■买房贷款，不知何时有了“房奴”一说。此前有媒体也报道说，从本世纪初开始到2003年前后，我国迎来第一波房贷高潮。媒体称，当时的住房贷款期限基本以10年至15年居多，如今，首批房奴相继进入无债一身轻的状态。还清了房贷，是否意味着“满身轻松”？对于淮安的第一批房奴，仅就房子而言或许是这样的。据了解，由于近年来淮安百姓收入的不断增加和房价出现大规模的上涨，首批房奴们手中的房产已经大幅增值，更有不少房奴从房贷中淘得第一桶金，由奴变主。
◆首批房奴的“幸运”解码
10多年前，国家大面积施行住房货币化政策，同时商业银行开始对居民住房贷款“开闸”办理，由此迎来了住房按揭贷款的新时代。
“淮安首批房贷者目前大多数差不多已经还清了贷款。”从事银行信贷工作近20年，目前身为中行工作人员的陈俊告诉记者，在本世纪初前后，银行开始办理房贷业务，当时的购房人群刚刚从福利分房制度中走出来，不少人对贷款买房心有忌惮，不愿承担“高昂”的利息。“其实回过头来看，当时的房贷利息或许真的不算什么。”
据介绍，当时房贷利息基本维持在3.6%-4%之间，与目前的6.55%相比相去甚远，更别说楼市严控期超过7%的利息。如果把较高的通胀因素和超过10个点的经济增速考虑进去，当时的房贷利息可以认为是“负利率”，因此当时“花”银行的钱贷款买房应该说是十分划算的。
此外与现在不同，当时买房的人多为改善型业主和部分刚需客户。陈俊介绍说，早期买房的人群年龄大约在35岁-45岁之间，多为公务员、教师和医生等有一定经济实力的人群。他们买房的目的很简单，主要是搬离老旧的生活大院以改善居住条件，这有别于现在不少的投资甚至投机赚钱的客户。
陈俊介绍说，淮安首批房奴的房贷年限一般介于10年到15年之间，贷款额度在几万到十几万不等，月还款一般不过千元，“能达到1200元的已经是很少的了。”需要指出的是，当时条件较好的客户，家庭月收入一般超过2000元（当时有规定，家庭收入至少为月还款额度的两倍）。由于利率较低和贷款额度不大，特别是近几年淮安百姓收入的提高和房价的大幅攀升，第一批房奴基本已经“解套”，其中不少还从第一次购房中获益匪浅。
有数据显示，2002年淮安人均可支配收入为7159元，较好地段的房价仅在千元左右。10年后的2012年，前三季度淮安人均可支配收入已经超过1.7万元，较好地段的房价更是达到了7000元左右，房价远高于收入的增长。
◆开发商“培养”了淮安首批房奴
第一个吃螃蟹的总是带着恐惧去咀嚼的，作为首批贷款买房的徐亚美（化名）同样经历过相同的“恐惧”。今年45岁的徐亚美告诉记者，买第一套房之前，她住在单位的宿舍大院，居住条件较差，因为赶上了贷款买房的年代，她在2000年前后买了第一套住房——水门桥小区。当时房价和税费一共18万元，贷款12万元，月还款八九百元。
“当时我们的家庭收入也就2000多点，基本上要拿近一半的收入去还贷款，压力还是很大的。”徐亚美坦言，她也曾害怕过，并相信是开发商培养了淮安第一批房奴。原来，当时的福利分房刚刚结束不久，贷款买房还是一个新事物，开发商每次做宣传的时候，总会提醒业主哪些房子可以贷款，并给业主详细地算了一笔账。考虑到实际情况，徐亚美买进了第一套房子。
房子买入不久，房价便开始蹭蹭往上涨。以当时淮安知名的淮海花园小区为例，2002年左右，房价约为1000多元，一两年后就涨到了2000元，而从2000元 涨到4000元，也仅用了一两年的时间。
由于房价迅速上涨，徐亚美于2004年又在比佛利耗资80万元买了一套别墅，但是还款压力陡然增加，月还款达到6000多元。于是她在2006年之前将水门桥小区的房贷尾款一并还清，并于2006年当年将其出售，售价为50万元，这相比当初的18万元，足足涨了近两倍，而按照目前的市价计算，其比佛利的房源也在200万元左右。
◆部分首批房奴已成房主
关于房子，最经典的莫过于美国老太太和中国老太太的故事，一个先贷款住进新房，去世前才还清贷款，一个攒了一辈子钱，去世前才买起房子……
但是这个故事对于第一代房奴而言，或许并不成立。今年35岁的董晓燕（化名）第一套房产位于富丽花园，买房前她是跟父母一起居住，是典型无房刚需业主。1997年，她花了不过10万元在富丽花园买了一套百平米的房产，其中贷款5万元，并于几年前还清了贷款。
2004年前后，她又在浦东花园花了近20万元买了第二套房产，这套房子她至今没有居住过，但这些年的房租收益“已经把房款赚回来了。”她介绍说，由于房源位置好，每次都是三年一租，这一个三年的房租收益就有四万多元。
“这不算什么，我的一些朋友还更厉害呢。”董晓燕介绍说，她的一些朋友曾在2003年左右的时候，在益兴名流等小区三五套的买进，而当时的房价也仅仅在1600多元这样，但是两年后，这批房源一下子涨到4000多元，这些朋友把房子脱手后，淘得了第一桶金，成为了生意人。
但是此前的一些有钱人却没有把握住“历史的机遇”。董晓燕说，她的一个朋友在10多年前就有十几万元的存款，能买好几套房子（当时买房只需要支付30%的首付，贷款基本没有其他限制），但是她的朋友一直纠结要不要买，在哪里买的问题，所以一等再等，结果几年后房子没有买到，原本可以买几套房子的存款却只够一套房子的首付了。
因此她也认为，第一批房奴如果投资得当的话，现在应该都不错。
◆房奴的“黄金时代”已经结束
“首批房奴的幸运难以复制，房奴的黄金时代早已经结束。”在采访中，不少早期的房奴都认为，随着近年来楼市调控逐渐加码，现在投资楼市已经需要相当谨慎了。
买过两套房子的徐亚美介绍说，现在已经没有再买房的打算，一个最主要的原因是不太能接受现在的房价，另外，房贷大为收紧也是一个重要原因。
陈俊也介绍说，相比以往相对宽松的房贷政策，现在房贷的发放更加谨慎，不仅要认房还要认贷，也就是说有三套房子或者有住房贷款的一律不予贷款，这无疑掐断了多数投资和投机客的资金来源。
“现在孩子要上学，倒是考虑买套学区房。”董晓燕其实也有顾虑，她说，现在最想买的就是学区房，但是价格有点高，“学区房价高是因为政策因素，一旦政策发生变化，那还不是要花钱买套啊。”
采访中也有人认为，首批“房奴”其实仍然难言真正意义上的解脱。现在还有贷款的徐亚美就说，如果只有一套房，无论房产如何增值，只要没有最终套现，房价的飙涨并不意味着财富的增长，“落袋”的数倍增长才具备实质意义。然而一旦套现，那么势必要再度抉择是否买房，在房价远非昔比的情况下，只能选择再当“房奴”。
但是如果以静止的眼光和现在的房价看，其实越早买房确实是越有利的，尤其是在2008年之前加入“房奴”大军的群体。因此也可以说，首批“房奴”是幸运的，但房价扶摇直上对后批次的房奴们而言，在坐享房价飙涨带来的财产性增值的虚幻感觉之余，或许只能继续忍受着漫长的还贷“苦旅”。晚报记者 卜英宝
