记者 李成东
一
车墩，位于松江、闵行交界处，恰好在上海“城市半径”30公里边界之上，极为适合发展工业。这样的黄金分割比，让它在本世纪初顺利成为工业重镇，整个上海第二产业最发达繁荣的区域之一。
上海做制造业的全成本比全国平均水平都要低，特别是融资成本、财务成本都偏低很多，但是高企的地价一方面抬升了租金成本，另一方面让城市更新的成本变得极为高昂，以致车墩这类产业重镇基础设施建设还停留在上世纪的水平。
如何破局？在车墩镇党委书记高国相看来，区域经济转型升级，需要牵住土地二次开发这个“牛鼻子”，重塑产业空间。
经过多轮调研，车墩镇尝试破题。2020年10月，联东U谷松江科技企业创新港项目启动。项目总投资11亿元，占地近150亩，以智能制造为主导。
在这近150亩土地上的本来是一家低效企业。镇政府通过收储的方式，将土地收回后重新出让给联东U谷，提升容积率建设现代化工业厂房。联东U谷作为国内首屈一指的产业园区经营商，以105万元每亩的价格拿下土地，略低于政府110万元每亩的收储价。
土地价格虽有倒挂，但项目方承诺，整体达产后，总产值达22.5亿元，每年税收超2.25亿元，亩均税收超150万元，成为长三角G60科创走廊的示范园区。
如今，三年多时间过去，联东U谷的承诺实现了么？
二
日前，记者再一次来到联东U谷，一排排集总部办公、研发设计、生产制造等功能于一体的新型工业厂房拔地而起，吸引不少企业近悦远来。园区一期已有九成以上的入驻率，引进的企业多是专精特新企业，其中高新技术企业占比超过70%。根据车墩镇的评估，预计企业相继入驻达产后，将达到亩均178万元的税收水平，园区总税收超2.6亿元，超出之前承诺。
工业上楼的模式，在这里先行先试探索。以霸田机电为例，在园区拥有一栋四层的工业小楼。其中一楼的层高为7.5米，主要进行来料加工；二楼主要是组装大件以及检测，包括部分仓储。按照设计要求，不论二楼还是三楼都能达到800公斤每平方米的承重。
“作为精密仪器行业企业，我们重视研发，三楼是专门的技术研发部门，有8名工程师，而一线生产人员仅有10人。”霸田机电相关负责人告诉记者，相比于传统工业厂房，通过工业上楼建设的厂房更偏向研发，拥有写字楼一般的工作环境，很受员工青睐。
在车墩，通过土地二次开发和工业上楼相结合，突破工业土地容积率上限，让霸田机电等中等规模高新技术企业以低成本拿到了属于自己的厂房，工业园区也顺势完成了道路、厂房等基础设施更新和产业升级。
三
随着土地二次开发的推进，车墩还撬动了更多的市场力量。相较于成本较高的政府收储，正在推进中的上海莘莘学子创业园土地二次开发，采用“以房换地”模式。
推动“以房换地”模式，关键仍在于容积率。“现有地块上的厂房面积为8亩、10亩、15亩不等，企业小而散，尤其是容积率非常低。以占地10亩的厂房为例，现状建筑面积仅2000平方米左右，改造后容积率提升，建筑面积至少可以增加1万平方米。”高国相算了一笔账，“现状地块有147亩，改造后，有40亩土地可以实现集中安置，剩余土地可以引进专业运营方运营，净赚100亩。”
在开发过程中，政府和园区合作，集体占两成股份，只要按照“五成销售、五成自持”，就能实现多方共赢：投资方园区通过销售厂房平衡掉约5亿元的土建费用，在后续管理中依旧有钱赚；车墩镇实现工业用地转型，每年获得税收的同时进行产业升级，镇集体也能长期分红获益；企业用了二十多年的破旧厂房，免费变为现代化新厂房，自然也愿意。目前，厂房“以新换旧”、配套升级和委托运营两个方案，已经获得企业同意，正在等待总规获批。
近日，随着一期项目交付，位于车墩镇的联东U谷·雅泰国际企业港，建成10幢新厂房，新引入的浪拓股份、栎智半导体等企业拿到新厂房钥匙。入园企业中，规上企业占比达62.5%，国家高新技术企业超50%，专精特新企业占比达1/4。
四
近年，上海推动工业上楼。外界有一种担心：会不会有人以产业升级为名，在工业用地上发展远超出配套需要的商业、办公楼宇、租赁住房等，背离姓“工”的属性？
关键在管理。近年来，车墩镇形成了以房换地、集体主导、股权换地、企业自主存量增容、品牌强强联手等多种政府主导下撬动社会力量参与土地二次开发的新模式。在这种制度保障下，联东U谷园区在企业引进上推行“三审”，保证引进企业质量。据联东U谷松江科技企业创新港负责人向霖介绍，企业引进之初的“初审”，就要求入驻企业符合园区发展定位。通过初审的引进项目，还要经过车墩镇从行业准入、税收、环评等方面的“二审”，有了镇里的“准生证”后再回到联东内部，对企业的最终引进进行“三审”，完成项目落地。这一套“三审”流程，为培育和增强车墩镇高质量发展新动能提供了有力保障。
引进的企业，要以“亩产论英雄”。向霖表示，园区要配合车墩镇的地方产业结构调整，二次开发引进的企业在符合车墩镇产业导向的前提下，还须守住“每亩税收不低于150万元”的底线。
目前，园区项目二期即将竣工，将引进新一代信息技术等生产性服务业企业入园。
