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杭州彩虹城已半开放十多年 社区商业直接受益

 滨江彩虹城小区不设大门的中央大道 张康康摄

  滨江彩虹城小区不设大门的中央大道 张康康摄

  日前,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布后,迅速引发热议。其中“中国原则上将不再建设封闭住宅小区”与“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”两条意见的关注度最高。

  支持者认为社区开放了,可以优化周边道路,缓解交通压力。反对者普遍对社区开放后自身的居住环境产生担忧,特别是社区开放后人流、车流多了,居住安全如何保障?

  在大社区、小组团、社区道路公共化方面,杭州滨江区有一个不错的样板——建筑面积46万平方米、户数3000户、已建成十多年的彩虹城。对于社区开放后的利弊,这里的居民和管理者最有发言权。

  彩虹城:社区开放后有好有坏

  区别于传统的封闭式小区,彩虹城是一个没有“围墙”的“开放式”小区。南向正大门,以入口为起点,由南至北设计了一条精美的中央大道,将整个小区一分为二,并沿途设置商业步行街。它对所有人开放,可以一直走到北侧的江边(闻涛路)。同时,各个小区组团之间,以可以通行车辆的道路进行区隔。

  小区的开放性,带来了一些显而易见的好处。“周边小区的一些业主喜欢到这里玩,去江边也有很多人选择这条路,带动了人气。”在步行街开小超市的老板说。

  不过小区的开放性,对物业管理来说是一个挑战。“彩虹城只能说是一个半开放式小区,因为各个组团都是独立围合,进入仍需通过门岗。”滨江彩虹城物业公司主管石柯说。

  在石柯看来,半开放式带来的最大不同,是安保力量的投入和公共部分的维护。“目前彩虹城光安保人员就有60名,如果是纯封闭式的,人员可以减半;另外,公共空间的维修投入也会多一些。”

  “中央大道,包括各个组团之间的道路,虽然是开放式的,但只要位于小区范围内,都是由我们物业负责管理。”石柯说。

  过渡需要更具体的执行细则和时间

  彩虹城或许是一个不错的尝试,但在很多开发商和业内人士看来,现有文件缺乏太多细节,与杭州现有小区状况存在很多矛盾。

  “在开发商和市场都习惯封闭式社区的情况下,想要一下子改过来难度不小。”杭州一个楼盘的负责人说,“对于购房者来说,首先担心的就是安全,其次是道路公用后带来的噪声问题。”

  在他看来,从封闭式社区再回到开放式社区需要做很多细化的工作。最直接的是物业管理的范畴和服务会不同,比如物业安保不再是针对一个小区,理论上每一栋楼都应该有相应的安保措施。

  “将小区的道路、绿化对外开放,以现在的情况来看肯定是不合理的。”杭州融创时代奥城营销负责人虞晓骏认为,这涉及到物权归属问题,业主出钱的,谁愿意拿出来共享。如果今后新地块出让,设置了具体条件,那又另当别论。

  “市中心不少小区都是上世纪八九十年代建设的老小区,比如朝晖、大关、翠苑、古荡等,楼间距窄,车位少,随着私家车越来越多,已经从开放式向半封闭式转型,例如道路单边停放车辆,单向通行。如果将小区开放,车位资源竞争将更加激烈。同时这些小区,物业管理费用较低,开放后将会增加交通管理成本。”杭州我爱我家市场评论员宋文杰认为,开放小区未必能更好地疏通路网,只能对一些特别大的小区,划分多个组团来实现。

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