近期宁波的二手房市场，犹如天气一般，演绎着“春暖花开”。在房产新政落地、新一轮招生工作将启动等多重因素的作用下，宁波二手房成交迅速升温，买房咨询量、看房量显著增加，业务员们忙得热火朝天。
本周，记者走访各二手房门店了解到，落地一周多的契税、营业税“双降”新政，对买卖双方产生了立竿见影的心理变化。房产业务员反映，购房者下手更爽快了，成交周期有所缩短;部分房东变得惜售，尤其是改善型房源的房东纷纷上调挂牌价格，但涨价幅度并不大。
目前宁波可售商品住宅套数逾4.2万套，可售住宅面积近560万平方米。业内认为，库存压力并未大降，宁波楼价大涨乏力，购房者理性应对即可，不必惊慌。
看房者增多成交量上涨
“与往年相比，猴年的二手房市场进入状态的速度加快了，市场的沉寂期被提前打破，成交量恢复迅速。”这是业内普遍的共识。
南天房产总经理助理薛敏强介绍，最近成交相当不错，新政实施第一周(2月22日-28日)南天房产成交住宅122套，较前一周(也就是节后首周)增加了30套。
“春节后看房的人明显多了，原来每个业务员一周也就接待五六组的访客量，而现在工作日一天要接待两三组客户，双休日就更多，一天有三四组。”南天房产旗舰店的钟经理说。
二十一世纪不动产贺丞分店的陆经理表示，房产交易税新政对二手房市场起到了催化作用，看房的人较之前多了三成左右。
探访市内多家二手房门店发现，棚改户、学区房需求者、改善型用户等三类人群是眼下二手房市场的主要客户。“最近谈成的业务对象大多是高塘一村、高塘二村危旧房改造的市民入市，附近的小面积、低层老房子很受他们喜欢。”诚发房产海曙公司的业务员胡师傅说。
南天房产旗舰店业务员许先生则表示，眼下正值学区房需求旺季，加上契税新政直接利好大户型房源，节后客户的看房电话不断。
不过，钟经理表示，今年二手房市场开春火热，新政影响几何还留待观察，“春节后本身就是一个买房的重要节点，年前累积下来的、没看房的客户会在这个节点看房。新政效应还得看接下来几周的市场成交情况。”
“大房子”一改往日冷门
尽管去年营业税免税年限“5改2”，但140平方米以上的非普通住宅即使满2年，交易仍需征收5.6%的差额营业税;新政则进一步释放红利，无论多大面积的二手房，只要满2年后交易都免征营业税。
这样一来，140平方米以上的中高端产品无疑成了新政最直接的受惠对象，交易环节的两大税费均明显减少。“这类非普通住宅房源此前因为总价高、税费高并不受市场待见，而这几天不少中介反映，这些房源的咨询量和看房量都在增加。”一位业内人士表示。
二孩政策出台后，家住江东的王先生就考虑换置一套大房子，新政红利让他的换房决定提前了。王先生看中了南都花城二期一套149平方米的二手房，房东2003年的买入价约为52万元，现在房东的挂牌价为212万元。
王先生仔细算了下，发现能省10多万元的税费：本该缴纳契税212万×3%×50%=3.18万元，以及营业税(212-52)×5.6%=8.96万元;而现在，契税减少按2%计算只要2.12万元，营业税也全免了，能省10万多元。
“海曙区一房东挂出一套151平方米房子，之前少有人问津，而现在新政实施不到一周就成交了。”钟经理说，随着140平方米以上非普通住宅关注度的提升，后市可能分流一些客户群体。
部分二手房挂牌价上涨议价空间收窄
一线城市虽未实施本次央行的政策，楼市却“涨”声一片。
记者从江东、海曙、鄞州等地的二手中介那里了解到，不少房东已在酝酿涨价，不过幅度并不大，基本控制在5万元以内;相对来说，改善型房源的涨价空间大些。
中山(楼盘)西路甬旺房产门店业务员徐阿姨介绍，这些天部分房东调了挂牌价，涨了两三万元，再多涨点销售就比较困难了。
诚发房产的业务员胡先生则说，具体房子也要具体分析，“像卖给棚改户的老房子，一、二、三层楼的房子涨了5万元左右;五、六层楼的房子基本涨不了，本来买的人就不多，因为要入住的多为六旬以上的老人。”
南天房产旗舰店业务员许先生说，本次新政最大受益者——改善型房源的涨价空间会稍微大点，一些140平方米以上非普通住宅的房东已经闻风而动，“不过一般涨价的都不是特别急于出售的房子。”
有业内人士表示，宁波楼市的大库存仍像一座大山压在那，房东不可能任性地涨价太多，也得看购房者买不买账。
但不可否认的是，在眼下的市场氛围中，房东们占据了相对优势地位，客户的议价空间在收窄。钟经理举例：海曙一房东的房子年前挂牌价是149万元，第一个客户还价后，房东表示145万元客户能接受的话就成交了，当时客户觉得价格高了点没定下来;年后另一位客户爽快地接受145万元的售价，结果和房东去谈时，房东表示新政出来后145万元不卖了。
“房东卖房也不那么爽快了。”钟经理说，有些年前挂牌的房源，年后双方谈妥、要签约了，但房东又临时爽约不出现，这样的情况也出现了几次。
成交周期缩短有购房者当天看房当天下单
“感觉客户的成交周期缩短了，以前看房前前后后好几轮，一套房子没个把月定不下来，现在看个一周基本也能拍板了。”二十一世纪不动产贺丞分店的陆经理说。
这也是眼下不少二手门店业务员的感受。甬旺房产的业务员胡师傅表示，上周就有客户当天看房当天下单。这位客户看中的是江东区一套73平方米的房子，房东报价83万元，起初客户因为房东只答应优惠2000元有点犹豫，后来听说其他两位客户也在看这套房子，当天就敲定了，“放在之前，还价5%问题不大。”
在薛敏强看来，房东或涨价或惜售的现象，只是心理层面的优势，并不能完全体现在房价上，目前宁波市场的情况是大量库存尚待消化，城区发展冷热不均，所以在交易热门区域这样的优势会表现为涨价，不管是开发商还是房东都会逐利，而在发展冷门的板块区域则不会有这样的表现，还是需要依靠以价换量来打开局面。
有业内专家表示，购房者应该理性买房，毕竟目前宁波的库存量仍然庞大，去库存仍是主基调，这样的背景下价格大涨不可能。
他说，政策全方位“伺候”，购房潜力被大量激发，如今购房者所持的“怕涨”心理一定程度上激发了房东的涨价信心;购房者历来“买涨不买跌”，房东或开发商就容易抓住购房者的这一心理，此时涨价就成为了一种营销的手段，促进观望犹豫的客户加速成交。
