目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”目前的法律条文由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，难以操作。
“土地证到期了，可不可以正常过户?”
2016年12月26日一大早，浙江温州齐女士来到该市房屋交易与产权管理中心，向工作人员咨询。
“文件已经出来了，现在已经可以正常过户了。”工作人员回答道。
工作人员所指文件，即为2016年11月27日发布的《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(以下简称《意见》)。该《意见》的发布，对于温州“撞限房”问题的解决，提供了指导意见。同时，《意见》也明确提出研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排。
半年前，温州市部分市民因土地使用年限到期，而无法办理土地使用权过户手续问题经当地媒体披露后，在全国引起广泛关注。
小烦恼闹出大问题
2016年4月，温州市民王先生通过一家房产中介，相中了温州市区水心榆组团的一套房子。买卖双方办理完房产证过户手续后，却意外发现房屋的《国有土地使用证》已于2016年3月4日过期了。
王先生说：“我们现在房子拿不过来，房东拿不到钱。”
“现在房产证已经过户给对方了，现在土地证过不了。”房东齐女士告诉记者。
无独有偶，安徽的王女士于4年前在温州市区横河北新村买了一套价值百万的房子。然而在转让过程中，也意外发现土地使用年限于2016年3月4日到期。
随着此事件的披露，温州开始不断有市民反映，他们持有的土地证上写着土地年限均为20年，而且都到期了，正常买卖二手房也发现无法完成交易。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。
此后，经当地国土资源局初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗(套)房产存在这种情况。而从2015年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。
据悉，温州这批20世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也属先例。
国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。
当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，温州市为了顺利推进国有土地使用权出让工作，将土地使用权按20-70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额，由此便出现了一批住宅用地的使用权期限为20年的特殊情况。
温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清表示，在国家没有具体实施细则的情况下，基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。
对于上述历史原因造成的问题，温州市国土资源局汇报至浙江省国土资源厅。随即，该厅就如何处理少数住宅用地使用权到期问题，向国土资源部发出请示函，寻求解决之道。
过渡性意见出台
2016年11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布，明确提出研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排。该《意见》的发布，为温州解决“撞限房”问题提出了指导性意见。
12月23日，国土资源部举行新闻发布会，副部长王广华透露，针对温州20年住房土地使用权到期问题，国土资源部和住建部会商后向浙江省国土资源厅进行了回复，目前在法律安排明确之前，可以采用“两不一正常”的过渡办法处理，即不需要提出续期申请;不需要收取费用;正常办理交易和登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》办理相关手续。
记者获悉，国土资源部提出的“两不一正常”过渡性办法，是根据《意见》的要求，结合温州出现的特殊情况而制定的，主要考虑是便民、利民，在相关法律安排出台前，由地方根据本地实际，先解决一些群众当前面临的住房不能过户等实际问题，维护群众权益，解决行政管理部门在房地产交易和不动产登记等工作中遇到的操作难题。
对此，国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云解读为，“国土部所说过渡性，一是未来怎么做，还需要法律来定，现在也拿不准;二是大范围的还没到来，先临时性处理。”
邹晓云认为，现在的文件虽然针对的是一个具体的案子，但是有很宽的指导性，别的地方如果有类似的情况可以参照这个做法。
有了中央文件的指导，温州市国土资源局于12月24日联合温州市住建委下发通知：根据国土资源部的复函，部分住宅用地使用权到期采用过渡性的办法办理。从12月26日开始，之前因为土地证到期，而无法办理登记和交易手续的温州市民就可以正常地办理交易和登记手续了，而且不产生任何的相关费用。
亟须立法解决
对于新政策，温州市房地产估价师与经纪人协会会长叶维坚给予了肯定，他说：“年限即将到的房子，它的价格一定会下来，这个(过渡性办法)出台以后，解决了房地产市场当下交易上存在的问题。这是一个信号，说明国家在这个层面有所思考。”
北京大学法学院教授常鹏翱认为，《意见》尊重并回应了民意，传递了一个重要信号：既然研究的是续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。
不过，虽说过渡性的办法已正式落地，但目前如何续期的法律安排尚未明确，王先生等购房户仍然心存顾虑。王先生表示，只是把卖方的问题解决了，买方的问题还是没有解决，因为我们过户过来也是过期的。过期的房子谁买?
记者获悉，国土资源部的复函，虽然是因为浙江省国土资源厅的请示而发，但同时也抄送给了全国各地的国土资源管理部门。这也就意味着在相关法律出台之前，各地均可以按照“两不一正常”的办法来办理土地使用权到期的问题。
与此同时，带有普遍性的70年住宅土地使用权期间届满的续期问题也广为关注。对此，中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新接受媒体采访时说，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，难以操作。
杨立新认为，续期问题可以从3个方面来考虑：一是不够70年的，到期后必须都续期到70年;二是70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费;三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。
中国(海南)改革发展研究院院长迟福林认为，《意见》提出财产权利保护问题，实质是承认并尊重房产已经成为城镇居民重要财产权的现实。对于70年土地使用权到期后的处理，要拿出妥善的办法。《意见》尽管没有出台具体的内容，但特别重要的是，指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。
还有专家认为，《意见》也是强化《物权法》的表现，回应了凡是重大改革都要于法有据。应当按照民主、科学、透明立法的原则，通过法律手段来细化相关规定。
对于上述有待解决的问题，国土资源部表示，将继续加强调查研究，在相关工作中积极建言献策。
