2016年12月中央经济工作会议正式提出，坚持围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。此后一系列有关政策开始紧锣密鼓的研究和制定。
中国房地产需要一个怎样的长效机制，很大程度上取决于我们如何看待从过去几年甚至更长时间以来，行业面临的种种重要且长期的问题。
经济观察报在2010年曾经策划过“房地产批判系列”，此后几年间，其中涉及的很多话题今日仍在风口浪尖，与此同时也呈现出其他新的课题。经济观察报特此组织“房地产再批判”系列报道，从房地产对财富累积、城市发展、实体经济、金融资源、行业转型及社会思潮等方面所造成的影响，及其机制体系予以全方位的梳理与反思。
这是【房地产再批判】系列的第 3 篇。
经济观察报 记者 谢敏敏
鹿城区洪殿街道黎二村是温州市著名的城中村，距温州的黄浦江——瓯江南岸不足800米，距市区最贵豪宅鹿城广场2.7公里。
黎二村几十幢破旧的居民楼在两个月之后会被夷为平地，一些极为破旧的房子被鉴定为C级危房，必须在规定时间内尽快“清租”，而D级危房则被贴上了封条，不得住人。
黎二村的房价目前约为1.5万元/平方米，根据鹿城区采用的货币化安置方案，居民可获得2万元/平方米的补偿。这让拆迁工作几乎没有阻力。
如无意外，这批手握现金的拆迁户，会形成大量新增置业需求。之前，已有很多温州拆迁户走进售楼处。去年个别新开盘项目中，持拆迁补助的购房者占比一度高达50%，一些改善型楼盘中，拆迁户比例也达20%-30%。
等待拆迁的黎二村不是孤例，这背后，是温州市从去年启动的声势浩大的“大拆大整”专项行动。
“大拆大整”
“大拆大整”包含城乡危旧房治理改造、“四无”生产经营单位集中整治、违法建筑拆除、城中村改造、流动人口管理、出租房整治、市区旧市场搬迁整治提升、双屿综合整治等八方面内容。
“大拆大整是个民生工程，但是影响到了房地产市场。”温州市房地产估价师与经纪人协会副会长陈德赚说。
为了推动拆迁力度，在货币化安置时，温州政府给出了明显高于房屋市场价的现金补偿。
记者采访中了解到，当地一居民位于鹿城最核心地段的几套旧房被拆，共计约1000平方米，获得3600万元赔偿，补偿标准几乎等同于周边在售新房均价。
“如果选择实物安置，要四五年后拿到房子，政府一次性给出现金安置，等于是以5年后这一地区的房价进行收购，这很容易让人接受。”中梁地产瓯绍区域公司董事长冯植解释。
按照温州政府此前的指导政策，拆迁户如果一年内在市区范围内购买商品房或者有产权的安置房，最多还可获得10%的购房补助。
官方数据显示，2016年温州市区房屋征收货币化安置达到3423户，货币化安置比例从2015年2.6%提升到2016年23.98%。
截至目前，瓯海区的货币化安置升至13%，同比提高8%，预计今年全区货币化安置比例将提到40%。而鹿城区今年的货币化安置比例目标是50%。
今年，市区计划完成24000户以上城中村改造任务，如果达到50%的货币化安置，至少会产生1万户手握丰厚现金的家庭。
该政策曾直接推动了一些楼盘的去化。位于温州市平阳县的滨江豪庭有1000套房源推向市场，2015到2016年只卖掉了30套。2016年11月，它成为温州市官方号召项目，如果在拿到拆迁款的6个月内购买滨江豪庭，可以获得政府10%的补贴。“一夜之间，去化就完成了。”知情人士说。
温州市委党校和中国社科院社会学研究所共同推出的《2017年温州蓝皮书》指出，货币化安置对商品房交易的推动不可忽视。
截至2016年11月，龙湾区近3000户安置对象中超过1/3领取了10%的购房补贴，这一人群占据了龙湾区住房成交量的23.5%。
对政府来说，货币化安置的好处明显，按照鹿城区区委书记李无文的话，“腾出的土地可以及时上市拍卖”。
库存告急
拆迁户成了开发商竞相争取的客户。
去年开盘的中梁首府壹号院，据统计有20%-30%的客户为拆迁安置购房;接近碧桂园的人士透露，碧桂园在温州的第一个项目，持拆迁补助购房的人占比达50%。
《温州蓝皮书》认为，城中村改造签约安置有购房需求的比例在60%-80%;短期内市区商品房价格几乎不会下降。
因此，去年温州楼市经历了有史以来成交量的最高峰。
据朗兆市场研究中心数据，2016年温州商品房供应套数54000套，同比上涨了45.79%;商品房成交套数64872套，同比上涨50.28%。改善需求爆增，市区成交住宅中，144平方米以上的占到65%。
“从2015年下半年开始，温州楼市开始复苏，目前价格整体较为温和、健康。”冯植表示，即使在全国房地产空前火爆的2016年，温州的表现依然平稳。
冯植所在的中梁地产，是温州的龙头房企，曾号称温州每卖三套房就有一套是中梁的，对当地市场极为熟悉。“我们分析过客源，市场基本上靠本地自用为主。今年成交有可能超过去年，主要就是大拆大整带来的大量需求。”
一个不容忽略的现状是，多位当地人士告诉记者，目前温州楼市的实际库存去化周期已经降低到3-3.5个月，基本上处于无房可售的状态。
极低的库存让外来房企虎视眈眈。
4月24日，恒大以17亿元拿下了温州县级市瑞安的90亩商住地块，使瑞安的商住楼面价突破1万元/平方米。
6月29日，恒大和碧桂园在瑞安塘下镇塘口村的土拍会上正式对决，历经3小时106轮报价，双方将单价从起始的4100元抬升至8900元。
目前旭辉、融创、金茂等诸多品牌房企都有进军温州的意向，金茂就很有可能在瓯江口新区拿下大规模地块进行一级开发。
冯植表示，本土房企并不惧怕和外来大鳄的竞争，“但也担心，随着他们的进入，会刺激地价大幅提高。”
由于历史原因，近期以来的土地火热并未体现在房价上。“土地溢价率很高，但房价很难涨得起来，因为温州市民已经不愿买太贵的房子。”陈德赚分析说。
成也房地产，败也房地产
这个经历过房价第一、又一夕腰斩的城市，伤痛的记忆挥之不去，控风险的意识似乎也根深蒂固，无论是政府，还是买房人。
温州第一豪宅鹿城广场最高峰时单价近10万元，目前在售二手房单价不足5万元。
价格腰斩几乎是温州每个楼盘的“噩梦”。“原来温州人不是一层一层买，而是一幢一幢买。现在变得十分谨慎和理性，他们被伤得太深了。”温州中小企业发展促进会会长周德文说，炒房团已经基本绝迹。这一说法得到了所有受访人士的印证。
现在，温州人的储蓄存款出现持续攀升的势头。温州银监分局的数据显示，温州银行业金融机构本外币存款余额已突破1万亿元大关。
和房地产一样，温州的实体经济正在卸去过去的重担。温州银监分局统计，温州银行业金融机构的不良贷款余额和不良率从2015年开始出现持续“双降”。
《温州白皮书》认为，通过一段时期消化，当前温州金融风险已现消退迹象，呈现后危机时期特征。
房地产抽干实体经济的现象，在温州是真实存在过的——这一度让房地产和实体经济都陷入过深渊。
2010年11月29日，温州师范学院操场作为住宅用地挂牌出让，拍卖价格从19.5亿元喊到37亿元，被置信地产拿下，成为当时全国总价地王，3.7万元/平方米的楼面价纪录，在温州至今未破。获胜者置信地产集合了108个温州企业主，被看作是实业家抱团炒房的典型案例。
时至今日，这个名为“置信原墅”的项目还有36套剩余房源，标价4.2万元/平方米。最低时，它的售价是3.5万元/平方米，比楼面价还低2000元，一位熟悉项目的人士告诉记者，这个项目亏了15亿元。
2010年6月，温州皮革龙头企业瑞新牵头37家民企组建财团，筹资20亿元，8月，以11亿元拍得瓯海区地王，楼面价超过2.6万元/平方米。这是它第一个房地产项目，也是最后一个。
2011年，瑞新君庭勉强入市，一期单价仅为2.2万元，即便如此依然滞销，公司先后被个人和机构投资者追债。董事长徐士淮压力巨大，不久离开人世，成为了温州实业家败走房地产最悲凉的注脚。
“温州是成也房地产，败也房地产。”周德文说。
多年来，温州地方财政对房地产的依赖难以摆脱。2014年一份《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》指出，温州属于对土地财政依赖度较高的城市之一，依赖程度超过80%。在财政收入惨淡的2012年，温州甚至一次性推出3220亩土地，彼时的温州市长陈金彪亲自出面当推销员。
记者综合温州统计局和当地民间研究机构的数据，2013年温州市土地出让收入450亿元，财政收入566亿元，土地收入占财政收入比例高达79.5%;而2016年土地收入348亿元，财政收入724亿元，占比48%。
风险警示
如今，经过4年多低位盘整，温州楼市终于成了一个看似正常的市场，但它背后依然暗流涌动。
记者从温州住建委了解到，给房地产市场创造了大量需求的“大拆大整”将在2017年底收尾，进入全面建设阶段。而10%的购房补贴政策在今年4月已被取消。
高额的补偿让政府背负巨大压力。以鹿城区为例，若要完成核心片区城中村改造，政府需要支持回购资金1000亿元。
有迹象显示，货币化安置的资金并不能全部马上到位。鹿城区的最新拆迁补偿政策显示，如果到了领取收购款当天，居民同意推迟3-6个月取款，可额外获得收购总额5%的奖励;若同意推迟6-9个月取款，可再获得额外10%的奖励。“这等于是政府以10%的年利率向人们借债”。
土地出让金或可为政府解渴。
从8月开始，通过大拆大整获得的土地将陆续推向市场。如无意外，横渎旧村地块将首先进入招拍挂市场，2016年，“横渎速度”成为温州旧改的标杆，13台挖掘机日夜不停，18天拆除了21万平方米房屋。
多位当地房地产人士证实，下半年温州土地市场会推出1200亩土地，几乎是上半年供应量的两倍。
3月24日，温州24亩土地出让曾引起政府警觉。
大发地产以溢价率83%拿下温州绿轴地块，如此高的溢价率已多年未见，2.4万元/平方米的楼面价更与周边新盘价持平。而且拍卖会上的参与者们——碧桂园、融创、保利、华润等全国前十强的房企甫一出现，就让温州土地市场出现强烈震荡。
记者获悉，第二天，政府将主要开发商和相关机构召集起来开会。政府告诉与会者，这样的迷你地块将不会再出现，今后会以大宗出让为主。更重要的是，政府表示要“严控房价”，并责令相关单位马上制定调控政策，随时准备发布。
“住建局不允许开发商私自涨价，调控网签节奏，比如签了一批高价房，接下来就会再安排一批相对低价的房源，从而拉低全市成交均价。”知情人士透露。
记者了解到，旭辉、融创、金茂等房企跃跃欲试，把下半年视为进入温州的最好契机。它们的加入会给温州楼市带来怎样的影响，还不得而知。一旦土地市场变热，温州能否打赢价格保卫战，避免泡沫的历史重演，将是摆在城市管理者面前的难题。
