原标题：针对居民意愿、资金来源、制度规划等问题，各部门创新探索、明晰破题思路
老旧住房成套改造，“原拆原建”越来越多
■目前上海各区原拆原建项目的资金来源均以区财政投入或国有企业自筹为主，市级层面对项目有一定补贴
■各区践行全过程人民民主，保证项目全过程公开透明、保障居民全过程参与，推动居民从“要我改”转向“我要改”
■实在无法原拆原建的旧住房，各区统筹规划，从有条件建设增量房源的项目入手，提前做好置换房源储备
原拆原建，早些年是件新鲜事，如今已经成为上海老旧住房成套改造的主流选择之一。
家住静安区彭浦新村的钟阿姨是最早“吃螃蟹”的那批市民。搬进新房5年多，她还会不时回想起厨卫合用、每天早上抢着上厕所的老公房岁月。
郑阿姨上个月刚拿到徐汇区康健路341弄7—8号楼的新房钥匙。老房子每逢大雨屋顶就会漏水，甚至天花板都塌落过。现在住进现代化居民楼后，居民们练出的撑伞炒菜“神技”再无用武之地。
静安区彭三小区拆除了25幢老楼，新建了13幢新房，前后花了10年时间。后来，原拆原建的推进速度越来越快。这两年，黄浦、静安、徐汇、杨浦等区原拆原建项目接连上马。杨浦区凤南一村项目在150天内创下第一轮意愿征询同意率、第二轮征询签约率、第三轮自主搬迁率3个“100%”最快的新纪录；徐汇康健路项目中，各部门跨前介入缩短审批周期，从启动到竣工验收只用了一年。
但原拆原建仍要克服居民意愿、资金来源、制度规划等多方面困难。在一次次创新探索中，各部门逐渐明晰破题思路，为上海市民增添了一条改善住房条件的可靠路径。
原拆原建为何受欢迎?
上海许多不成套的职工住宅、小梁薄板房屋等，已经到了不得不改的时候。
比如徐汇区田林路65弄，厨房是“吊脚楼”。居民在窗户外面搭一圈走廊烧饭，既不方便又特别危险。静安区彭三小区改造前，下水管道老化、排水功能瘫痪，下雨天积水能没到底楼居民的膝盖，居民苦不堪言，也存在安全隐患。杨浦凤南一村里，租住群体流动性大，给社区治理带来很大难度。
而这些住房的居民，多数以老年人为主。他们既渴望尽快改善居住条件，又舍不得离开熟悉的环境。凤南一村的杨阿姨说，小区最好的就是地段——在内环以内，离地铁站近，旁边还有学校。方老伯说，住了大半辈子，已经习惯了周边环境，老邻居都很熟悉，旁边就是新华医院，配药也很方便。对这些居民来说，原拆原建是最受欢迎的改造方案。
康建新村街道桂康居民区党总支书记金琳告诉记者，康健路341弄地段、交通、教育、就医、休闲娱乐都很便捷，居民家庭构成不复杂，基本都倾向于原拆原建。
还有些风貌区里的里弄房屋，要满足街区风貌保护要求，改造不能“长高长胖”，难度很高，原拆原建、内部重新布局，是提升容积率最快的方式之一。徐汇区襄阳南路上的云水别墅是徐汇区首例风貌区原拆原建项目，项目采用内部整体改造方式，在保留空间肌理和建筑整体风貌的前提下，重新布局楼梯位置，合理利用建筑内部天井、晒搭等部位，各楼层空间重新分隔，使得每户居民家中都能拥有独立的厨房和卫生间。
成本方面，原拆原建也有一定优势。记者从业内人士处获悉，比起旧改征收，原拆原建的资金支出能降低约一半；还能通过产生增量房屋、增量资产，在一定程度上平衡收支。静安区房管局副局长张拓介绍，一些拆除重建项目会产生沿街商业、停车位等项目资产，回笼部分资金。
不过总体看，由于不成套房屋的居住密度高，改造后产生的增量房屋和资产仍偏少，难以吸引社会资金参与。让居民出资也不太现实，杨浦区房管局副局长吴传婷告诉记者，这类房屋的居民多数经济条件不是很好，拿不出钱，反而影响项目整体进度。
因此，目前上海各区原拆原建项目的资金来源均以区财政投入或国有企业自筹为主，市级层面对项目有一定补贴。但这笔钱，各区非常舍得花。徐汇区房管局副局长周艳说：“我们下定决心，花大力气、大资金投入，力求能快则快地开展改造。”
周艳说，政府希望帮老百姓早点改善居住环境，解决功能和安全问题。吴传婷说，不能只算眼前的经济账，旧住房在治安、消防等方面都暗藏隐患，拆除重建成现代化小区后，能有效降低后续基层治理的成本；此外，住房原拆原建、居民回搬后，城市面貌更新的同时，保留了原有的在地文化，对周边招商引资也有帮助。
怎么使签约比例达标?
即便政府和居民都希望尽快改造，实际推行仍困难重重。有部分居民不愿意原拆原建，只接受征收。愿意原拆原建的，也大多希望改造方案能满足自己的个性化需求。各户人家的需求五花八门，许多还互相矛盾——有的为了一个“明卫”愿意牺牲套内面积，有的则更看重房子大小；有的为了采光想住“边套”，有的则嫌离主干道近，太吵……
《上海市城市更新条例》规定，更新改造方案征询的签约生效比例为超过95%。如有居民不满意，提起行政诉讼，整个流程最少也要6个月，可能严重拖延项目进度，大幅抬高投资成本。难怪不少基层干部说，原拆原建的群众工作比旧改还要难做。静安区一户人家，工作人员前后上门60多次，磨破了嘴皮、说哑了嗓子，才说服他答应。
房型设计是决定居民居住改善程度的核心因素，也是撬动居民同意率的关键抓手。非成套小区大多存在房型多样、结构复杂的特点，一个小区甚至有几十种户型。方案设计要充分考虑和兼顾原房屋户型和面积、居民实际需要和相对平衡等因素。
比如彭一小区，原始户型有282种，面积最小的7.5平方米，最大的110平方米，有产权房和租赁房。“这么多房型要组合，还要保持原房型、面积、房间数量与朝向基本不变，同时还要考虑到阳台、杂间、壁橱等诸多因素。”彭浦新村旧改办主任须炳荣说，就像搭建乐高积木一样，要在诸多限制条件下，把居民房屋全部拼起来、装回去。
静安区采用“房型归并”的方式进行方案设计，将原本面积和朝向基本一致的几种房型归并成同一种房型，以降低后续设计难度。最终，彭一小区282种户型被归并成92个房型，获得了居民认可。
凤南一村原有128种房型，杨浦区将其归并梳理，做细“一户一方案”。方案前后进行6次颠覆性修改和重新设计，历经20余稿、近百场各级别专题研讨会，最终确定20种安置房型。
此外，各区践行全过程人民民主，保证项目全过程公开透明、保障居民全过程参与，推动居民从“要我改”转向“我要改”。杨浦区的原拆原建项目，方案设计与规划调整同步进行。吴传婷说，以前的做法是先出规划，通过后再做方案，但规划偏概念性，居民看不懂，容易产生抵触情绪。提前把详细方案同步公布，居民就能直观地了解为什么要调整规划。每个项目还建立了信息化系统，居民可一键查询实时掌握政策动态、设计方案、房源信息等内容。
黄浦区房管部门与街道、律师一同走访居民，了解真实居住状况和生活需求，围绕居民的痛点和堵点“一户一方案”提出针对性的建议方案；还邀请热心居民担任改造“监督员”，对项目质量、进度、安全等进行全程监督。黄浦区房管局房屋更新科科长毛嘉毅介绍，保屯路211弄项目创造了“五个第一”：成套改造居民参与度第一；大体量旧住房改造项目启动征询至签约生效推进速度第一；100%居民签约完成的速度第一；全市大体量旧住房成套改造项目签约生效后100%搬离速度第一；签约生效至开工速度第一。
还有许多居民提出，拆除重建期间，房屋地址暂时灭失，户口挂在哪儿?大到子女就学，小到爱心牛奶发放，户口与居民权益息息相关。杨浦区创新制定“涉改房屋地址名册”，由人口办、房管、属地街道、派出所、实施主体五方盖章确认，作为涉改居民在房屋地址暂时性灭失时户籍事项办理不受限制的依据。名册推出后，居民又少了一桩顾虑。黄浦区在原拆原建项目回搬完成后，提供集中办理户籍变更手续等便民服务，解决居民的后顾之忧。
没法原拆原建怎么办?
即便解决了资金来源问题、与居民达成了一致，还是有许多旧住房难以实现原拆原建。
吴传婷表示，能实现原拆原建的项目，大多是地理环境比较好、成片的“大衣料子”，“其他零星的房屋穿插在其他小区中，有的几乎是紧挨着别的楼房，受间距、日照等控制指标的约束，很难拆除重建”。
杨浦区房管部门想了很多办法，尽可能推行原拆原建。东郸小区地块面积小，又紧邻中环，新建建筑的高度受到限制。五角场街道办事处副主任陈群介绍，在市规资局的支持和指导下，东郸小区以及北侧五角场小学的各项规划指标一同调整，容积率、楼间距等各项规划指标都做到极致，才使拆除重建方案得以落地。小区连同学校一并拆除重建，项目从单纯的房屋改造升级为片区的整体焕新。内江大板房项目则采取抽户置换或货币安置方式，兼顾居民“拿房”“拿钱”不同安置需求。
风貌区的各类限制也很多，徐汇区探索归集承租权、置换、征收多种方式结合的更新模式。周艳说，居民如果同意他处安置，可以通过实物或者货币安置等多种方式住进新房。风貌区内的老房子保留下来，根据保护要求进行保护性修缮，或局部拆除复建。但这些做法要耗费较多的资金和时间成本，亟需国债、低息贷款等多样化的资金和政策支持。
中心城区还有很多系统公房和直管公房，产权在研究所、高校、大型企业手上，有些业主几经变动已经失联失管；有些则非居住用地，拆除后无法建设住宅楼。
康健路341弄7—8号改造项目是为数不多的系统公房成功改造案例。这里曾是上海总工会干部学校家属宿舍，20世纪50年代建成之初还是上海少有的用上抽水马桶的房屋。徐汇区房管局局长陈扬表示，系统公房的成套改造始终存在改造主体不明、资金来源归属难定等难点，康健路341弄7—8号改造项目推进的关键在于厘清关系、理顺流程。
在市住建委、市房管局和上海应用技术大学的支持推动下，房屋产权由学校移交至徐汇区属国企，由后者作为改造主体，徐汇区财政出资，改造这栋因红色外墙而得名的“红砖楼”，这才解决了改造主体不明和改造资金来源这两个最大的问题。
实在无法原拆原建的旧住房，各区在全区层面统筹规划，从有条件建设增量房源的项目入手，提前做好置换房源储备，与剩余待改造项目有安置缺口的房型提前匹配，做好置换房源储备。
凤南一村项目在新建住宅设计过程中，考虑了杨浦区其他待改造项目的需求，对户型、建筑外立面、绿化等都做了优化，储备了一批“种子房源”。静安区蕃瓜弄内，当年为配合北横通道修建，紧邻高架的8幢老旧住房动迁，但因地块较小，利用价值不高，多年闲置。此轮蕃瓜弄整体非成套旧住房改造后，这个地块也纳入了统筹规划，将重新利用起来。
市委党校公共管理部教授、现代社区研究中心主任何海兵认为，在拆除重建过程中考虑整体资源盘活，形成可持续改造和社区可持续发展的战略机制，更具可复制性和可操作性。
