“我们在专项治理行动中发现，小区公共收益的管理和使用在逐步规范，但还是有不少‘糊涂账’。”昨天，越城区住房和城乡建设局有关人士告诉记者，小区公共收益事关全体业主“钱袋子”，应该有“明白账”，为此，该局牵头制定《越城区住宅小区公共收益资金规范管理和使用暂行办法》（以下简称《办法》），并就相关内容征求意见。
公共收益从哪来？
小区公共收益，是指利用小区共有部位、共有设施设备，用于生产、经营、租赁等获取的收入，在扣除合理成本后，归全体业主所有。这些钱从哪里来？很多业主其实讲不明白。
“我只知道，电梯内商业广告、地面停车位是可以产生收益的。”家住北海街道锦樾华府小区的杨先生说。“从公开的收支明细看，小区经营性用房的租金是最大一笔公共收益，其他不清楚。”迪荡街道御景华庭小区业主任女士说。
《办法》列出了8项公共收益：利用非规划类车位、业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；利用业主共有场地开展商业活动及投放快递柜、饮水机、牛奶柜等设施所得的收益；利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、屋面、围墙、大门道闸等设置户外广告，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告所得的收益；利用全体业主共有的文体设施所得的收益；利用业主共有的配套房屋所得的收益；对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的占地费或场地费；相关单位支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金、旧设备残值等；公共收益利息等其他收入。
“《办法》细化了公共收益的来源，方便业主更好地查对。”越城区住房和城乡建设局相关工作人员认为，阳光透明、相互信任是物业服务高质量发展的基础，以往一些小区业主、业委会、物业之间出现矛盾纠纷，一个重要原因就是小区公共收益账目不清。
胜利公寓是越城区5个公共收益“晾晒样本”试点小区之一。记者 王晓宏 摄
公共收益谁来管？
小区公共收益具体数额多少、日常是如何管理使用的，很多业主也不太清楚。其中很大一部分原因在于，一些小区的公共收益收支不公开、不透明。
为此，《办法》明确，前期物业服务期间（成立业主大会前），利用非规划类车位、业主共有道路或场地停放车辆获取的收益，其管理成本应当在《前期物业服务合同》中予以约定。物业服务人代为收取、保管业主共有收益资金的管理费扣除比例，普通住宅前期物业期间，暂按不超过收益资金的20%扣除。
《办法》明确了公共收益的管理主体：业主委员会成立前，公共收益管理单位为所在地社区居民委员会；业主委员会成立后，公共收益管理单位为小区业主委员会。同时明确，镇街负责对公共收益公示的监督管理，指导规范辖区业主委员会、物业服务人在每季度首月，对上一季度公共收益收支情况在小区及楼道公示栏进行公示。社区居民委员会协助镇街对住宅小区公共收益使用及公示情况进行日常监督。此外，以镇街为单位，每年以一定比例对辖区内物业服务项目开展财务收支审计，审计费用从小区公共收益中列支。
公共收益使用有一定程序。《办法》明确，前期物业服务期间，由物业服务人制定公共收益使用方案，提交社区居民委员会审核备案。业主大会成立后，符合小区议事规则、管理规约规定的，由业主委员会制订公共收益使用方案，提交全体或相关业主进行表决。业主大会可以授权业主委员会决定一定金额范围内业主公共收益资金的使用。在符合紧急使用房屋专项维修资金的情况下，优先使用公共收益。
公共收益用在哪？
随着小区“房龄”越来越大，需要保修或更新的地方就会越多，小区公共收益可以补充房屋专项维修资金，使房子“延年益寿”。“公共收益不是想怎么用就怎么用，最好是能用到全体业主的‘急难愁盼’上。”越城区住房和城乡建设局有关人士说。为此，《办法》明确：公共收益应当主要用于补充房屋专项维修资金。
经业主大会同意，公共收益可以用于下列支出：共用部位、共用设施设备的更新、改造、维修养护费用和共用设施设备保险；共用部位、共用设施设备的应急处置费用；筹备成立召开业主大会和业主委员会工作经费；业主委员会的报酬或补贴；对公共收益的审计、信息公开费用、税费；抵扣物业服务费用或水电公摊费用等合法支出；业主共同决定用于物业服务的其他费用。“让业主委员会成员一直免费服务，确实也说不过去，能不能适当给点补贴？这个话题其实讨论了很多年。如今将这一条写进《办法》，还是让人眼前一亮。”曾做过小区业委会委员的市政协委员姚杰说。
公共收益需单独列账，按时公布账目。《办法》明确，业主委员会、物业服务人应当于每季度末对公共收益予以结算，并在每季度第一个月15日前将上一季度具体收支事项明细表公示张贴于宣传栏，也可通过小区业主微信群等方式告知全体业主，公示期不少于1个月。业主有异议的，业主委员会或物业服务人等应当自受理异议申请的5日内接受业主查询。业主对查询内容仍有异议的，辖区社区居民委员会和属地镇街及时协调处理。
