“看着曾经工作过的老厂房改得这么漂亮，既保留了历史记忆，又赋予了时代新意，特别感动。”10月中旬的一天，南京压缩机厂退休职工刘先生与爱人旧地重游，感慨万千。作为工业遗存，位于雨花台区尤家凹的南京压缩机厂经过更新，变身居住社区中心。
记者了解到，今年是南京入选全国低效用地再开发试点城市后试点启动的第一年，随着南京酿造厂、汉中门老车站纷纷转型成潮流街区、网红园区，我市唤醒“沉睡”土地，“腾笼换鸟”，加速老厂房、低效用地“二次创业”，为城市产业转型、消费振兴注入新动力。
竣工验收，压缩机厂改出首个社区中心
红砖墙、林荫道，步入尤家凹新小区，仿佛又回到了20世纪，虽然尚未开放，但居民已纷纷提前打卡。
“这里原来是南京压缩机厂，这些红砖房基本是20世纪七八十年代所建，如今周边的居民很多都是这里的职工。”南京压缩机厂老职工陈先生告诉记者，听说里面有菜场、养老中心、文体活动中心，等原地回迁后，住在这里会更有幸福感。
漫步厂区，现存的4幢厂房门外都挂上了历史建筑的身份牌。其中，有两幢并排的仓库非常特别，通过手扶梯上至平台，头顶是白色的艺术感长廊。
“这是我们打造的‘云影’概念，连绵的白色构架插入两栋工业遗迹之间，仿佛云影飘浮在空气中。”设计团队东南大学建筑学院教授马进向记者介绍，长廊及两侧厂房将嵌入社区文化、社区体育、小型商业、停车库等复合功能。
长廊尽头，则是又一个巨大的拱架空间，这里层次分明，种植着不少绿植。据介绍，团队利用零件库的拱顶，形成下层智慧菜场、上层育儿园、屋顶花园和社区农场的立体奇幻组合，强化“生活感”和“烟火味”。西南角的仓库将用于建设街道社区办公及办事大厅。项目还在临街处建设了一幢风貌相似的新楼房，未来可引入养老服务。
老厂房升级的案例近年来不断涌现。老烟厂变身D9街区，成为消费升级的代表；南京火柴厂更新为“新工·数智健康产业园”，落后产能蝶变为科技创新与健康产业融合新地标。
“这些年，南京许多老厂房被改造成商业街、创业园，而改造为居住社区中心的还是第一个。”马进表示，这也为闲置老厂房开发探索了新的路径。目前项目已经完成竣工验收，商业、养老等部分功能已开始招商洽谈。
冲刺收官，公交场站打造TOD综合体
在老城，增量空间难以为继，激活存量空间、高效利用土地成为必选项。所街公交站背后，一座新建大楼开始拆除外立面防护网，这就是南京首个公交场站TOD（以公共交通为导向的发展模式）——所街公交场站项目。
在上半年完成封顶后，眼下，项目现场正在进行外立面保温、涂料及幕墙施工。楼体外，升降机正在忙碌地运输工人和物料，大楼内线路安装也正在加快实施。“四季度是我们的冲刺阶段，年底要完成装饰施工，进入室外场坪、景观绿化收尾阶段。”建设单位南京公共交通集团投资发展有限公司副总经理张灼焕介绍，项目依托原有公交场站，建设地上9层、地下1层的大楼。
建筑外立面采用形状不一的单元化造型，首层则采用架空手法，形成公交车进站和出站无干扰通道，而建筑悬挑部分上方是可以共享的休闲花园。按照规划，项目建成后，1—3层将成为公交驿站和车辆运营区，并引入精品酒店，地下还可提供数百个机动车与非机动车车位。
张灼焕表示，所街项目利用4000多平方米的迷你地块，通过复合开发形成1.5万平方米的综合体，激活“低效用地”，植入餐饮、文化活动、休闲健身等多种社区功能，实现了土地价值的最大化利用，有效提升城市活力。
今年以来，我市低效用地再开发不断推陈出新。停运十余年的汉中门长途客运站变身24小时活力园区，通过改造建筑、提升环境、优化功能、重塑产业，形成了建设“环五台山生命健康中心”的首发产业载体，并于上半年启动运营。记者从江苏金陵交运集团了解到，园区已引入得之鑫医疗器械、谨誉生物等多家重点企业，同时，星巴克、瑞幸等商业业态纷纷入驻。国庆假期，园区推出健康运动节，吸引众多年轻人前来打卡。南京酿造厂通过低效空间再开发，变身NOWS新座街区，发力首店经济和潮流品牌，为大行宫商圈再添时尚新地标。
年度计划503宗，南京低效用地开启“二次创业”
南京低效用地再开发起步早，推出了悦动门西、国创园等知名度高的典型案例，积累了经验。市规划和自然资源局开发利用处工作人员介绍，在2024年南京低效用地再开发计划中，全年计划对503宗低效用地再开发，面积1801.0965公顷。其中，工矿仓储用地267宗，用地面积超过总任务的六成，显示了产业用地的盘活对城市发展的重要性。
我市在计划中提出，合理增加产业及配套建筑容量，鼓励将存量用地转型升级为新产业、新业态、新用途，促进新旧动能转换。栖霞区青马路8号地块，此前为一家生产日化产品的企业，由于多重原因，企业停产。马群街道招商引入中海外南方投资建设有限公司投资落户栖霞，将其打造为中海外马群智荟科技产业园，一期项目总投资10亿元，已被认定为市重大项目。目前，一期项目已有多栋建筑封顶，年底可实现全面封顶，投用后将引入及培育智能制造企业约50家，年纳税超4000万元。项目定位人工智能、新一代信息技术产业园，打造栖霞首个以“人工智能+AIOT+智能制造”为主导的科技产业社区。
一退一进，低效闲置园区将培育出高效发展的新质生产力。
记者注意到，在各区年度再开发计划中，江宁区、栖霞区分列第一、第二位，占全市计划的近一半，包括栖霞古镇项目和仙林羊山风情街、江宁卫岗高标准厂房项目等，其中不少项目已经完成了华丽转身。
市规划和自然资源局相关负责人表示，规划资源部门将结合试点工作，加快推进市、区两级低效用地再开发专项规划编制，协同各职能部门，为低效用地再开发顺利推进创造有利条件。一批新项目“二次创业”，向“土地存量”要“发展增量”，让“沉睡”“躺平”的土地空间，飞出一只只转型发展的“金凤凰”。
