20世纪90年代中后期是商品房快速增长期，出现了大量新建商品房。在上海，最早一批商品房寿命已近30年，房龄20年以上商品房小区比比皆是。“当小区慢慢变老，家园如何生新?”在上海黄浦区日前举办的“零距离家园·开放麦”活动上，社区治理者、专家学者、业主代表，共同为这一社区治理难题求解。
解决问题关键是资金
豫园街道党工委书记邵泉讲起辖区内一处早期商品小区的“境遇”。位于黄浦区河南路上的太阳都市花园(二期)小区，是上海的知名小区，在2001年建成，是上海早期的外销房之一。“算得上当年的豪宅。”邵泉说，但经过20多年变迁，小区公共设施严重老旧，包括内部消防、楼顶、绿化，喷水池早就无法喷水了。小区新的业委会选出后，最主要的想法就是改变现状，让破败小区能有一个全新的状态。
业委会先从解决电梯问题入手。用了20多年的电梯经常出现故障，每次只能小修小补，一些零件到后来都配不到了。业委会希望能对电梯进行全面更新。经测算，5栋楼需要更换10部电梯，总资金近300万元。可当时整个小区的维修基金只有300万元左右。如果把所有的维修资金用于电梯更换，就没有余额用于其他事务，且上海对维修资金有一个监管规定，即账户余额不能低于原始维修资金的30%。
维修资金续筹是老商品房的一大治理难题。居委会、业委会和物业“三驾马车”齐心协力下，最终太阳都市花园(二期)小区维修资金续筹成功。“250户居民缴付率达到98%，10部电梯在2023年全部更换完毕。”邵泉说，用上新电梯后，居民的满意度大大提升。
位于斜土路、制造局路上的华浩苑小区，面临的问题更棘手。黄浦区半淞园路街道党工委书记夏凌霞介绍，华浩苑小区有着超过20年的房龄，小区衰败问题难以避免。最突出的问题是建筑外立面脱落，“不止一次砸到过汽车”。上一届业委会因无法解决这个问题，集体请辞。
解决问题的关键还是“资金”。在属地街道与居委会的引导下，几位年轻业主站了出来，被推选为业委会成员，他们希望推动小区彻底更新。“当时，小区业主内部有两种声音：一种是觉得不要花太多钱，小区外立面维护一下就行；另一种是希望对小区进行一次大的更新。持前一种观点的大部分是上了年纪的老业主，持后一种观点的主要是年轻业主。”夏凌霞说。
经历了很多波折，在居委会、业委会的努力下，小区业主们决定启动华浩苑外立面的大修。同时，业主们也逐渐达成共识：小区一些老问题也要解决，包括电梯老化，消防连廊被一些居民当作自家阳台封闭起来，维修资金不足等问题。由于需要筹集的费用较高，小区更新目前尚在推进中。据估算，住房面积最小的居民至少要出两万多元，面积大的居民可能至少要出五六万元。
还需要更多政策支持
近年，上海各区启动了“美丽家园”建设，投向主要是老公房。商品房则主要靠自己。但早期商品房普遍面临着物业费用偏低、维修资金不多的局面。与会嘉宾认为，早期商品房更新亟须政府“推一把”。
以黄浦区为例，全区在2000年之前竣工的商品房小区有119个，占全区住宅小区比例为20.8%。其中，每月每平方米物业费低于2元的有93个小区，2元至5元的仅有26个小区；119个小区中有10个小区的维修资金已低于原始维修资金的30%，还有23个小区的维修资金在30%至50%之间。黄浦区房管局相关负责人介绍，推动早期商品房更新，黄浦区主要算好“三本账”：一是推动维修资金续筹，以解决老化设施更新的资金难题；二是帮助小区做好公共收益入账，进一步开源；三是支持物业费合理调价，实现管理品质提升。
这几年，上海不少区都出台了对老旧电梯更换的补贴或奖励政策。黄浦区是较早推出此类补贴的区，在2019年启动，每年推动200台超龄服役电梯完成更换。“这一政策主要起到激励的作用，用政府补贴的‘小头’来激励业主出‘大头’。”黄浦区房管局相关负责人说。
不过，与会嘉宾认为，推动商品房更新还需要更多支撑。有社区干部提议：住房公积金现在可以在既有多层住宅电梯加装中提取、使用，那么对本身就带电梯的商品房业主来说，并没有这方面需求。这部分业主可能有维修建筑外墙等方面的需求，相关部门未来是否可以考虑，将这些需求纳入住房公积金提取使用的范围。
有业主代表建议，目前商品房小区更新需要多少资金，都是前期测算出来的，并不精准；可如果筹集多了，一旦冲入维修资金账户中，按照现有规定，是不能退回来的。是否可以探索专款专用的方式，如，为了维修建筑外墙，专门筹集一些资金，存入指定账户，使用后有结余，可退给业主。如何建立账户，如何监管资金等，需要更多政策层面的支撑。
市委党校社会学教授何海兵则建议，推动商品房更新还要法治层面支撑，要纳入法治轨道中。(记者 唐烨)
