物业状告业主讨要物业费，业主称物业服务不到位
法院以“按质论价”为依据，判决物业费打7折
业主因物业公司服务不完善、不到位拒而交物业费，物业公司又因为部分业主不交物业费而降低服务质量，这常常导致物业管理工作进入“死循环”。近日，金坛法院对一起物业费纠纷案件作出了判决，法院对物业服务也要“按质论价”为依据，判决物业费打7折。这一判决结果令双方都满意，平衡了物业服务与业主权益间的“天平”。
前不久，金坛一家物业公司以讨要物业费为由，将其所服务的小区一位业主告诉法庭，要求该业主按照物业服务合同约定，交清从2014年至2016年3年的物业费共计1812元。
被告业主刘某称，小区物业公司没有按照合同约定提供相应质量的服务，导致小区环境脏乱差、基础设施损毁无人维护、保安年龄较大不能正常履行职责等，而且因楼顶排水问题导致自家多处被雨水浸泡，曾多次与物业公司协商，但一直未予解决。
为了证明自己的观点，该业主向法庭出示了大量小区物业服务不到位的照片。
法院经审理查明，刘某至今拖欠物业公司3年的物业服务费共1812元，物业公司多次在小区内公示催要，刘某一直没有交。但刘某所在小区确实存在业主在公共区域支锅造饭，卫生无人管理、绿化带任由业主种菜等物业未尽管理职责的情况。
金坛法院经审理后认为，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同真实有效，对全体业主具有约束力。物业公司应当按照约定为被告所在小区提供相应的物业服务，业主也应在享受了物业公司提供的服务后，履行给付物业费的义务。
但是，业主提供证据证明，物业公司对小区内的公共卫生、绿化未尽管理职责，物业服务存在不足之处。因此，物业要求业主足额交纳物业费显然不妥。
鉴于物业公司在服务方面有瑕疵，依照《物业服务收费管理办法》规定的物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，应对服务存在瑕疵的物业费进行酌减。法院认为，业主按物业费标准的70%交纳物业费为宜。
最终，法院一审判决业主刘某支付物业公司物业费1268元。
律师解读
“按质论价” 体现法官自由裁量权
在以往的很多类似物业纠纷中，法院的判决往往是一边倒：物业公司为业主提供了物业服务，业主按期缴纳物业费是一种义务。至于业主提出的物业服务不到位、服务质量有瑕疵等问题，法院主张业主另行起诉。所谓的“一码事归一码事。”但是，法院的这种观点很难得到广大业主的认同。因为在实际操作中，物业服务质量很难用标准来量化。
而此次金坛法院的这个物业收费“按质论价”的观点，却一下子吸引了很多业主的目光。那么，按质论价的观点是基于怎样的一种物业服务关系？论价的比例如何确定、这是否体现了法官的自由裁量权呢？
对此， 江苏瑞江律师事务所主任律师吴波认为，物业服务单位为居民小区提供物业服务，双方建立的是一种服务合同。我国合同法规定，提供产品或服务的一方，提供的产品或服务的质量不符合约定的，应当承担违约责任，违约责任包括继续履行、赔偿损失、减少价款等等方式。
物业服务单位在过往的一段时间所提供的服务脏乱差，不符合约定的要求，一定程度上构成违约。但是，时间无法逆转，物业服务单位不可能重来一遍，因此可以采取减少价款的方式来承担违约责任。
这一点在国务院颁布的《物业管理条例》中也充分体现，即：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。所以，吴波律师认为，本案判决调整物业费标准是恰当的，有法律依据的。
而且，吴波还认为，根据案件具体情节如何确定“按质论价”的比例，这属于法官行使自由裁量权。
“法官没有拒绝裁判的权利，当法律没有规定或者规定不明确的时候，法律赋予法官进行自由裁量的权力。”吴波说，但是，自由裁量权的行使，应当依据立法本意、法律精神、以及法律适用原则，秉持普适的道德标准、价值判断以及内心良知，遵循经验法则，运用逻辑推理方法，对案件事实认定、法律适用以及程序指挥等事项进行选择和判断，并最终作出合法、公平、合理的裁判。
本案中，法官认为，就物业公司提供物业服务的服务标准、质量等实际情况，不符合物业服务合同约定及标准，应根据公平原则，减少物业公司主张的物业服务费，并最后酌情确定业主按照70%支付。而“打七折”这一判决结果，在各地物业费纠纷司法实务中也较为普遍，也能平衡双方当事人的利益，化解纠纷。事实上，达到了定纷止争的效果。
教你一招
业主要证明物业服务差该如何举证
当前，物业服务单位都是营业性企业，为了追求收益最大化，往往会减少经营成本，降低服务标准。比如，地面清扫不到位，小区绿化带没有及时修剪，小区监控设施损坏没有及时修理等等。但是，一旦发生物业纠纷，小区业主只能口头陈述，却拿不出有力的证据进行佐证。
因此，作为业主，平时若发现物业服务不到位的现象，可以及时采取拍照、摄像等方式以固定证据，如果有条件的，也可以进行现场公证。若涉及到影响公共设施、私人财产毁损、灭失等情况，也可以及时联系社区居委会、派出所、房管局或者有关设备设施的主管政府机关到场察看，由第三方固定事实证据。
这些固定好的证据业主可以自己保存，也可以交由业委会、社区等第三方机构保存。今后一旦发生物业服务纠纷，这些证据就是业主维权的利器。
多知一点
有些不归物业管的事不能勉为其难
前几天，怀德桥附近某小区业主万女士想要搬家，物业公司保安却将她请的搬家公司车子堵在小区里不放行。要搬家先把物业费结清。
原来，万女士已经拖欠了物业公司5年的物业费。物业当然不能放她走。可是，万女士却称，之所以不交物业是，是因为自家房子漏水，物业不闻不问。所以才不交物业费。双方争执不下，急着搬家的万女士拨打了110报警。
后经了解，万女士是该小区某栋顶楼的住户，几年前开始因房屋漏水问题向物业反映，一直没有得到解决，万女士就此事以后再没有交过物业费，这几年应缴的物业费已经累计达到万元。物业曾经为此上门，万女士没有同意缴费。这次趁万女士卖房搬家，物业保安将万女士拦下要求万女士先将物业费缴完再搬。
据了解，很多业主不清楚物业合同具体条款，不明白物业公司的权利义务，一些业主认为物业所有问题都能解决。比如，物业公司遇到的最麻烦的是房子出现质量问题，业主要求物业去解决。
对此，瑞江律师事务所律师汪小芳认为，房屋是开发商提供的特殊商品，因此房屋质量的保证义务属于开发商的合同责任，并非是小区物业服务单位的合同义务。物业服务单位只针对业主共有的设施设备、公共场地、小区绿化、公共区域卫生等提供维护、养护、管理和秩序维护的服务，并不涉及到属于业主自有的房屋或房屋附属设施。
当然，由于开发商与物业服务单位需要交接小区建设的全套资料，物业单位比业主更有便利联系到开发商和维护保养单位。
因此，业主可以在遇到房屋、附属设施以及公共设施发生质量问题时，及时向物业服务单位反映，物业服务单位有义务及时联系开发商或维修单位进行处理。
当然，如果物业服务合同中明确约定，为业主提供房屋及附属设施维修保养服务的，业主也可以要求物业服务单位履行义务。
