记者 戚颖璞
入住不到一年时间，闵行区新时代城市建设者管理者之家的租户吴涛发现，小区里越来越热闹。前不久，社区里还来了一批新租户。
2023年11月29日，习近平总书记在上海考察闵行区新时代城市建设者管理者之家，了解保障性租赁住房建设情况。他强调，要践行人民城市理念，不断满足人民群众对住房的多样化、多元化需求，确保外来人口进得来、留得下、住得安、能成业。
城市建设必须把让人民宜居安居放在首位，解决好群众尤其是新市民、青年人等的住房问题关系社会发展和民生福祉。上海市房管局相关负责人介绍，近年来，上海加大保障性租赁住房筹措建设力度，举全市之力构建“一张床、一间房、一套房”多层次供应体系，保租房建设供应每年都在跑出加速度。
截至今年6月底，上海“十四五”期间已累计建设筹措保租房37.6万套（间），完成“十四五”规划新增总量的80%，在全国一线城市中名列前茅；加上“十四五”之前筹措供应的房源，已经累计建设筹措约51.3万套（间）、供应31.9万套（间），分别为“十四五”期末规划总量的86%和80%。
不断升级服务优化配套
7月初，记者回访闵行区新时代城市建设者管理者之家时发现，短短几个月时间，这里又有新变化，1楼除了公共厨房、公共洗衣房、公共浴室、阅读影音区等共享区域，还在党务工作室辟出空间，租客可以在这里置换闲置物品。
“租客流动性比小区居民大，有的生活物品不方便带走，扔掉又可惜。我们在硬件上做了调整，满足租客们的需求。”华润有巢上海区域运营负责人李佳晟介绍，在软件服务上，社区与属地政府联动，开设了音乐节、直播课程等活动。
总书记来察看时，吴涛刚刚搬进来一个多月。回忆起当时的情景，他说每个细节都历历在目：“总书记特别亲切，他跟我和室友们都握了握手，仔细询问我们住得怎么样，社区设施是不是便利，来上海以后有什么打算。”那时吴涛是物业公司的工作人员，也是社区里的“新人”，现在他和社区融合得越来越深，参加了不少活动，比如音乐节和跨年包饺子。
吴涛的室友张颂蔚，是一名在上海工作的保安员。“总书记说，我们是上海的建设者，上海也要关心我们。这句话给了我很大的肯定和鼓励，我感到上海是包容的，我们也是上海的主人。”他告诉记者，如今，社区越来越有家的温馨氛围，他还成为闵行马桥“新家”宣讲团的一名宣讲员，参与到社区建设当中。
在上海“一张床、一间房、一套房”多层次保障性租赁住房供应体系中，“新时代城市建设者管理者之家”主要聚焦“一张床”建设。这是为了破解来沪工作人员租房“远、贵、难”的痛点，努力使入住对象通勤时间控制在30分钟以内，床位租金控制在入住人员收入的10%至15%。比如，闵行区新时代城市建设者管理者之家的床位月租仅500元；7月份投运的城投宽庭九星社区的新时代城市建设者管理者之家床位，月均租金也不到千元。
2023年，上海从保租房中筹措供应了新时代城市建设者管理者之家床位1.1万张，社会反响良好。今年，上海进一步明确要新增筹措供应床位3万张，较去年实际完成数量提高了两倍以上，并将其列为市政府为民办实事项目。
记者走访发现，不少已经供应的项目，正在不断升级服务。去年11月试运营的上海南站汇家新时代城市建设者管理者之家，一开始卧室用的是钢质床架上下铺，收集租户意见之后，及时优化了配套，改成实木床，摸起来不会特别凉，储物空间增加了被褥、衣服、书籍等专区收纳功能。
破解堵点难点扩大受益面
华润有巢马桥AI店是一个示范性租赁社区，总房源数达到2483套，突出“全品类”。李佳晟说，除了面向一线务工人员的“一张床”，还有面向刚步入社会的新市民、青年人的“一间房”“一套房”。在有巢社区，还居住着来自周边航天、船舶、电气等制造业企业和高校科研院所的青年人才。今年，社区里又来了新租客，他们当中约50人是网约车司机等灵活就业群体，接近百人是应届毕业生。
把应届毕业生群体纳入保障范围，是上海保租房今年启动的新探索。“过去，上海保租房申请条件之一是要有稳定就业，针对大学生的新需求，上海优化调整相关政策，服务好应届毕业生，让他们安心走向工作岗位。毕业6个月内暂时没有就业的大学生，凭毕业证就可以申请租金可负担、长期稳定的保租房。”市房管局保障处相关负责人姚文江说。
今年，上海多区组织开展保租房“毕业季进校园、用工季进园区”活动。毕业季天气火热，保租房推介会也几乎场场火爆，很多新建保租房一上市，就受到热捧。6月28日中午，徐汇区保障性租赁住房夏季（毕业季）供需推介会上，提供了2200余套可出租成套房源、500张宿舍型床位。经过近4个小时的推介和咨询，72家单位和个人达成了1200余套房源和400余张床位的租赁意向。
持续扩大政策受益面，破解发展中的堵点和难点问题，是上海推进保租房建设的关键举措。一些改建类保租房项目，因为建在非居住用地上，所以按照商用水电计费，租户群体呼声强烈，期望能够加速实现“商转民”的政策调整。小变化背后是复杂的机制调整和多部门联动，今年，上海创新方式方法，把非居住用地上改建保租房项目执行民用水电气价格政策落实到位，截至6月中旬，近240个项目全部改造完成，进一步降低了企业运营和租户居住成本。据透露，今年，上海还在探索将保租房纳入社区管理、城市网格化管理和物业服务范围。
加快培育和发展保租房市场，就需要构建保租房“投、融、建、管、退”的商业闭环，引导和鼓励多元化市场主体参与。特别是在退出环节，鼓励行业对于公募REITs（房地产投资信托基金）等创新金融工具的应用和探索。记者了解到，上海每月汇总保租房认定信息，对接人民银行上海总部和上海银保监局，落实保租房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的支持政策。
2022年12月，以松江区两处保租房项目为基础资产的华润有巢REITs在上海证券交易所成功上市；2024年1月，以杨浦区两处保租房项目为基础资产的城投宽庭保租房REITs上市，是目前市场规模最大、长三角区域企业首单保租房REITs。
构建政策机制体系源动力
自2021年国家出台保租房政策以来，上海之所以能够实现保租房发展显著提速，并非仅仅依赖于零星几个政策点的创新突破，而是源于构建了一套有序、全面、系统的政策机制体系。
“十四五”期间，上海计划新增保租房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上，这个数字接近“十四五”之前十年上海公租房建设筹措总量的2.5倍，跻身全国前列。如此庞大的建设总量，依据的是科学分析：上海是人口净流入城市，外来常住人口超千万，在全部2500万常住人口中，有住房租赁需求的也近千万。
确定发展目标之后，这47万套（间）筹划房源结合空间规划编制工作全面落地落图，以规划为引领，坚持供需匹配、职住平衡理念，重点在市郊五个新城等人口导入区域、商业商务集聚区、产业园区及周边、轨道交通站点附近选择布局。
2022年11月，上海市人大常委会审议通过地方性法规《上海市住房租赁条例》，特别设置保租房专章，为保租房规范管理提供了更为有力的法治保障。建章立制是推动保租房建设的基石，目前，上海基本构建形成了覆盖保租房住房规划、建设、管理、服务全生命周期的“1+N”政策体系。“1”是市政策层面的贯彻实施意见，“N”是市政府各相关部门一揽子配套支持政策。
在房源筹措上，打通供应租赁住房用地新建、商品住房配建、利用非居住存量房屋改建、产业园区配套建设、利用农村集体经营性建设用地建设等5条房源建设筹措渠道。此外，上海还特别推出233幅租赁住房Rr4地块，可建租赁住房约28万套（间），其中绝大多数是保租房。新供应保租房土地总量居全国主要城市之首。
