但二手房涨幅更远超新盘，甚至出现倒挂
6月底，各大房企在半年度业绩考核的压力下，宁波楼市密集开盘。来自华星研策的数据统计，截至6月30日，2018年上半年市六区新建商品住宅共31739套，同比下降0.7%;市五区共成交27986套，同比下降1.34%。成交均价方面，市六区参考均价为21634元/平米，同比上涨20%。
业内人士表示，市场和政策正在博弈，供应低、库存低，是上半年商品房成交量趋稳的主要原因。但落户政策的放开，也引燃了二手房市场交易。7月2日，在诸葛找房发布的《2018年上半年全国一二手房倒挂城区榜》中，宁波奉化排列第九，差价达4200元/平米。
比价格上半年新房同比涨2成
大房企在半年度业绩考核的压力下，6月份最后一周，各大房企纷纷推盘，开盘项目高达11个，共计3315套房源。6月25日，奥园誉湖湾、公园道、欢乐海岸三期、御江山开盘;6月28日，江山万里五期、姚江金茂府、学仕里、云峰原著开盘;还有翰林甲地、堇天府、中旅城二期等。
来自华星研策的数据统计，截至6月30日，2018年上半年市六区新建商品住宅共31739套，同比下降0.7%;市五区共成交27986套，同比下降1.34%。成交均价方面，市六区参考均价为21634元/平米，同比上涨20%。其中，鄞州区均价最高，为27964元/平米;其次是江北区，成交参考均价为23643元/平米;镇海区的均价为16078元/平米，但环比涨幅最高。
回顾这半年，宁波楼市共开盘66次，当天售罄的有15次，占比23%;当天去化率达到80%以上为29次，占比44%。“从成交量看，宁波楼市其实并没有想象中的疯狂。这跟市场供应量有一定的关系。”业内人士表示。
库存方面，根据宁波市房地产交易中心的数据显示，截至2018年6月30日，市区住宅可售套数为17692套，较去年同期的25501套降幅达30.6%。6月份，最低的库存量曾跌破15000套。
找原因落户政策引燃二手房市场
据中原地产研究中心统计数据，2018年5月，楼市调控再次全面升级，全国超过40个城市发布调控政策，累计房地产调控政策内容多达50次， 从单月房地产调控政策次数来说，刷新了历史纪录，2018年1-5月全国房地产调控政策内容次数多达159次，同比2017年1-5月上涨了60%。
楼市密集调控后，一线城市房价下调，降温了，而二三线城市依旧呈现升温态势，可谓“一半海水，一半火焰”。“上半年二三线城市集中反弹，最主要的特点是，这些城市都释放了人才政策和摇号政策。”某楼市观察人士说。
上半年，宁波出台的政策中，对楼市影响最大的就是落户政策的放开和限售区域的扩大。宁波在3月1日起正式实施新的落户政策，取消了原来100平米的住房面积要求。放宽了落户门槛，能吸引更多的人来到这座城市，也引燃了宁波二手房市场，一部分刚需客的购房需求得到了释放。
“今年3月的落户政策放开，大大地激活了100平米以下老房子的市场流通性。今年上半年，有很多新宁波人为了落户买了小户型的二手房，有换房需求的那批人则卖掉老房子后，买了新建商品房，这样的案例比比皆是。”南天房产副总经理郑桂良说。
看现象旧房卖得比新房贵
根据宁波市房地产交易中心的数据显示，3月、4月、5月的月成交量分别为7517套、10323套、8388套。这3个月的成交总量相当于去年全年二手房成交的41.46%，宁波的二手房涨幅要高于商品房，甚至出现“倒挂”。
“一二手房价格倒挂，这与政策和市场的博弈脱不开关系，尤其是倒挂差额巨大的楼盘和城市，就更值得警惕了。各个城市如今都有‘买到即赚到’的抢购心态蔓延。”诸葛找房相关分析人员说。7月2日，诸葛找房发布《2018年上半年中国找房榜》，在2018年全国一二手房倒挂城区榜中，宁波奉化排列第九。数据显示，奉化新房均价为11410元/平米，而二手房均价为15610元/平米，均值差价达4200元/平米。
针对还处于房价洼地的奉化区和杭州湾新区的购房热现象，宁波继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，从5月19日起对奉化区主城区、杭州湾新区范围内新购买的住房实行了2年限售的新政。“预测下半年政策密度会加大，宁波会借鉴其他城市的先进经验，比如摇号或在商品房预售环节设置刚需房源比例，以满足刚需的‘住房梦’;另外政府所承诺的增加市场供应、盘活存量土地也会陆续兑现，给市场足够货量的同时，避免了老百姓恐慌恐涨的心态。”腾讯房产宁波站房产观察人士薛敏强分析。
专家建议
加强人才房、公租房供给
遏制房企搭央行降准便车
当前，房价走高、好地段稀缺、宁波市核心区房源紧张等问题，依然是各界普遍关注的房产市场焦点。宁波市滨海城市文化研究院副院长、浙江省金融工程学会常务理事朱友君认为：高房价与购房需求量的不均衡，不但不利于居民改善基本住房，还对宁波引进中高端人才团队、产业转型升级、城市竞争力提升等产生一定的负面作用。应从“抢机遇、抢人才、抢项目”的大局出发，提高宁波房产的销售创新思路，不断完善住房供应与贷款政策，并建立新型人才住房保障制度。
首先，加快我市房产供给侧改革，通过“人才房”、“公租房”等手段，积极扩大外来人才与本地人才的购房需求和换房信心，将部分区域的房产存量转化为人才用房增量，形成“人才入住——项目落地——商贸引流——房产兴旺”的良性反馈机制。并且，鼓励各县市区在产业集聚区、高科技园区、留学人员创业园、大学园区等周边建设或者合作人才公寓，将符合条件的人才公寓纳入公共租赁住房管理体系，发挥好公租房优惠政策与“租售同权”创新模式的结合，推进高层次人才集中居住小区功能规划、物业管理及创新创业文化等软环境建设工作。
今年6月，央行宣布自7月5日起下调国有大型商业银行等人民币存款准备金率0.5个百分点，意味本次定向降准预计释放约7000亿人民币。房地产行业属于资金密集型行业，新楼盘从开发立项到成功出售，全过程离不开巨额资金;而央行此次降准，释放银行业的流动性，房企也更容易获得融资和银行贷款。
因此，一方面可以期待宁波下半年更多好楼盘的推出，更多房产地块的动工，缓解购房者因供应紧缺引起的焦虑心理。另一方面，监管部门应紧盯避免资金流入房地产市场导致的房价暴涨，遏制住部分房地产企业“搭便车”行为，银行方面也做好把控工作，让居民“钱袋子”真正鼓起来了，敢去买房子，能换到大房子，达到房企、消费者与银行三者的共赢。(现代金报 钟婷婷)
