积金贷款记录，应视作在市公积金中心的记录。
借款申请人和共同借款申请人申请公积金贷款，应当同时符合下列 7 个条件：借款申请人或参与计算可贷额度的共同借款申请人，在申请之日前连续按期足额缴存住房公积金六个月(含)以上，且申请时个人住房公积金账户(以下简称个人账户)处于正常缴存状态;无公积金贷款余额;首次或第二次办理公积金贷款;购买苏州市范围内的自住住房，包括普通住房、联排别墅(屋)、酒店式公寓(70 年产权);购买住房的首付款不低于规定比例;能够落实贷款担保;选择保证担保方式的，所购住房所属房地产开发企业应按规定办理楼盘备案手续。
可贷额度有两种计算方法
根据新规，不分新建住房、存量住房，职工首次申请纯公积金贷款的，首付款比例应不低于住房总价的20%;第二次办理纯公积金贷款的，首付款比例应不低于住房总价的30%;申请住房公积金与商业组合贷款的，如无其他商业性住房贷款或商业性住房贷款已经全部还清的，首付款比例应不低于住房总价的30%;如有未还清的商业性住房贷款，首付款比例应不低于住房总价的45%。以上均包括在购房合同(协议)中载明并计入住房总价的阁楼价款、精装修金额。
公积金贷款的可贷额度，有两种计算方法，职工可任选一种。
其一为按个人账户余额的倍数计算：借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人个人账户余额之和的10倍;个人账户余额之和不足1万元的，按1万元计算。中等偏低收入住房困难家庭购买保障性住房，其可贷额度可上浮最多不超过3万元。
其二为按还款能力计算。可贷额度计算公式为：借款申请人(含参与计算可贷额度的共同借款申请人)缴存住房公积金的月工资基数之和×35%(规定比例)×12(月)×贷款期限(年)。
相关政策明确，公积金贷款的可贷额度还应同时符合3个方面的要求。
首先是不超过贷款最高限额，不分新建住房、存量住房，家庭贷款最高限额为70万元。仅借款申请人计算可贷额度的，最高不超过45万元;首次使用公积金贷款购买套型建筑面积90平方米(含)以内的新建普通住房、存量住房，且住房总价不超过110万元的，最高不超过住房总价的80%;其次是不超过住房总价与已支付首付款的差额。同时，选择个人账户余额的倍数计算可贷额度的，月还款额(按等额本息还款方式计算)不超过借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人住房公积金缴存基数之和的50%。
如果借款申请人申请公积金贷款的额度不足以支付购买住房所需价款，可同时向受托银行申请商业性个人住房贷款，并由受托银行以组合贷款的形式向借款申请人发放，组合贷款中商业贷款部分按照受托银行相关规定执行。
新建住房贷款期限最长30年
公积金贷款期限以年为单位，贷款期限加借款申请人申请贷款时的年龄之和不得超出其法定退休年龄，新建住房最长不超过30年，存量住房最长不超过20年，且不得超出所购住房的剩余使用年限。
公积金贷款利率按照放款当日中国人民银行公布的利率标准和有关规定执行。贷款期内如遇利率变动的，按下列规定调整：贷款期限为一年期的贷款，利率不作调整;贷款期限在一年期以上且在调整日前已发放的贷款，于次年1月1日起按相应利率档次执行新的利率规定。
办理公积金贷款时，借款申请人还应该办理贷款担保，具体可从下列担保方式中选择：有价证券(借款申请人或第三方名下国债、国库券，国家规定不可质押的除外)，或在受托银行的本外币定期储蓄存单的有价凭证的质押担保;借款申请人或第三方个人账户等额住房公积金余额的质押担保;住房置业担保机构提供的负有连带责任的保证担保。
借款申请人选择有价证券或有价凭证质押担保方式的，应与受托银行签订书面质押合同，并在合同约定的期限内将有价证券或有价凭证交付受托银行;如果选择等额住房公积金余额质押担保方式的，应与受托银行签订书面质押合同，并由公积金管理机构办理相应个人账户的冻结手续;如果选择保证担保方式的，则应与担保机构签订书面保证担保合同，并按规定办理相关手续。
还款方式可变更一次
借款申请人购买新建住房，应自签订《商品房买卖合同》、预付购房款之日起到合同载明的付清全部购房款日期之前办理公积金贷款。对因特殊原因超过规定期限的，经公积金管理机构批准可从截止日起顺延3个月。公积金管理机构应当自受理公积金贷款申请之日起7日内，作出准予贷款或不予贷款的决定。准予贷款的，出具贷款申请审批表;不予贷款的，应当说明理由。
公积金贷款采用通知放款方式，由受理机构书面通知受托银行发放，受托银行收到放款通知后，按要求将贷款资金划入售房单位账户。
公积金贷款实行等额本息和等额本金两种还款方式，借款人可任选一种。
在借款合同履行期限内，借款人可变更一次还款方式。组合贷款中的商业性个人住房贷款，借款人可选择与公积金贷款不同的还款方式，即从等额本金或等额本息还款方式中任选一种。公积金贷款期限为一年的，实行到期一次还本付息，利随本清。公积金贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息。
借款人可以在借款合同约定的到期还款日前提前还款，从而实现缩短贷款期限或减少月还款额。此外，借款人在借款合同约定的贷款期限内，在公积金贷款账户无逾期的条件下，每年可申请调整一次月还款额度。
相关政策同时明确，借款人如未能按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息而造成贷款逾期的，按规定要对逾期金额计算罚息。
对于借款人连续逾期两个月(含)以上的贷款，公积金管理机构将逐户建立催收台账，进行重点催还。对于借款人连续逾期6个月(含)以上的贷款，采用保证担保方式的，担保公司将按保证担保合同约定，将借款人尚未归还的全部贷款本息向受托银行代为清偿;采用质押担保方式的，将按照借款人与受托银行签订的质押合同执行。
新政策贷款更优惠
市公积金中心工作人员举了一个例子：职工小张和小李夫妇，均为新入职的职工，首次使用公积金贷款购买了一套二手房，房屋总价154万元。小张的缴存工资基数 7000 元，个人账户余额 2.5 万元，小李的缴存工资基数6600元，个人账户余额1.5万元。目前，住房公积金贷款基准利率(年利率)分成两种：1～5年，为3.00%;5年以上，为3.50%。
按原有政策，首付 30%，即 46.2 万元，剩余107.8万元办理组合贷款。由于小张和小李公积金账户余额之和超过3.5 万元，按目前 10 倍的余额倍数法计算，可以取得公积金贷款35万元，商业贷款72.8万元。按贷款20年，等额本息法计算，需偿还本息合计175万元。
按新政策，虽然小张和小李账户余额只有3.5万，但是由于他们公积金缴存基数较高，按公式法计算，可以申请到70万元公积金贷款，商业贷款部分只有37.8 万元。按贷款 20 年，等额本息法计算，需偿还本息合计165.5万元。两者相比，新政比原有政策减少利息支出9.5万元。
