街道、社区、业委会等多方召开协调会。
小区外立面改造主体完工。
你是否愿意自掏腰包升级改造小区外立面呢？上个周末，位于钱江新城核心区的新城国际花园外立面维修改造主体完工的消息，再次引发热议。
要知道，这可是在一个已交付十多年的商品房老小区，由业主自筹资金完成的，堪称“看似不可能完成的任务”。它不仅是杭州首例，在全国也属罕见。
近两年，刚买完新房就要众筹升级外立面的事屡见不鲜。杭州越来越多购入改善型小区的业主自费升级外立面，所谓“铝板一换，涨价百万”。
有的成功，有的失败。除了由开发商或政府主导推进并由其出资、改建外，凡是自筹改造的小区均面临重重困难，首先就是两座大山：一是民意是否统一；二是资金能否收齐。
新城国际花园这个打破常规的“奇迹”，究竟是如何“炼”成的？
聚共识：业主众筹+物业维修基金，条砖变铝板
新城国际花园于2009年交付，由和园、彩园两个园区组成，共9幢746户。记者到现场发现，小区地段十分优越，距离钱江路地铁站仅200多米，一路之隔是杭州万象城。如今，两个园区的外立面焕然一新，在阳光的照耀下，楼幢两侧的铝板泛着香槟色的光芒，外表不逊于新建商品房。
“以前外立面是普通条砖，时间一长出现了渗水、脱落等安全隐患问题，既影响生活品质，又威胁人身安全，成了很多业主的心病。”新城国际花园业委会主任周伟力说，小区为此曾陆续修过七八次外立面，哪儿脱落了就换砖，但不同批次存在较大色差。
条砖渗水脱落问题是关键，仅靠打补丁终归治标不治本。于是，2019年业主群开始自发接龙，结果显示有意愿改造外立面的业主多达300多户，占总户数的四成。2020年底，借选续聘物业召开业主大会之机，业委会对外立面改造进行了一次民意摸底，超过60%的业主支持改造。
2022年10月，业主大会表决，外立面维修改造方案支持率超过85%。到了2023年，在开工前的最后一次业主大会上，支持率进一步攀升——参与表决的业主中，87%投了赞成票（按人数86.83%、按面积87.46%），远超四分之三的法定门槛。同年12月30日，新城国际花园外立面维修改造工程正式启动。
根据该小区外立面维修改造方案，主材方面铝板和金属氟碳漆各占一半，工程总价2085万元，其中业主自筹1000多万元，按100元/平方米的标准出资。该小区最小户型面积139平方米、最大户型面积285平方米，也就是说每户业主出资1.39万元到2.85万元不等。
其余工程款则从小区物业维修基金以及公共收益中补充支付。周伟力表示：“我们小区以前从未动用过物业维修基金，此次支取后账面上还结余500万元，再加上每年都有经营性收入，可以适当补充物业专项维修资金，不会对小区后续公共事务造成影响。”
强共治：发动热心业主共建共管，公开透明良性运作
新城国际花园为何能成功？
“这确实可以说是一个‘奇迹’，走到今天实在太不容易了，缺少任何一个条件都无法完成。”周伟力总结道，“核心是八个字：凝聚共识、协同共治。”
新城国际花园外立面维修改造开工前，业主众筹资金到账近900万元，到款率超82%——如此强大的向心力，充分体现了业委会的公信力。
“建立信任很重要。”周伟力强调，业委会只是业主大会的执行者，从不代替业主做决定，而是顺应民意，力所能及地扮演好有为不乱为、敢为不退缩的“领路人”角色，解决方案主要依靠有专业背景的热心业主。
为此，周伟力这一届业委会取消了原本的业委会专用办公室，改为集党群驿站、邻里议事为一体的“邻里空间”，遵循开放、透明、协商、共治的原则，随时欢迎热心业主前来讨论交流公共事务，群策群力、积极参与。比如本次外立面维修改造的基本方案，就是由热心业主郭驾极主要设计而成，最初的灵感就在这里碰撞产生。
2020年，有着10多年房地产项目经验的郭驾极找到周伟力，表示愿意为提升小区生活品质贡献一份力量，随后花费近半年时间完成了初步设计方案和费用概算。“业委会在推动外立面改造等公共事务过程中做到了公开透明，招募了拥有工程、法律、美术等专业背景的热心业主，组成施工监督、材料把关、舆情疏导等多个管理小组协同共治，赢得了大家的认可和信任，也吸引了越来越多业主主动来帮忙。” 郭驾极说。
小区在群治理架构上也进行了创新。业主群并非由业委会管理，而是由数位热心业主创建并管理，制定了群规，业主进群前要先接受 “培训”，要求备注房号、理性发言；单元群实现全覆盖，倡导单元自治，通过自行众筹完成了单元门庭改造、挡雨棚搭建等公区改造项目；物业群按幢分建，既提高了物业精准服务水平，又减少了无谓的信息打扰。
通过上述的群治理架构优化，小区逐渐形成了协商沟通、互助互督的邻里关系。“业主大会是小区最高权力机构，业主群是承接业主大会的重要基础。只有广大业主理性认知、尊重规则、积极参与，小区的良治才有基础和动力。”业主群管理员叶先生表示，“每一位业主不要轻易放弃自己的微小权利，甚至要作为必须履行的义务。大家都在同一条船上，谁也不能独善其身。”
勤协同：业委会物业各司其职，社区街道给力“站台”
有了民主决策的基本原则，如何依法合规地通过业主大会让改造计划有效落地是另一个关键。
2022年，周伟力满怀热情地前往四季青街道寻求建议和指导，离开时带回了11个问题：民意摸底的具体支持率是多少、改造资金能否收齐、资金缺口由谁来填补、业委会遇到困难是否会中途放弃……
“此事要慎重对待。”这是当时街道的包容态度。四季青街道城市建设管理办公室工作人员王鹏解释道：“因为这件事牵涉面广、涉及资金数额巨大，在实际操作过程中存在许多难点。我们必须先给他们‘泼冷水’，帮他们尽可能考虑周全。”
有争议，那就上业主大会讨论。会上，业委会公示了相关职能部门的回复，并详细说明了外立面改造方案，超过85%的支持率让大家看到了希望。
民意高涨，业委会也承诺会担当到底，街道和社区自然全力以赴。坚持党建引领、多元参与、协同治理、共建共享原则，四季青街道在实体化运转街道“三方办”的基础上，搭建了“小区党组织—业委会（物管会）—物业企业”三方治理架构，给予业委会强有力的支撑。
在改造过程中，资金是最敏感的问题。一方面，由于暂无前例可依，动用如此大额的物业维修基金，程序把控上要更为严谨，为此四季青街道牵头，联合市、区住建等相关部门开了十多场协调会，给予有力帮扶；另一方面，对于小区自筹资金部分，社区、业委会、银行三方联合设立了监管账户。
“每一笔付款，施工方都要进行项目申报，经小区聘用的第三方专业监理公司确认情况属实后，再由业主管理小组、业委会、社区审核签字后，最后递交银行放款。”钱塘社区党委书记王翔表示，“只有账目公开透明，用钱规范，项目才能顺利推进。”
就这样，关关难过，关关过。为了确保程序公开透明，结合街道纪工委监察办的监督检查建议，新城国际花园的业委会和物业还建立了常态化恳谈机制，社区监察工作联络站站长积极参与。
这一系列举措让原本心存顾虑的不少业主改变了想法。
针对至今仍未交众筹资金的少数业主，周伟力表示，后续将根据法律法规和小区管理公约，通过公示促请、法院起诉等途径维护小区共同权益，确保小区改造的公平公正得以延续。
专家声音
杭州市社会科学院社会学研究所副所长、杭州市法学会常务理事陆文荣
当前，小区更新主要呈现两种模式：一种是政府主导的行政机制，另一种是开发商主导的市场机制。而“新城国际花园模式”开创了第三种思路——以居民自主意愿为主导的社会化运作机制。
这一模式为小区改造自主更新带来了深刻的启示。首先必须坚持民意导向，引导群众从“要我改”到“我要改”；其次需要有勇于担当的意见领袖，把分散的个体化意见通过组织化的表达形成共性需求，业委会等组织建设非常重要；此外，既要依照《中华人民共和国民法典》有关规定充分发挥业主主体作用，又要充分发挥政府协调服务职能，营造业主主动参与、社会各界广泛支持的浓厚氛围，探索共建共治共享机制建设。
