在刚刚过去的2017年，宁波一手房市场经历了年初的火爆销售，到两次限购政策调控后的渐趋平稳。那么，调控政策对二手房市场的影响如何?今年宁波二手房市场发展可能会有哪些新变化?对此，记者采访了相关业内人士，进行分析和解读。
2017年宁波二手房市场交易活跃
“总体来看，2017年是宁波二手房市场较为活跃的一年。”宁波南天控股集团有限公司董事长虞天良说，“经历了年前的观望、购房者看涨的房价心理预期后，二手房交易量在2017年春节后的第二周迎来一个小高峰，并一直持续到2017年3、4月份。其间，市五区二手房成交量最高时达到7200余套/月，几乎是成交最低迷时的2倍。”
记者从21世纪不动产宁波区域分部(宁波立得房产)也得到了同样的答案。“跟2016年相比，2017年的二手房市场交易活跃，这种势头从2017年年初一直持续到2017年3、4月份，成交量最高的月份是低谷时的1.5倍。”21世纪不动产宁波区域分部(宁波立得房产)副总经理刘杰说。
“横向分析来看，宁波的二手房房价跟厦门等沿海城市比较，相对较低;纵向来看，目前宁波的二手房房价还保持在2010年的水平，市场看涨的预期浓重。”南天房产总经理陈煜分析认为。
同时，我市去年棚户区改造的推进也使得市场对二手房的需求加大。被征收居民用补偿款寻找房源，由于一手房价格相对较高，价格相对平稳的二手房成了香饽饽。记者从上述两家二手房中介得到的数据是，去年二手房成交总量中，棚改户购房交易量占了20%-30%。
在火爆的销售势头和看涨的市场心理预期的拉动下，一些当时价格平平、尚在“1字头”上下浮动的地产板块也迎来上涨。“例如洪塘、高桥、姚江板块、集士港、杭州湾新区等板块，在2017年年初还处于价格洼地，在楼市火爆销售情况的推动下，每平方米涨了2000-4000元。”虞天良说。
“4·23”限购政策发布圈内圈外销售比例掉了个
2017年4月23日，宁波发布楼市限购限贷政策，划定了“限购圈”，对销售火爆的圈内房产进行限购。“限购圈”的划定，对二手房的交易产生了直接影响。
“限购政策出台后，一部分购房者在圈内的购房资格被取消，于是将眼光投向了圈外，很快拉动了圈外二手房的成交量。”虞天良说，“根据我们的统计，政策发布前，圈内和圈外的成交量比重为7:3;限购政策发布后的几个月内，圈内和圈外的比重变为了3:7，成交量掉了个。”
这样的成交比重互换情况，同样也体现在了21世纪不动产宁波区域分部(宁波立得房产)的交易数据上。“尽管二手房对限购政策的敏感性不如一手房，但从政策实施后的两三个月来看，圈内、圈外的购房比重发生了明显的变化，从以往的6:4变成了4:6。”刘杰说。
不过从总体上看，相对一手房市场频现的“日光盘”“夜光盘”以及“时光盘”，去年宁波二手房市场表现相对“淡定”。对此，陈煜说:“首先，从存量房的角度看，二手房的总量比一手房大得多，市民的选择余地很大，很多新楼盘从销售第一年、第二年开始，也迅速进入二手房市场;其次，宁波人的购房习惯也决定了二手房市场的相对平稳，宁波人结婚、换房首选新房，在价格、配套等条件与自己的要求不匹配时才会考虑二手房;最后，市场上的部分二手房由于房龄较长，房屋较为陈旧，小区环境、配套设施等跟不上人们的需求，总体品质不高，也拉低了二手房的成交价格。”
“9·30”限售政策实施炒房团比例直降
去年，宁波楼市的火热成交势头，还有不断刷新的土拍价格，也给二手房市场带来了一些波澜。“4·23”限购政策的实施，令宁波楼市持续往上走的势头得到遏制，随着“9·30”限购政策的升级加码，楼市继续降温。
“举个例子，去年上半年，一些外地购房团曾进军宁波炒房。最高峰的时候，上海炒房团一个月在我们这里购买了七八十套房子。”甬城一家二手房中介公司负责人告诉记者，随着“9·30”限购政策的进一步加码，“限售”为楼市戴上了“紧箍”，不少“炒房团”的购房资格被取消。
南天房产市场总监庄艳说:“从我们这边的统计数据看，没限购之前，炒房团购房占总成交量的12%左右;‘4·23’限购政策发布后，炒房团购房比例迅速下降，约占成交总量的6%;‘9·30’限售政策出来后，规定房屋持满2年才能出售，且在个人所得税、社保等方面设置了门槛，炒房团购房比例进一步下降到3%左右。”
与此同时，去年央行采取多项措施加强房地产金融调控。银根收紧、首付比例提升、利率提高，直接导致购房成本上升。“举个例子，原先购房者只需首付20万元就可以买房，现在得付40万元，购房门槛提高，直接将一部分购房者挡在了门外。”南天房产副总经理郑桂良说，“银根收紧后，商业贷款的期限拉长，一些不急着用钱的房东，出售房屋的意愿下降，议价空间减少，二手房的性价比降低。根据我们的数据来看，去年宁波二手房的市场比较平稳，成交均价在1.5万/平方米上下波动。”
2018年:稳字当头，居住属性逐步回归
中介企业布局做大租赁“蛋糕”
对于2018年的宁波二手房市场，虞天良说:“在楼市的精准调控和因城施策的大背景下，我认为今年宁波楼市将朝着健康、平稳、有序的方向发展。具体来说，市场的交易量仍然保持活跃，价格会稳中有升，品质好的二手房价格会相对高一些。”
“我们预计2018年宁波二手房市场整体是平稳的，交易会更加规范。二手房源在交易时需要有一个房源核验码，假房源、一房二卖的现象会被遏制，买卖双方的利益会更有保障。”21世纪不动产宁波区域分部(宁波立得房产)董事长陈钧说。
同时，多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度正在逐步建立，“房子是用来住的，不是用来炒的”房产市场的居住属性正在逐步回归。
2017年7月，住建部会同有关部门在全国选取了首批12个重点城市，开展住房租赁试点，有城市已启动了相关举措。在国家租售并举政策的引领下，宁波的租房市场会出现哪些新的变化?陈钧说:“今年，我们有计划做大租赁市场，通过个性化的租赁托管、租赁合同电子化等举措，做大租赁市场蛋糕。”
“宁波租房市场的蛋糕很大，之前我们以买卖为主营、租赁为副业，今年计划提升租房业务比例，今后预计达到买卖、租赁并重。”虞天良说。
