“尊敬的业主，2024年最后一个月啦，请及时缴纳物业费。”“不催是信任，催是责任，按时缴费是诚信！”……又到年底，我市不少小区的物业公司开启了“花式”催费工作。而对于不愿意及时、足额缴纳物业费的业主来说，不缴的理由似乎也很充分。与此同时，记者从我市两级法院获悉有关物业费欠缴的案例表明，缴与不缴的结果体现了业主诉求的多元性，以及物业公司与业主相处过程中权责利的博弈。
“物业费到位率”侧面反映服务水平
12月14日，家住城北一小区的业主邹女士来到物业服务中心，把2550余元物业费结清。其实，早在今年9月底，一张标有《物业服务费、公摊水电费缴费通知单》的小红纸条就贴在她家门上。其上载明：物业服务费按1.42元/平方米/月收取；公摊水电费预收500元/年，按实际用量公摊到户，到下一年度再行抵扣。此外，对于邹女士的专有停车位，物业服务中心依照市发改部门发布的相关标准，按60元/车/月收取“机动车停放费”，共720元。
“说实话，从9月底贴条到12月中旬来交，表示我对物业服务的满意度总体还算说得过去。小区保洁、安保、绿化等尚可，但是有些事情是物业也解决不了的。”邹女士并不掩饰她的态度。
原来，邹女士三年前入住时就发现邻居已在公共区域打了一只木质储物柜，当时整个小区正处于交付初期，物业每天派人巡查业主装修情况，为什么这只储物柜“逃”过了巡查？不得其解。此后，邹女士多次以木质柜体会引发公共区域消防隐患为由，向物业提出交涉，但物业表示：对于业主的违法建筑，他们只能采取适当措施劝阻制止，并报告行政管理部门，待执法部门依法处置，“物业没有自行强制拆除的执法权限”。
就是这么一个“心结”，邹女士每年缴纳物业费都显得不那么“痛快”！
家住小米山路一小区的业主朱先生打算拖一拖，到农历过年前再交物业费。“我家这边是老小区，钱倒不多，500多元，但是物业服务是真不行。有时候楼幢的公共设施坏了，要业主们轮番催促，物业才派人去修；外来人员随意进出也是令人头疼的问题，总能看到收废品的在小区里转悠……”朱先生说。
小物业，是关系家家户户的“大民生”。虽然有些拒缴费用的业主反馈的问题并不具有普遍性，甚至有的超出了物业管理职责范围，但是从普适性来说，“物业费到位率”在一定程度上能够反映业主对物业服务的评价。
法院释法物业业主“对簿公堂”案例
虽说物业是业主居住环境的“大管家”，然而有时候业主和物业却因各种分歧成为一对“冤家”，甚至到了对簿公堂的地步。记者查阅我市两级法院今年来有关物业管理纠纷的典型案例发现，调处此类纠纷应厘清法律关系和责任主体。
今年8月，某物业公司将业主钟某诉至丹阳法院，称钟某拖欠2022年至2023年的物业费共计6830元。钟某辩称，当初购房时，该小区开发公司为了促销，曾书面承诺免交6年的物业费作为买房优惠。
该案在诉前调解阶段，人民调解员详细了解钟某购房时的具体细节和开发公司的承诺内容。经过分析权利义务关系，开发公司虽然有过承诺，但物业公司与开发公司是两个不同的独立经营主体，开发公司的承诺不能直接代表物业公司。因此，钟某应向物业公司缴纳拖欠的物业费。而对于开发公司当初对其承诺免交6年物业费，钟某可凭书面承诺另行起诉解决。
另一则典型案例中，业主韦先生向小区物业公司提出要在自家产权车位上安装充电桩。但物业公司以韦先生未缴纳物业费为由，拒绝为韦先生申请安装充电桩的书面报告盖章确认。
京口法院审理认为：物业服务企业不得以存在安全隐患或未及时缴纳物业费，作为拒绝配合业主安装充电装置的理由。而应当以物业服务合同为基础，配合安装流程，并为业主提供相应的便利。最终，双方自愿接受京口法院的调解，在韦先生签署了相关安全承诺书后，物业公司积极配合安装充电桩。对于物业费用缴纳的问题，物业公司表示会另行起诉。
就此案例法官释法表示，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”特别提醒的是，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
期待双方互信共荣“安居乐业”
今年10月，宁波维科物业服务有限公司镇江分公司在服务江山名洲小区11年后，一纸告示决定撤场。告示中提到：撤场的主要原因是部分业主拖欠物业费。此事一出，引发多方关注。
我市某物业公司经理韩先生感慨：都不容易！我们物业进场一个小区，都要提前进行评估。如果之前物业费到位率太差的话，我们不敢轻易尝试。
物业收费关乎业主的切身利益。从业主的角度来看，物业服务公司收了什么档次的物业费，就应该提供相应的物业配套服务。但对于服务的标准和效果，没有统一的模板，业主、物业二者的认知并不相同。因此，有业主会认为物业服务“质价不符”，从而拒缴物业费。
而从物业的角度来看，物业运营成本、人力成本逐年增加，维系现有服务已属不易。韩先生坦言，每个小区都会有欠缴物业费的业主，有的小区物业费欠缴额甚至高达数百万元，这对于物业公司来说是沉重的负担。为此，物业公司尽量与绝大多数业主维持良好的关系，谁都不愿意看到“崩盘”的局面。
正如某知名品牌物业服务公司的宣传语一样：“交房只是入住的开始，服务才是舒适生活的关键。”物业公司提升服务品质、业主加强履约意识是互信共荣、双向赋能的过程，也是小区、物业、业主保持良性相处之道的关键。物业公司尽心维护小区秩序、环境绿化、清洁卫生、公共区域维修等，业主按时足额缴纳物业费用，才能达到“你安居、我乐业”的和谐局面。
此外，业内人士提出，管理部门应促进形成“优胜劣汰、失信失位”的物业服务市场环境，比如建立物业服务“红黑榜”制度，向社会公示“重收费、轻服务”且拒不整改的物业公司；而司法、征信部门将业主无故长期拖欠物业费等行为记入档案，通过速裁快审、依法适用滞纳金条款，强化业主依法履约责任，保障物业公司合法经营权益。（记者 翟进）
