上海浦东新杨思一个以高品质装修为卖点的楼盘最近成功“出圈”，3月底售楼处开放以来，单日最高客流破千组，清明假期也成为看房热门地。
新盘热度高，离不开地段优势和品牌营销，背后更有市场趋势渐渐显现。今年3月，上海二手住宅成交2.69万套，月度成交套数创2021年8月以来最高。
记者从上海市住建委获悉，今年9月起，上海将施行新版住宅套内质量验收标准，落实“好房子”建设要求，引导房企打造更高品质住宅，有望进一步带动市场需求。
当前行情映照真实供需格局
清明小长假，新杨思这一楼盘项目销售员小蔡和同事忙得连轴转，“不少人趁着认购前的最后一个周末赶来体验，沙盘和样板房要挤着看”。这些客户大多来自三林、张江和金桥等地，共同诉求便是换一套面积更大的新房。这个楼盘首期推出的120平方米、140平方米两类房源，刚好满足改善性需求。
新房销售情况是衡量楼市热度的关键指标之一。良好的新房销售态势，不仅能激活设计、建材、施工、家装、家电等一整条房地产开发产业链，还事关所在区域的配套能级。
值得注意的是，新房市场的“日光盘”在全市多点开花。今年3月份开盘的29个楼盘，近半数认购率超过100%，约7个“日光”。令人意外的是，像宝山大场中环置地中心望云、浦东唐镇开云湖璟华庭、宝山杨行四季隐秀、浦东曹路象屿联发金海汀云台，地段优势不突出，房源却在开盘首日几乎全部卖出。
在新房市场，中高端项目依然颇受欢迎。上海中原地产首席分析师卢文曦表示，3月份全市新房成交面积的前五名中，有3个项目单价超11万元/平方米，带动新房交易价格环比上涨14.9%。本月，上海继续保持中高端项目的供应力度，最新入市的5个楼盘中，有4个单价超过10万元/平方米，其中就包括该新杨思楼盘。
购房者关心“小阳春”究竟能否持续?市场普遍察觉到，当前行情更能映照真实供需格局。距离上轮上海楼市新政执行已有半年时间，如今的楼市不受新政直接刺激，也无重大节假日影响，交易节奏恰好表明市场情绪升温，购房者预期和信心不断复苏。
上海市房地产交易中心副主任阮骏麒表示，目前，“沪九条”“沪七条”政策效应仍处于释放阶段，楼市行情有望延续去年四季度以来回稳向好态势，行情将保持在当前水平。
倒逼成本博弈转向品质竞争
如果将时间线拉长，就能发现，新杨思楼盘的火爆早有迹象。
楼盘所在地块于去年11月出让，以40.37%的溢价率创三年来新高，并成为首个触发上海“双高双竞”土拍规则的地块。
“双高双竞”土拍规则从2024年9月开始执行，是指两轮竞价、两轮竞高品质建设标准，意在从土地源头引导住宅品质提升。如今，当新杨思地块住宅设计方案化作样板房和沙盘摆在人们面前，“顶配”高品质指标如何呈现，自然吸引人们的注意，楼盘火爆也就不足为奇。
从长远来看，提升住宅品质需要贯穿整个开发全生命周期。3月31日，住建部发布《住宅项目规范》，正式为“好房子”定下新标准。上海市住建委加码跟进，将于9月1日起执行新版《住宅工程套内质量验收标准》，其中包括新增对精装修住宅套内空间尺寸的测量要求。
上海市建设工程安全质量监督总站质量管理科有关负责人介绍，近年来，上海小区业主反映的新房质量问题发生变化，主要集中在外墙渗漏、内墙质量、地下停车库、室内地面、门窗以及给排水与燃气等方面，其中外墙渗漏较为突出。
新规以问题为导向，较此前更为细化。如，针对工程质量投诉较为集中的外墙、外窗渗漏等问题，提出细致的验收要求；新增淋水试验和红外热像法等检测要求，增加室内环境污染物报告、全装修住宅设置燃气泄漏报警系统的检查要求，增加预埋件、柜体、家具等其他细部验收要求。
值得关注的是，新版验收标准中原先的“弱电工程”一章改为“智能建筑”，增加了智能家居控制系统的验收要求。集成式厨房、低温热水、新风系统等新兴装修元素，验收标准也给出明确定义。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，国家和地方相继出台“好房子”新标准，将进一步促进行业洗牌和市场分化，倒逼房企从成本博弈转向品质竞争，构建房地产可持续发展新路径，进而带动市场改善性需求。
开发商早已开“卷”产品力
记者走访发现，“好房子”所具备的舒适、绿色、智慧等特色元素已然在楼市中初露端倪。
住宅新国标最吸引人的一项，是把住宅的层高标准提高到不低于3米。记者梳理发现，超过3米层高的楼盘几乎遍布上海各区。
2020年1月上海正式推行《住宅设计标准》，这是现行的最新版标准。文中明确，住宅层高宜为2.8米，且不应大于3.6米。这一调整看似细微，实则为开发商打开了产品创新空间。
“3米层高是上海不少房企默认的开发标准，少数楼盘会因为周边规划的要求高度受限，层高低于3米。”一位资深从业者告诉记者。在2024年土拍中以全国最高单价出让的徐汇滨江地块，多栋住宅楼已拔地而起。根据项目规划图，建成后每层楼高有望超过3.5米。再看松江，3月开启认购的中企誉品·银湖湾二期项目，住宅层高也不低于3米。
在出让阶段高品质指标“拉满”的新杨思楼盘项目，层高也明确不低于3.1米。销售员小蔡介绍，预计交付时，室内装修将引入杜拉维特、嘉格纳、汉斯格雅、博世等一系列知名品牌。空间设计对标高端住宅标配，引入超大转角飘窗和全屋软水装置。开发商还考虑到扫地机器人在家庭中的广泛普及，在卫生间的台盆区域采用挑空设计，预留打扫空间。
看似高昂的成本投入，换来的却是市场更为宽广的接纳度。近几年上海的热销楼盘，无一不和品质紧密相连。2024年“三开三罄”的奉贤龙湖观萃项目，“四开四罄”的宝山中环金茂府，在公区都引入健身房、艺术厅、会所、下沉庭院等以往市中心高端住宅区的标配。
“在我们已经落实的企业设计标准中，不仅提到层高达3米，而且也更加关注户型通风、采光、门窗密闭性等，并且融合了新科技、新材料、新工艺应用。”中华企业设计管理部负责人说。
本应在成本与利润的天平之间谨慎权衡、被动选择的开发商，为何成了主动求变的驱动力?
这与上海高度开放的市场环境有关。“上海汇集了来自国内外最有实力的开发商，消费者要求高、选择多，不‘卷’产品很难脱颖而出。”业内人士坦言。
一线城市的购房需求旺盛、资源配置优良，向来是地产界的“兵家必争之地”。2024年，上海宅地竞得人既有来自新加坡、泰国的外资房企，招商、保利、中海等央企，也有初入上海的外地民企，以及上海本土企业，这意味着未来住宅产品间的竞争会非常激烈。
“随着住宅设计新国标落地，上海相关设计标准也有望得到优化。房企需要及时科技降本、创新产品，消纳提标带来的增量成本，进一步巩固竞争优势。”严跃进说。(记者 戚颖璞)
