胡笳 吴琼 陈艳丽
这个月，对于不少房地产企业和业主来说都有些“非同一般”。
2014年的学区划分调整方案因为一批新学校诞生而发生了较大幅度调整，从以社区为单位进行划分逐步改为按路和河流等地理标志划分。
“学区一年一变，学区房何从谈起。”市教育局基建处有关负责人表示。学区房，政府和教育部门一直都不认可，似乎只是开发商和业主两方你情我愿的炒作“游戏”。“游戏”带来了巨大经济效应和社会效应的同时，也常因学区调整而遭遇尴尬。“一年一变的学区”这一人人都懂的“游戏”规则，却因为种种因素被人为忽略，学区房炒作如同红舞鞋一般难以停歇。
业主 买的就是“学区房”
最近，在海一方网友shijie_girl一直在努力构建一个特殊的QQ群。与其他闲谈QQ群不大相同，她组建的QQ群只面向其所在小区200多名业主。原来自7月新学区划分调整方案出炉后，shijie-girl一家就面对一个难以接受的“悲剧”：花费近80万购买的学区房，如今学区不在了。
“没有学区，我要这房子做什么。”shijie-girl对此十分愤怒，她说，“楼盘与苍梧小学仅一路之隔，一直都以苍梧学区房为宣传卖点，卖房时开发商信誓旦旦保证绝对是苍梧校区学区房，如今这样不是欺诈我们业主是什么？”
与之相类似的业主杨女士则较为幸运，她告诉笔者，就在今年她家举债加贷款购买一套单价在7300元/平方米的二手学区房，所幸这次学区调整，她家的“名校”学区没有改变。不过，距离孩子上小学还有两三年，其中的变数还是令她有些担忧。
投资百万只为给孩子购买一套学区房，这一说法看似夸张，却与如今港城不少刚需家庭的现状极为吻合。2012年，我市下发首笔廉租房家庭购房补贴时，一位住在南城的李女士告诉笔者，她们家六口人住在80平方米的老房里一住就是十多年，只是为了让孩子上好学校才申请了这项补贴，而12万补贴之外，她家还要向亲朋借债三十多万，需要家里未来十七八年的积蓄才能还清。当笔者问她这样做是否值得时，她的回答是肯定的，“如果不花钱，儿子就要上一个年级只一个班的中学，教育质量无法保证。”
开发商 有资源，我为什么不炒作？
根据房产网调查数据显示，65%以上的购房者在买房时最关注教育配套设施，53%的购房者在调查中表示能够接受学区房的每平方米单位房价比周边房源高千元以内。但是，说到对于学区房划分的信息了解，多数购房者所知寥寥，更多依靠开发商的宣传和以往附近小区的入学情况作为参考依据。
这无疑给了开发商一个非常好的楼盘炒作角度。“相较于其他城市，连云港市民对于学区特别热衷。那么，如果开发的楼盘确实具备学区资源，我以学区概念进行宣传又有什么不对。”房产业内人士告诉笔者。出于这种角度考虑，很多开发商在对楼盘进行宣传时都应用了学区或者与学校相邻等概念，对“学区房”概念进行宣传。很多楼盘分批次开盘，确实也在之前满足了家长让孩子上名校的愿望。学区房的概念也越来越火，成为房地产市场上的硬通货。
不过，每年的学区调整却并非总合开发商与购房者的心意。尤其是今年，伴随我市学区划分遵循从以社区为单位进行划分逐步改为按路和河流等地理标志划分，一批港城在建的或者已经建成的中高档小区原所在的学区都相应微调，导致多家楼盘遭遇业主“逼宫”。
“苍梧学区，实景洋房现房”是位于海宁东路与凤凰大道交叉口的某楼盘的宣传口号，不过，今年的学区调整让该楼盘受到波及。根据调整，该楼盘的业主子女就读小学不是苍梧小学。“问题已经解决了，今年这一批孩子已经确定送进了苍梧小学。”售楼处的工作人员告诉笔者，年年调整的学区划分让开发商也颇为为难，去年学区调整，他们小区就被划漏了，最终通过多方努力让孩子入读苍梧小学。今年更是按照街道划分，整个情况发生改变。
相较于该楼盘，与苍梧小学一路之隔的某楼盘也面临相似困扰，刘姓楼盘销售人员告诉笔者，“事实上，我们的宣传一直都是与苍梧小学一路之隔，并没有提及学区的承诺，楼盘的价格也较那些承诺学区房的楼盘有一定差距。”她说。这次调整方案公布前，他们并不知情，一直按照之前的学区划分方案进行宣传，当时确实是入学苍梧小学。这次方案的调整也让他们陷入被动。“学区调整的烦恼还在后面，这一调整势必也会影响到我们下一步楼盘销售。我们也不希望调整，但是我们也没法做主。”
教育部门 教育资源、生源大小年决定学区调整频繁
为什么学区频频调整，笔者就此咨询新浦区教育局基建处有关负责人，她表示，港城基础教育资源的数量和片区生源数量的变化决定了学区必须频繁调整。
据她介绍，以苍梧小学为例，刚刚建成的苍梧小学是按照每年级8个班进行规划，但是当初招生时，由于周边小区刚刚起步，入住人数较少，生源严重不足，第一年仅仅完成2个班的招生计划。伴随学校教育质量不断得到认可，周边小区居民入住增多，生源数量迅速激增。如今的苍梧小学一个年级已经接近20个班，每个班的生源数量也接近70人，严重超出了当初的建校规划，学校超负荷运行可能影响教育质量，对学生安全看护也带来隐患。不只是苍梧小学，建宁小学也面临同样的难题，这种情况下，建立新学校势在必行。像实验小学的建立就是考虑到新海新区由于楼盘迅速崛起带来的生源变化而建立的学校。而新学校的诞生自然会牵动已有教育资源的分配，周边楼盘的学区划分也相应会有调整。
除了城市建设带动教育扩容影响学区划分，每年生源数量相差较大也要求学区划分必须频繁调整。以去年为例，这批孩子大多是2008年出生的“金猪”宝宝，由于传统认为金猪年出生的孩子吉祥，人为制造了入学“大年”，孩子扎堆入学导致教育资源吃紧，据基教处摸底统计显示，去年入学的孩子数量较上年增加1000人，相当于多出一个学校的孩子数量。
“说句实话，我们比任何人都希望能够不变动学区，这样我们的工作量能够少很多，但是现实逼得我们不得不这样做。”她说。如果城市在没有新增教育资源、生源数量幅度变动不大的情况下，教育部门对于学区的划分当然会尽量遵循之前的方案，这或许给有些开发商带来了宣传机会，也让部分购房者产生误解。但是一旦新学校设立、生源分布出现大幅调整，之前的学区必然面临变动。“事实上，教育部门从来只有学区概念，没有学区房概念，因为大家都知道学区会频繁调整，想让一个房子永远属于某个学区可能性太小。”
工商部门 无法做主“学区”资源就不应以此作宣传
面对学区房的调整，业主、开发商、教育主管部门各有各的苦衷，被炒作过火的“学区房”概念原来只是一纸空谈，盲目的投资和片面性宣传让业主和开发商都受到损失。
那么，开发商之前的学区房宣传广告是否涉及虚假广告？笔者就此咨询了市工商局广告处负责人。该负责人表示，虚假广告是指广告内容是虚假的或者是容易引人误解的，一是指商品宣传的内容与所提供的商品或者服务的实际质量不符，二是指可能使宣传对象或受宣传影响的人对商品的真实情况产生错误的联想，从而影响其购买决策的商品宣传。这类广告的内容往往夸大、失实，语意模糊，令人误解。
“楼盘以学区房为噱头进行宣传是否是虚假广告，要根据实际情况来进行判断。有的开发商在广告刊登之初，其学区划分确实与其承诺相符合，且其初衷并非欺骗消费者，那么，这一广告宣传就不涉及虚假广告，而是涉及承诺因为客观原因无法兑现而导致违约。消费者可以通过与开发商进行协商，或者诉诸法律途径，维护自己的合法权益。”他说。
不过，虽然这些广告并不一定涉及虚假广告，但是开发商在宣传时确实负有责任。“学区划分是由教育部门决定，开发商无法掌握这一变动，且与楼盘开发本身并没有关系。开发商对于楼盘的宣传应该集中在自己的房屋质量、楼盘管理品质和其价位上，大肆炒作与自己建设和努力无关的学区房概念，这一行为显然不当。”他说。
据了解，自今年7月11日起，合肥市出台了房地产项目管理新政策。其中，对房地产广告发布做出限制性规定，不得使用“学区房”、“名校”等内容发布广告，涉及学区的，应当将辖区教育主管部门的批复文件在商品房销售处公示。“建议我市也应加强相关管理，让房屋质量成为开发商决胜关键，还购房者更多理性思考和购房的空间。”他表示。
