上周，万象城商户汎蒂尔芳香养生馆负责人张玉红向本报反映了他们与万象城之间的租赁纠纷，万象城要收回租给他们4年多的商铺，双方的合作关系濒临破裂。
汎蒂尔是首批入驻万象城的商户，在2010年租下万象城五楼的L536商铺，为期4年的租约在今年9月到期，张玉红原本希望与对方续约，但遭到了万象城方面的拒绝。
一旦被迫撤出万象城，他们将面临上百万元的装修损失和客户资源流失、员工失业等问题，很多购买了充值卡的消费者也面临问题，这些问题该如何解决?
这起租赁纠纷，是否也将牵出Shopping Mall相对松散的管理体制背后隐藏的问题?
新闻事件
首批入驻商户汎蒂尔面临解约
上周，杭州亚思美容有限公司总经理——也是汎蒂尔芳香养生馆的负责人张玉红向本报反映了他们与万象城之间的租赁纠纷，投诉万象城“设置合同陷阱”、“不讲诚信”、“造成汎蒂尔巨大损失”。
据了解，汎蒂尔芳香养生馆是2010年万象城开出之际，第一批入驻的商户，租下的商铺是位于万象城五楼的L536商铺。双方于2010年1月26日正式签署合同，首期签约租期为4年。
今年3月份，万象城与汎蒂尔商谈续约事宜，但此次续约的租期仅为6个月，从2014年3月3日至2014年9月2日。
在6月份，张玉红向万象城要求续约更长的期限，并根据对方要求提交了书面的续约申请，但在7月18日，却接到了万象城表示不予续租，并要求汎蒂尔在到期后马上搬离的函件。
9月3日，万象城在汎蒂尔门口发布了落款为“华润新鸿基房地产(杭州)有限公司”的公告：“华润新鸿基房地产(杭州)有限公司与杭州亚思美容有限公司就杭州万象城536#商铺所签订的《杭州万象城商铺租赁合同(续约)》之租期已于2014年9月2日到期，到期后不再续约。特此公告!”
6个月续租期间，L536商铺悄然“易主”?
“在6月份提交了续约申请后，我们本来在等对方的答复，但7月初突然听说万象城要收回我们店铺，并且已经找好了下家。”张玉红说，在此前与万象城方面的沟通中，她都以为对方是会与自己续约的，直到听说这个消息后才慌了，这时再去找招商部门沟通，已经没有办法扭转局面。
而她听说下家是和他们同类业态的某SPA馆，这让她更加难以接受。“如果是租给同样从事美容行业的店铺，我们是不是应该有优先续租权呢?”张玉红认为，如果对方出的租金更高，那她认为万象城应该通过公开竞价等方式，让汎蒂尔和那家SPA馆可以就获得承租权展开公平竞争。
汎蒂尔代表曾到访香港、深圳、上海投诉
汎蒂尔坚持不愿意解约的背后，有种种无奈。
“2010年，为了配合万象城准时开业，当时正是过年期间，花了平常3倍的价格才雇来工人装修。”张玉红说，在装修上，汎蒂尔已经投入了两三百万元，“我们既然在万象城开出来，肯定是计划长期发展的，起码要做八到十年。”一旦被迫撤出万象城，汎蒂尔花费巨资的装修就都打了水漂。
员工的就业问题和四年多来累积的客户资源也成为问题。“我们这家店到目前为止，一共发展了400多名会员，办理的消费卡金额最高的有好几万元。”张玉红说，“如果要关掉，那消费者怎么办?我们的员工又怎么办?”
于是，张玉红在和华润新鸿基房地产(杭州)有限公司沟通未果的情况下，奔走香港、深圳、上海，到访新鸿基香港总部，华润集团深圳总部和上海大区投诉，但最终得到的答复还是要由杭州公司来处理。“今年8月下旬，我们还向香港证监会发起了投诉，希望他们能好好调查一下这家上市公司。”张玉红表示。
各方说法
争论焦点一：万象城是否曾表示会与汎蒂尔续约?
汎蒂尔：万象城曾承诺租约到期后再续签
张玉红说，在今年3月份双方签署续约6个月的合同的时候，她也曾提出质疑——为什么只签6个月这么短?“招商总监张玥当时跟我们说，只能续签6个月，其他商户都一样的，反正到期以后还会再签给我们的。出于对华润这家大公司的信任，我就签了这份合同。”
从现在的事态发展看来，当时的”6个月续约”就疑点重重。张玉红表示，首期合同是2010年1月26日起4年，那么今年1月25日到期后，为何3月份才签下从3月3日至9月2日的租赁合同，1月至3月这段时间，均未在两期合同中体现，怎么回事?
万象城：去年就制定了对汎蒂尔的调整计划
万象城表示，并未承诺张玉红“6个月续约合同到期后仍会与亚思美容续签”。并且补充说：“对此商户(汎蒂尔)的调整，我司去年就制定了调整计划，是先有调整此租户的计划，才寻找后续品牌的。”
对于今年1月到3月的“合同空白期”，万象城也作出了解释：虽然与亚思美容的合约是2010年1月25日签署的，但正式交付时间是3月3日，所以双方的首期合同应该是2010年3月3日算起，至2014年3月2日截止。
但为何万象城去年就计划调整汎蒂尔，却直到今年7月份才正式发函通知对方，而没有让对方更早得知无法续租以便做相应的撤离准备?对于这一疑问，截至发稿前，记者并没有得到万象城方面的解释。
争论焦点二：汎蒂尔是否享有优先续约权?
汎蒂尔：下家租客属同类业态，汎蒂尔应享有优先续租权
张玉红请律师在8月5日向万象城发出的一封律师信中表明：“根据一般的商业规则和《合同法》的基本法理等，亚思公司作为承租人享有优先续租权。”而万象城没有与按约履行的老商户亚思美容商量，就要收回商铺并出租给其他同业竞争者，“这将造成亚思公司的巨大损失，是亚思公司不能接受的，也严重侵犯了亚思公司的合法权益。”
万象城：双方合同中没有关于优先续约权的规定
关于6个月的续租期满后，汎蒂尔与另一家SPA馆，谁应享有承租权的问题，万象城表示，在汎蒂尔与华润新鸿基房地产(杭州)的合同中并没有关于优先续约权的规定。
“我司与亚思美容签署的合同是合法有效的，双方权利义务清晰，并不存在争议，双方均应遵守合同约定。我司有权选择续租或者不续租，如不续租，亚思美容应该在合同期满撤场。”万象城方面表示。
争论焦点三：业绩和管理的问题，双方各执一词
汎蒂尔：曾拿过2012年万象城同类业态销售冠军
在之前的沟通过程中，万象城对于不续租L536商铺给汎蒂尔，提出的理由之一是对方“经营业绩差”，对此，张玉红并不服。
张玉红说，开店头两年——2010年、2011年，万象城也是刚刚在杭州落脚，人气还不是很旺，所以汎蒂尔业绩可能只是一般，“但2012年，我们在万象城同类业态中，销售业绩排名第一，万象城还奖励了我们两万元。虽然去年业绩稍有下滑，但我们已经对此采取对策——比如通过和别的公司合作，来提高营业额。”
此外，张玉红表示，在双方的合同中，并未明确规定汎蒂尔需要达到具体多少的经营业绩才行，因此她觉得业绩不足以作为万象城不予续租的理由。“这四年多以来，我们租金一分钱也没少交。”
万象城：汎蒂尔经营业绩持续较差，管理混乱
万象城表示，他们对商铺的调整并不以租金高低为唯一标准。“鉴于‘汎蒂尔养生馆”品牌定位与万象城整体定位不符、且其持续较差的业绩表现和管理水平，我司已于2014年7月18日发送书面《撤场通知函》予亚思公司告知我司到期不续约的决定。"
根据万象城的说法，汎蒂尔的经营业绩在万象城五家美容美发商铺(玛花纤体离开后是四家)中处于最后一位。万象城还指出汎蒂尔“管理混乱，员工流动频繁，经常在营业时间出现未开门营业的情况，员工流动较大，严重影响服务质量”。
此外，汎蒂尔将公司70%的股份转让给另一家公司，也引起万象城的不满，称此事“违反租赁合同之约定”，是“在未对我司进行任何书面通知的情况下”进行的。而对此，张玉红表示在7月份时已告知过万象城，“这也是我们为提高业绩而做的努力”。
争论焦点四：法律上，汎蒂尔是否享有“优先续租权”?
记者咨询了多位律师，对于汎蒂尔是否享有“优先续租权”，说法不一。
浙江浙杭律师事务所的李庆峰律师表示，汎蒂尔与万象城之间的续约或解约事务，应当按照合同条款来执行，“如果合同条款中规定汎蒂尔享有同等条件下的优先续租权，那汎蒂尔可以以此为依据向万象城要求续租，如果没有的话，那么合同期满，就解除租赁，是合法的。”
浙江铁诚律师事务所的郑礼辉律师表示，汎蒂尔应该享有优先续租权。“如果出租方收回商铺后，是要继续租给同类业态的商户——也就是派作同种用途的，那么两家商户在同等条件下——租金、租期都相同，前面一家应该享有优先续租权。”
据了解，优先续租权尚没有法律明文规定，但很多法学专家在《合同法》颁布后，依据法学原理、立法精神，所作的合同法条文释义著作中，大多在对合同法关于房屋承租人的优先购买权予以学理解释后提出了优先承租权这一概念。不少案例也表示，保护房屋承租人的优先承租权是公平合理的，也是群众能够认同接受的。
新闻思考
Shopping Mall越开越多，“汎蒂尔事件”会否频发?
随着杭州的Shopping Mall越开越多，商场业态的调整，品牌店铺的轮换，商铺和商场的解约也将逐渐成为常态，是否会出现第二个、第三个甚至更多的“汎蒂尔事件”?
一家商场的负责人表示，为了避免发生类似于汎蒂尔这类纠纷，他们一般会在合同上约定，在租约到期前一个月，商场会向商铺询问续租意愿，在同等条件下，原来的租户享有优先续租权。
“有的商场若以业态调整为理由，把商户‘请’走，这种情况下，商户就算告到法院也没有办法。”该负责人表示。
另一家商场的负责人告诉记者，为了保持一定的品牌更新度，商场并不是很乐意给予商铺“优先续租权”，“因为商场也要考虑到客户(消费者)的需求，如果商场里总是原来的那几个品牌，客户也会厌倦。而某种程度上，也需要发挥市场的优胜劣汰功能，让商场的业态、品牌越来越丰富，吸引客户。”
“租金不是唯一标准”，万象城还有哪些指标?
据了解，在商铺调整这个问题上，百货店会有销售、管理、品牌档次等作为参考指标，而Shopping Mall呢?万象城说：“对于商铺的调整，租金不是唯一的标准。”那么又有其他什么标准?
在张玉红看来，她开门合法做生意，按时交付租金，没有任何差错，万象城不应当突然与他们解约。
而万象城方面表示，店铺的品牌定位、经营业绩和管理水平、服务质量都是他们考虑的指标。比如品牌定位如果与万象城整体定位不符，就会成为被调整的目标。再比如，经营业绩持续处于同类业态商铺中的最后一名，也会被淘汰——百货店的“末位淘汰制”在Shopping Mall依然得到应用。
另外，店铺有没有良好的经营秩序、稳定的服务水平，都是重要参考指标，比如营业时间不稳定、人员流动频繁或者产生消费投诉等，都会影响商场对商铺的印象，怀疑其管理水平，进而重新评估与其的租赁关系。
消费者的充值卡问题频现，谁为此负责?
集合了美容美发、儿童早教等各种生活配套业态的Shopping Mall，发生的品牌店铺消费卡纠纷也逐渐出现。
比如，今年年初玛花纤体全国门店大面积关店，在全社会引发强烈震荡，历来在业内树以“高端”形象的玛花纤体，其会员起步充值金额就在上万元。事件发生后，数以万计的消费者手持几万元、几十万元金额的消费卡，无处讨回损失。
许多玛花纤体曾经入驻的购物中心也为此事搞得焦头烂额，包括万象城在内，最后动员了包括汎蒂尔在内的多家美容商户，解决玛花客户的后续服务问题。
此前在杭州武林银泰、庆春银泰两家商场的宝宝贝贝摄影店关门、老板跑路事件，又引发一批消费者预付资金无法兑现服务的问题，再度揭露出商场内商户发行消费卡背后所隐藏的问题。
汎蒂尔的后续问题，谁来解决?
张玉红告诉记者，虽然目前他们仍会和万象城协商，但是考虑到服务客户的问题，他们已经部分搬迁到万象城附近的城市假日酒店。
在客户服务等后续问题方面，万象城摆明的态度是：“我司早在几个月之前已书面通知到亚思美容到期不再续约，亚思美容应该有自己的经营方案。”
不同于玛花纤体或者宝宝贝贝的事件，汎蒂尔并非因自己经营不善关门或者跑路，而是希望在万象城经营下去，却没有得到商场方面的支持。一旦汎蒂尔撤出万象城，那么办理消费卡的顾客无法得到便利的消费，又该是谁的责任?
浙江援手律师事务所的潘永明律师表示，从法律上租赁关系的角度，商场与商铺之间的租约到期后，合同解除，在不存在违约的情况下，商场并不存在过错。“商户在商场内投资开店的时候，应当根据租期作出恰当规划——租期到了以后，商场会不会再租给你，毕竟是个未知数。”潘律师说，商铺的装修资金，应该据此来衡量，而发行的消费卡，也应在商铺租期结束之日做完全部服务工作。
“但是，一旦商铺关门后，遗留下预付式消费卡等后续问题，根据《消费者权益保护法》的有关规定，除了商户负主要责任以外，商场也有连带责任。”潘律师补充道。
